有标杆无商圈 昆明CBD是多点开花还是一盘散沙？

说起昆明的CBD，你的第一反应会是哪里？

根据去年的一项网络调查，联商网发布了2016年中国百货商场、购物中心排行榜，昆明有5家商场进入西南地区top30，分别是：顺城购物中心、同德昆明广场、柏联广场、西山万达广场和金格汇都店。这其中有老牌购物中心，也有近年才崛起的新购物中心，如西山万达广场。上榜的几处购物中心一定程度上代表了昆明购物中心的综合实力和在市民心中的受欢迎程度。

近年来，随着昆明的城市发展以及总体规划，根据《昆明市城市总体规划（2011—2020年）》的要求，昆明的中心城区将向“南延、北拓”发展，于是，昆明的城市版图也走上了向外扩张的道路。这一点也得以从昆明的商业规划中体现：目前为止，除东市区外，各片区都出现了各自中心的商业地标，如北市区的同德昆明广场、南市区的南亚风情第一城、西市区的西山万达广场、呈贡区的七彩云南第一城等等。然而，有一个现象却值得玩味：十年来，昆明的市中心商圈除了顺城、王府井和柏联广场、昆百大等几个老牌购物中心外，再无新地标出现。对比西南地区，不同于重庆的解放碑商圈、以及成都的春盐商圈，昆明市中心区域的商圈无论从体量上还是商业集聚效应上，这几年几乎没有发展！甚至有业内人士评论到：昆明是一座没有核心CBD的城市！

其实，昆明的商业地产发展状况一直不容乐观。早在2016年初，昆明市的商业总体量就已经达到达1972万㎡，人均商业面积3㎡/人，超过了上海和香港，排名全国前五。2017年，昆明的商业成交量更是创下近三年的新低，造成商业库存积压，存量达到了546万方，去化周期长达9年！乍眼一看，昆明的“超港赶沪”似乎正预示着春城以极速的步伐，要成为下一个全国性的商业大城市。但繁荣的表象背后却包含着深深地隐忧，以昆明目前发展现状，无论是城市体量还是城市消费能力，根本无法消耗这么多的商业供应。但在城市外扩，“南延、北拓”的发展战略下，以发展商业中心撬动区域经济发展又是不得不实现的一步，于是，越来越多的矛盾逐渐显现出来！

多项目“难产” 延期竣工显示信心不足？

早在2008年，昆明出台《昆明市中央公园及CBD核心区规划设计导则》，《导则》表示，将东至白塔路、南至金碧路、西至盘龙江、北至东风路的区域打造成昆明的CBD，其中东风广场将打造成中央公园。《导则》出台后，昆明市快速启动了东风广场片区的土地征迁工作，并分别于2011年、2013年拆除了区域内的昆明市原政府大楼及工人文化宫。

近年来，片区吸引了恒隆集团、俊发地产、香港嘉里集团等省内外知名开发商入驻，南亚之门、恒隆广场、春之眼等项目相继落地。但是，作为中央商务区最为重要的项目，这些项目或未开工，或停工，或进陷入开发困境。

昆明恒隆广场施工状况

2013年，昆明市发布“3015行动计划”工作方案，提到昆都广场、东风广场中央商务区项目、三个半岛会展度假区、七彩云南·古滇国历史文化旅游名城、华侨城项目等十大项目。其中，东风广场中央商务区项目以春之眼项目、恒隆广场项目、香格里拉酒店项目的开发建设为带动，结合主城核心商业区及人流汇聚的特性，打造集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政、居住为一体的城市一级功能设施区。

恒隆广场、春之眼、香格里拉大酒店三大昆明CBD项目自诞生以来，几经波折。恒隆广场拿地将近六年，距离八年工期还剩两年，钢架结构已经建至第5层，副楼塔吊已上，商业部分也开始筑底。香格里拉大酒店拿地四年半，距离2019年的竣工还剩两年时间，还处在挖基坑状态。春之眼拿地三年有余的时间，开发周期已经过半还未有实质性工程进展。三大昆明CBD项目推进缓慢。昆明核心CBD商圈的建成依然遥遥无期！

集聚效应难显 昆明从未有过CBD！

CBD的概念最早产生于1923年的美国，定义为"商业会聚之处"。我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。

然而，正如上文分析到，纵观昆明的各个片区，除了昆明市中心南屏街商圈的顺城-王府井-柏联广场形成了三座购物中心集聚发展之外，就只剩下北市区的同德昆明广场-北辰财富中心-欣都龙城的“三足鼎立”，其余片区都是单座购物中心独木而支，例如南亚第一城、以及广福路的爱琴海公园，商务集聚功能体现较差。而就算是昆明的市中心南屏街商圈，也只能算是初步形成集聚。然而，现在距离2008年昆明《昆明市中央公园及CBD核心区规划设计导则》都已经过去十年，而昆明的市中心商圈发展都无需跟北京CBD、上海陆家嘴相比，仅仅放在西南区域，都让昆明人“拿不出手”。

