神秘买家盯上沪上核心资产，上海广场或将三度易主

网易房产4月23日讯，上海核心商圈内的老牌物业——上海广场将第三次易主，资产价格翻了近三倍。

近日，兰州民百（集团）股份有限公司（600738下称“兰州民百”）发布公告称，旗下全资子公司杭州环北丝绸服装城有限公司（下称“杭州环北”）与BRILLIANT UNITED LIMITED 签署了《关于上海广场及福都商厦项目之股权转让框架协议》，拟向受让方转让上市公司之全资子公司杭州环北持有的永菱 90%的股权以及乾鹏 100%的股权。

此次交易如能按期顺利完成，意味着位于上海核心商圈内的老牌物业——上海广场将第三次易主。

资料显示，上海广场位于上海市黄浦区淮海中路138号，由上海永菱房地产有限公司开发，于1998年1月1日正式竣工，是当时上海为数不多的高端涉外商业地产项目之一，可谓是商业地产中含着金钥匙出身的“富二代”了。

然而，这位“富二代”的成长经历却并不如人意。

2005年6月，国际知名投行摩根士丹利（以下简称大摩）以总价约9.28亿人民币的代价，分别从中国海外旗下的上海永菱房产发展有限公司及永业集团手中收购了上海广场，并将项目更名为无限度广场。

完成收购后，大摩选中了曾经参与新天地改造项目及8号桥创意产业聚集区的上海时尚生活中心有限公司为合作伙伴，由后者策划、经营、招商、管理的无限度广场于2007年10月开业。

然而，无限度广场开业仅仅一年之后，业内就有传言大摩有意将项目再一次转让，之后包括黑石集团、SOHO中国都曾出现在接盘侠的名单中，但最终又都不了了之。

直至2009年12月，大摩无限度广场转让给来自浙江的民营企业红楼集团（兰州民百的控股公司），出让价格为14.2亿元人民币，均价约为3.55万元/平方米，完成收购后项目又再次改回了“上海广场”的名字。

据网易房产了解，此次涉及上海广场的交易总额共32亿元，为上海广场和福都商厦两处物业，其中上海广场的出让价格是25亿元。如果仅仅只是从成交价格来看，从2005年的9.28亿到2018年的25亿，上海广场的资产价格翻了近三倍，大摩的这单买卖并不亏，但就商业价值而言，上海广场却并未有多少起色。

事实上，2007年上海广场更名为无限度广场之后，空置率居高不下的问题就始终存在，而当初规划中的负一层美食广场至今未能实现。

特色商业的布局迟迟未能实现导致了上海广场至今都未能摆脱在淮海路这样一个上海人气颇高的核心商圈内解决自身人气问题的尴尬境地。

网易房产在实地调研后发现，除了一楼临街的星巴克和一点点之外，哪怕是到了双休日的用餐时间，位于其他楼层的餐饮门店人气也并不旺盛，基本都没有超过50%的上座率，而其他的门店更是门可罗雀。据店员表示，这里在工作日因为周边商务楼的白领，人气还略微旺盛一点，节假日就基本看不到什么人了。

一位不愿意透露姓名的商业地产圈内人士表示，从大环境上看，上海广场目前的困局，主要是周边竞争压力过大，在上海广场百米半径的范围内就有包括上海时代广场、金钟广场、兰生大厦、香港广场、国洲商城、K11等多个同类型的物业，其业态更是囊括了高端奢侈品、时尚潮牌、餐饮娱乐、文化艺术等多个种类，上海广场想要在其中走出一条差异化经营的特色道路可谓非常困难。而从个案上看，无论是大摩还是现在的红楼集团，都没有能力通过改造运营的手段让上海广场走出目前的困境。

该业内人士进一步指出，大摩作为国际顶级的投行，在与改造新天地和8号桥项目的上海时尚生活中心有限公司合作后，却并没能让上海广场出现质的飞跃，相比新天地和8号桥这样本身就具有特色的项目，上海广场则显得平庸了许多。而来自浙江的红楼集团虽然也是国内实力不弱的综合型企业集团，旗下业务也包括了高端物业、零售百货、电子商务等，但其项目多集中在国内二三线城市，想要在上海这样一线城市的核心商圈高手如林脱颖而出似乎有点力有不逮。“擅泳者溺于水，淮海路核心商圈的出身正是上海广场最大的优势，但同时也是最大的阻力。”

正是由于上海广场处于的那种叫好不叫座的尴尬局面，也使得本次交易完成后，受让方对上海广场的改造和再利用成为了房地产业内关注的焦点。

根据资料显示，本次交易的受让方 BRILLIANT UNITED LIMITED，成立于 2009 年 11 月 11 日，主要通过中国境内项目公司在中国国内从事房地产开发及运营业务。美籍华人王谦先生是BRILLIANT UNITED LIMITE的唯一股东，也是实际控制人。

据了解，出生于1967年的王谦，早年就读于清华大学建筑系。上世纪80年代初期留学美国，获得美国麻省理工学院房地产开发和建筑与城市规划双硕士学位，自 1998 年起创立加利福尼亚房地产投资公司并担任执行总裁，2006 年与上海中凯集团、美国华平公司（Warburg Pincus LLC）合资成立上海中凯房地产开发公司。2015 年 1 月，王谦先生与美国华平公司合资成立盛煦房地产投资有限公司，主要从事中国存量地产的收购、改造和运营业务，王谦出任公司董事长兼联席总裁。

然而，在此次交易中王谦却并未使用现有的企业，如盛煦地产作为交易主体，这也使得上海广场第三次易主后的命运引发了业内外的一系列猜测。为此，网易房产特意联系到了王谦本人。但王谦表示，由于本次交易涉及上市公司，依据中国现行的相关法律法规，目前他不方便透露关于本次交易以及关于项目的任何细节。