封盘潮、茶水费、5万8，这就是周浦的写照

2012年，上海楼市遇冷，小柳刚来上海工作三年，租住在浦东三林的民房里，月租300元，当时他的工资已有5000元/月，印象中非常清楚的是他正在周浦附近看房，其中一个小上海新城项目引起了他的注意，单价1.5万/平，算是周浦比较低的价格了，买个60平1房总价要90多万。不过思来想去之后，小柳放弃了，因为月供要3900多元/月。

时至今日，他都在后悔中，因为现在依旧没房住。工资虽然涨到了2万，但房价已经不知涨到哪里去了。小柳说道：“都是因为世茂。2015年10月，周浦世茂云图首次开盘，单价突破4万/平，在世茂旁边的两个新房单价都在3万/平多，更早的时候像阳光城丽景湾不到3万/平，世茂把整个周浦的楼市搅混了。”

周浦著名的小上海步行街地标▲

不过在随后的2017年，浦东周浦异常平静，貌似只有中金海棠湾、颐景·御府在售，不过说实话，卖的很一般。

其实周浦给人的印象一直是比较踏实的，不像浦东其他区域有各种概念炒作，它就是稳稳的发展，健康的楼市，而且配套早在2010年前后就已经成熟了。

1st

踏实的周浦

时间轴退回到2011年，周浦的一个老牌项目绿地东上海当时售价2.1万/平左右，在当时整个区域中都属于高价，随后到2015年初，涨到了3.3万/平左右，虽有涨幅，但确实不大。不过这也与当时这些年的市场行情有关。

御沁园项目实景图▲

李嘉诚的和记黄埔御沁园项目的公寓房在2013年4月亮相，当时单价只有1.8万/平，属于低价，出现了开盘疯抢局面，随后的几次开盘，公寓房价也只涨到2.3万/平左右，涨幅并不高。

2014年3月，周浦的一个不太知名项目繁荣华庭入市销售，当时售价2.3万/平，直到项目最后清盘（2015年10月）也只有2.5万/平。

九龙仓兰廷实景图▲

而周浦品质较好的小区九龙仓兰廷2014年10月入市，价格3万/平起，卖到2016年3月，价格已涨到4万/平，随后在2016年11月清盘时价格已到4.7万/平。

从以上几个项目中不难看出，浦东周康板块在2011-2015年初的时间内，房价有涨幅，但幅度并不是太大，比较稳步向上发展。

周浦直到2016年才开始发力，除了因当时行情，另一个就是保利在周浦天价拿下地王（文章后面着重介绍）。目前来看，上面的新房项目都已成为二手房，从链家网上挂牌来看，小上海新城挂牌价4.6万/平，绿地东上海挂牌价5.2万/平，御沁园（公寓）挂牌价4.3万/平，繁荣华庭挂牌价5.2万/平，九龙仓兰廷挂牌价6.4万/平。不过以目前上海市场行情来看，有价无市的房子居多。

2nd

地王掀起了封盘潮

2016年是上海地王年，整个上海楼市都笼罩在上海土地市场的阴影里，其中最为出名的地王有融创、格力的泗泾地王，楼板价均在3.8万/平，溢价率突破100%；融信新江湾城地王，楼板价5.2万/平；首创青浦新城地王，楼板价突破3万/平，溢价率也达到了100%，奉贤南桥新城地王，楼板价突破3.4万/平，溢价率达到了240%；另外还有一个就是保利竞得的周浦地王，楼板价4.3万/平，溢价率更是惊人的达到了296%。

以上所有土地楼板价均高出当时周边在售新房售价，可能某些地块的楼板价到目前为止都比周边在售的新房价格高，可见2016年土地市场有多疯狂，各大媒体也都纷纷测算未来保本售价，而保利周浦地王测算的保本售价更是达到了8万/平。

周浦保利地王地块正在施工▲

“原来周浦未来的房价要上8万啊”，这是当时许多人对周浦房价的惊讶表现。

不出所料，地王一出，周边所有新房项目纷纷封盘，闭门谢客。

尤其是周浦区域，闭门谢客堪称一绝。世茂云图正位于保利地王北面，看到这样的楼板价，卖完一期尝到甜头后，世茂立刻封盘至今，不给人任何一点希望，现在你去项目实地去看，保安会立刻拦住你，并告诉你“售楼处不让进”。