其实，昆明也不是没有在提高差异化竞争力以及CBD集聚效应上做过尝试。随着高铁开通，以及新的城市规划，呈贡作为昆明近年来最火热的地块，也许是最容易建成CBD的区域。加上近年来，呈贡信息产业园和金融产业园的招商成果都非常显著，特别是信息产业园，先后引进了中兴、浪潮、大唐、微软、科大讯飞、南天电子等重量级IT企业。如今，呈贡已成为昆明乃至整个云南的信息产业、大数据产业、健康产业、花卉产业、物流产业和金融产业的发展基地。按理来说，呈贡新区在昆明的区块功能定位上已经相当明晰，产业集聚也为商业的集聚发展营造了良好的环境。但事实却不尽人意，去年正式开业的6家商业项目中，有一半都分布在呈贡，分别是第7街区、龙斗壹号海岸城和置信银河广场。然而却只有置信银河广场和老牌的七彩云南第一城的经营情况较为良好，其他的商业项目都举步维艰，呈贡商业集聚效应难显。

因此，可以这样总结：昆明有很多购物中心，却从未有过真正的核心CBD！

库存去化vs商业开发 政策反反复复为哪般？

昆明的城市商业规划是一件极为复杂、棘手的事情，牵扯到多方面的影响因素，往往牵一发而动全身。而随着近两年昆明楼市的震荡，以及城市发展的要求，昆明的商业也在剧痛中一步步成长。其中最严峻的问题之一是昆明的商业去库存压力与新区开发的实际需求相矛盾。这一点也可以从昆明商业规划政策的反复无常中得以体现！

2013年，云南省发布了《云南省人民政府办公厅关于推进城市综合体建设的指导意见》，《意见》中提出“力争5年内，全省规划建设100个以上综合体高、带动性强、影响力大的城市综合体”。2013下半年，昆明市上市的房地产项目中超过6成都是城市综合体。城市综合体的疯狂扩张已经驶入单行线，巨大体量的城市综合体，意味着组成城市综合体的住宅、公寓、酒店、写字楼等产品扎堆面市。经过几年的商业供应的井喷，商业地产快速扩张带来的问题越来越显现，高存量、长去化期的状态，诸多项目进入租售两难。

于是在2017年，昆明市开始积极调整空置商业项目的开业，不仅减少了商业用地的供应，还出台政策允许房地产项目进行“商改住”，除此之外，昆明市还对部分地块功能规划进行调整，直接减少商业用地供应，从源头上就减少商业开发面积，2017以来，昆明市针对10多个片区进行规划调整。调整方式包括：商业用地变更为商住混合用地、商业用地整体变更为居住用地或其他用地等。其中砍商业力度最大的区域要数巫家坝片区。2017年9月，巫家坝片区最新规划发布，近三分之一的土地改成了5000亩中央公园，可建设用地大幅减少。商业用地这块，规划调整后的巫家坝商业用地约1700亩，较之前的规划减少了约156万平方米。

巫家坝城市设计效果图

然而，巫家坝“商改住”的政策实行才刚刚半年，新规却说来就来！3月14日，昆明市官渡区人民政府发布了《昆明巫家坝新中心地下空间控制性详细规划成果》，文件表示，未来巫家坝的地下空间将打造成一个集公共交通、地下停车场、广场绿地、休闲、商业综合体等一体的“地下城”。其中地下商业方面，巫家坝将以飞虎大道作为片区地下商业开发的主干线，结合地铁站点建设8处地下商业综合体，以及6条地下商业街区。

巫家坝核心区地下商业布局（橙色部分）

一边“商改住”调整商业用地，又一边开发。如同政策的反反复复，城市发展过程中的矛盾和纠结在巫家坝这片热土上体现得足够淋漓尽致。

云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研表示：“随着昆明城市外扩，各个区域出现各自的商业中心是很正常的，就像重庆也有很多商圈，其实分散不代表着商业发展不好，反而这是城市发展的自然现象。但核心CBD的建设除了跟政策关系很大之外，也和商业运营方式息息相关，昆明现在的传统购物中心和商场同质化太严重，已经没办法满足昆明人的消费新鲜感。在当代的商业环境下，只有更强的IP、话题和场景营造力的体验式商业，才具备差异化的竞争力，也只有差异化竞争才能更好地实现商业聚合的功能效应。”

不过，随着去年年底华润万象城的正式落地昆明，今年年初，昆明太古里项目几经周折，也终于敲定位置，选址于昆明东风广场中央商务区，与恒隆广场毗邻而坐。作为中国高端商业品牌的代表，这两个项目的到来使得昆明中央商务区的发展轮廓逐渐清晰了起来。或许未来能够为昆明带来新的运营模式和思考，从而激发昆明商业新活力。