千亿泰禾债务压顶 傍新金主探融资新路

导 读

规模与负债，历来难两全。

地产壹线 王柔金 发自广州

董事长个人愿景“销售目标翻番至2000亿元”的闽系房企泰禾集团自开年以来便动作不断。

4月12日，泰禾集团发布公告，为推动业务合作，促进共同发展，公司与中国长城资产管理股份有限公司签订战略合作协议，由此建立全面业务合作关系。

根据合作协议，甲乙双方可在包括但不限于下列业务范围内开展业务合作：资产经营管理合作、建立基金合作平台、产业投资并购领域合作、银行业务、证券业务、金融租赁、信托业务、金融咨询、人寿保险、金融服务培训等。

泰禾集团表示，本次签署的《战略合作协议》对公司2018年度经营业绩不构成重大影响。

资料显示，长城资管前身是国务院1999年批准设立的四家金融资产管理公司之一，由中华人民共和国财政部、全国社会保障基金理事会和中国人寿保险（集团）公司共同发起设立，业务涵盖银行、证券、保险、信托和金融租赁等。

网易房产查阅发现，这并不是泰禾集团与长城资管首次牵手。早在2017年3月份，长城资管就曾因承接泰禾集团及其子公司深圳泰禾的一部债券而与泰禾集团有过接触。

2017年3月17日，泰禾集团股份发布公告，其及全资下属公司福建中维房地产开发有限公司、深圳泰禾房地产开发有限公司与中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司签署相关协议。

根据协议，泰禾拟将持有的深圳泰禾60.015亿元应收债权及相关附属权益、利益作价60亿元转让给长城资管深圳公司，并由深圳泰禾按约定支付债务重组利息。

故事倒回到2015年12月25日，在深圳名不见经传的泰禾集团成功打败中海、万科、保利、招商、金地、龙光、绿地、新世界、特发、中洲控股等20余家品牌房企，以57亿的总价悉数摘下深圳宝安区尖岗山两宗居住用地。

其中一宗面积21433.33平方米的地块更是以溢价177.61%，以79907元/平方米的楼面地价，超越此前上海、北京两地创下的6.1万元/平方米、7.5万/平方米纪录，成为轰动一时的全国单价地王。

据此，泰禾在深圳高调亮相，一举成名。

但在怒刷存在感之后，摆在泰禾面前的是57亿的土地支付对价以及后续的开发资金需求。据泰禾半年报公布，宝安区尖岗山地块拟开发成泰禾深圳院子，深圳泰禾系其项目公司，项目预计总投资金额116.48亿元。业内据此推测，泰禾集团借给深圳泰禾的逾60亿元资金，大概率正是运用于此。

在借出达一年零三个月后，泰禾集团选择将这笔债权转让给了长城资管，深圳泰禾也由欠母公司的钱变成了欠长城资管的钱。

泰禾集团在彼时公告中称，本次对外转让债权是为了盘活资产，满足旗下房地产项目的开发建设资金需求，公司为深圳泰禾债务清偿义务提供连带责任担保风险可控，符合公司整体利益。

但截至目前，因不明原因，泰禾深圳项目在拿地两年零四个月后，仍未推出市场。

事实上，房企与资管公司间展开合作并不少见，华融、信达等资管公司都曾介入到房企的融资当中。因而，外界猜测，此次泰禾与长城资管的合作，主要仍将是长城资管为泰禾提供融资方面的助力。

此前的2017年12月22日，泰禾董事长黄其森在接受媒体采访时称，“2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。同时，2018年将继续降低土地成本，争取在明年上半年将负债率降到79%，下半年降到75%。”

据克而瑞统计数据显示，2017年，泰禾集团共斥资509.9亿元，新增土地储备1145万平方米。2018年开年至今，泰禾便已先后实施了3起并购，耗资80.7亿元拿下了北京丰台、南昌茵梦湖以及河北廊坊大家商业城三个项目。

连续几年规模为王主导下的激进土地获取行为，为泰禾带来了沉重的债务负担。泰禾集团公告数据显示，截至2017年末，1010亿元销售规模的泰禾集团，其未经审计的净资产为272.66 亿元，但借款余额却已高达1320.75 亿元。而同期，3620亿销售规模的融创中国借贷总额为2193亿元，5505亿销售规模的碧桂园借贷总额为2148亿元。

目前泰禾尚未发布2017年财报，往年财报则显示，2015、2016年及2017年上半年，泰禾集团净资产负债率分别高达396.72%、468.08%。和608.48%，呈现逐年上涨的趋势。

在房企融资收紧大环境下，泰禾正在努力寻求更加多元的融资渠道，包括发行美元债券、购房尾款资产支持票据、长租公寓资产证券化专项计划等。

但在规模扩张、土地获取和降负债三方诉求下，料其未来发展仍将承压。

作者王柔金

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