世茂云图已是现房▲

这与嘉定江桥龙湖天璞项目形成了强烈对比，龙湖是每个月都给你希望，然后每个月都让你失望；而世茂会让你一直失望，不给你希望。时至今日，各个买房群里还会冒出世茂有什么消息、什么时候开盘之类的声音。

对于世茂的消息，金老板实地了解过，也只能说“我真不知道”。

3rd

茶水费事件

记得2017年7月的某天，挨着世茂，也距离保利地王很近的项目中骏柏景湾突然拿证，随后就有网友爆料项目要收取45万的茶水费，而收茶水费的原因就是项目备案价格太低了，开发商嫌赚钱太少。

据了解，当时的备案价公寓42000-55500元/平，别墅只有41006-43500元/平，感觉下来确实很便宜啊。

随后开发商紧急出了公示函，并表示没有茶水费一说，但到底有没有，也只有买到房的业主自己心里清楚了。

中骏柏景湾实景图▲

金老板当时与业内人士了解下来，项目可能确实有茶水费，但因为限价因素价格本来就不高，就算有茶水费，客户买到也都在偷着笑，因此客户不会对外声张。

回到前文所提的，小柳说道周浦的房价是被世茂带起来的，金老板不可否认，当时周浦其他新房都在3万/平多、或者更少的时候，世茂敢于突破4万/平，确实有一定的底气。据当时案场销售介绍称：“我们是精装房，就连厨房里面都有凉霸，京东上售价都要1万多，而旁边的中骏柏景湾也只是装修房。”

精装房与装修房，中国的文字确实博大精深，当时金老板听完后就笑了。

4th

新房定价5万8 贵吗？

现在，紧邻周浦旁边的康桥板块又有一个新房即将开盘，就是新城西岸公园，金老板刚去过，说实话，这里的城市界面真心low，周边都是沿街民房、厂房和家具建材市场等，完全没有“公园”的感觉。

新城西岸公园周边城市实景界面▲

新城西岸公园实景图▲

然而新城西岸公园的售价5.8万/平，基本在周浦附近来说又是一次新高，项目案场给的答案是“品质非常好，中央空调、新风系统、地暖，包括墙纸等，装修标准在4500元/平，而且小区也有会所”。

然而小区并没有高低配，容积率2.2，都是高层公寓，栋距大家看看沙盘，买到多少层会不影响采光？

新城西岸公园沙盘图▲

相比新城西岸公园，另一个周浦的项目绿地柏澜晶舍在产品户型上会更加合理，小区非常小，只有200套房源，共5幢楼，总高都在10层左右的小高层公寓，虽然容积率也为2.2，但一半的容积率分摊到了商业和文化中心上，住宅部分的容积率就变相降低了。目前也正在申请预征当中，案场销售给的价格是“或许不会高于新城西岸公园”，装修上会比新城西岸公园略低，但也不会低太多。

绿地柏澜晶舍沙盘图▲

在地段上来看，两个项目都相差无几，新城西岸公园距离18号线（2020年建成通车）周浦站约有2公里，绿地柏澜晶舍距离16号线周浦东站约1.5公里。

不过从周边环境来看，新城西岸公园周边后期开发会相对困难，毕竟拆迁成本太大，等待时间成本也很长。而绿地柏澜晶舍周边比较荒凉，几乎没有拆迁成本，在后期规划和建设上也相对容易，且时间上也会更快。

新城西岸公园四周厂房、家具、民房居多▲

绿地柏澜晶舍周边较为整齐，无拆迁成本▲

不管怎么说，新城西岸公园5.8万/平的价格已经达到了附近新房的一个新高度，世茂云图听到这样的价格，想必又要偷着笑呢，但是世茂会卖5.8万/平吗？毕竟旁边就是周浦保利地王，而且现在已经动工了，再坚持坚持吧。

写完这篇文章并没有说明周浦房价未来不能破8万，而是说，鉴于目前限价的高压政策下，以现在的市场行情，这里到底值不值5.8万/平？

对了，就因为周浦房价已经这样了，小柳目前看房的地方已经偏移到浦东航头二手房、奉贤金汇和嘉定北、安亭这样的区域了。他对金老板表示“今年一定要买到房”。