上海最稀缺的资源是什么?
山?
水?
答案是两者都稀缺。
以山为例,上海只此一座佘山,稀缺程度不言而喻,因此这里有着独特自然景观资源的佘山别墅群,上亿的房产比比皆是。
对于水,第一印象一定是黄浦江,稀缺的江景资源早已成为千万豪宅的代名词。
黄浦江沿江板块房价一览▲
比如早期开发的陆家嘴,临江房产目前已达20万/平,虹口北外滩早在几年前房价就已突破10万/平,杨浦东外滩即将开盘的保利翡丽甲第也上到10万/平,最近大热的前滩房价也在8万/平左右。
从以上沿江板块不难看出,黄浦江上的稀缺水景正不断催生沿线板块的崛起。位居这里,占据这一资源,自然有一定潜力。
浦江规划未来直指南滨江
然而上海房产发展至今,沿江资源的开发已逐步成形,南下则是必然。
南滨江区域,在黄浦江上呈90°大转弯,这里依旧是一块“处女地”。讲实话在黄浦江沿线上,南滨江不足为奇,没有绝美的景观,楼市也一度非常低迷。
不过在2016年底,这里已被列入上海两岸开发规划。在《黄浦江两岸地区发展“十三五”规划》中,南滨江的初步规划是立足两区三江交界,在保护上游生态水环境基础上,探索建设低碳绿色、多元功能的自然景观丰富、产业专项鲜明、空间品质别具一格的滨江功能型生态走廊。
比邻南滨江的西渡显然直接受益,从命名上来看西渡已成为奉贤区第一个设立的街道,可见西渡对奉贤的发展也有其重要意义。
不可否认,西渡比起南桥起步较晚,更不必说黄浦江沿线其他板块了。但正因有着大幅预留空地,才使得在基础建设规划、宜居生态环境塑造方面拥有了很大的想象空间。与其说是洼地,不如说是起点。
就西渡楼市而言,这里长期土地供应稀缺,缺乏了导入人口的基础动力,从而导致西渡楼市一度非常低迷,价值在黄浦江沿线乃至奉贤区都处于低位。
拥有稀缺水景和优质的自然资源,却未能成为黄浦江沿线的明星板块,显然交通成为了制约西渡发展的最大障碍,不过交通这一障碍将在2018年彻底终结。
其一,轨交5号线南延伸段定于2018年内正式通车,西渡作为5号线南延伸第一个入奉的站点,直接连接闵行区,极大缩短西渡与中心城区的距离。
其二,虹梅南路高架、虹梅南路隧道横穿南滨江区域,从西渡进入虹梅南路高架直通中环徐家汇,全程最快只需十分钟。
其三,4月10日上海发布最新消息,上海首条BRT快速公交奉浦快线将于4月20日起载客运营,对西渡区域来说又是一大利好。
在一系列交通建成后,西渡的价值将被逐步放大,也将会找到全新的价值定位。
产业聚集人群房价有优势
与西渡一江对望的闵行区,上海南部最大的紫竹高新园区依旧不断扩张,产业人群大幅增加,轨交5号线所带来的便利交通将会吸引大量产业人群导入西渡。
而房价方面,紫竹园区除了有高新科技产业外,还有重要的紫竹教育园区这一学区资源,因此支撑起了紫竹的房价。
目前来看,紫竹附近一手住宅项目基本都在6万+/平,就连老闵行附近的一手项目也在5万/平左右,实属不低。
然而,仅有一江之隔的奉贤西渡一手住宅中国铁建香榭国际公寓房均价仅3.73万/平,别墅均价4.98万/平,在客观距离相差不大的前提下,显然西渡更有性价比。
据了解,中国铁建香榭国际将于4月21日开盘,推出南滨江首批公馆产品,面积段为112-160㎡。
中国铁建香榭国际公馆样板房实景▲
因西渡近几年土地供应极为有限,新建商品房一直处于真空状态,板块内各社区老旧,居住品质也一直不高,中国铁建香榭国际的入市不仅填补了板块内商品房供应的缺口,而且对西渡居住环境的整体品质也有显著提升。
中国铁建香榭国际生活家私享会所▲
均价不到5万/平就可享受公馆生活,相比江对岸的紫竹确实实惠不少。
西渡目前的医院、学校、公园都在升级中,相比江对岸的紫竹起步相对较晚,这也是西渡房价相对较低的原因,不过日后各色配套落实,加之今年5号线地铁开通后,这里的发展将驶入“快车道”。
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