告别“卖卖卖” SOHO中国推出“超额利润”概念

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  导 读——从2017年4月份开始,SOHO中国实行平台化管理。通过成立资产管理公司的模式,提出“超额利润”的概念,以此激励团队,提升项目的出租率和租金收入。

  地产壹线 田晏林 发自北京

  全文1799字 阅读时间约5分钟

  

  四天前,刚刚在海南录制完某档跨屏互动旅拍服务类节目的潘石屹,脱下t恤,换上西装,准时出现在昨日SOHO中国2017年度业绩报告会上。

  “到今天为止,非核心的资产全销售完了,剩下都是核心资产,都不销售了。”3月20日,潘石屹在业绩会上宣布,2017年营业额约人民币19.63亿,同比上升24%。租金收入约16.69亿元,同比上升11%。公司已完成转型,未来不会再出售项目。

  潘石屹表示,留下来的资产评估值比较低。但尽管如此,当“卖卖卖”的节奏停止,他也流露出“买买买”的念头。“只要有便宜的项目我们还会进,市场上的便宜资产不光是海航一家,别家的我们也看。”

  当被媒体问及是否会涉足风口处的长租公寓时,老潘只做出两点回应:第一,竞争非常激烈,且长租公寓的利润率和回报率要比办公市场严峻得多;第二,不会放弃希望。

  “羊群逐草,商人趋利”,本就是天性。

  年报数据显示,2017年,公司分别以人民币35.73亿元和人民币50.08亿元的资产价格以股权转让方式整售位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO,资产价格分别高于项目成本53%和85%,分别高于项目的账面重评价价值3.7%和7.9%。

  两组数据似乎在说,SOHO绝非是赔本赚吆喝。SOHO中国财务总监兼执行董事唐正茂表示,“去年这两个项目的销售,共派发了两次的特别股息,一共是每股0.922元人民币。”此外,2017年,股东大会和董事会分别于9月27日和11月15日批准派发每股人民币0.346元和0.575元的特别股息。

  虽然派息多次,但从财报上看,截至2017年末,净借贷占归属公司股东权益的比率约为51%,债务融资成本降至约4.1%。

  “负债成本低,派息的同时会考虑到公司的资金状况和融资结构等问题。”唐正茂解释称,“目前这个阶段,收到大量现金,却没有物色到很好的投资项目,就把盈利的现金跟股东分享了。”

  网易房产综合业绩报告,统计了SOHO中国从2007至2017年的财务数据。卖楼,确实在很大程度上阻挡了SOHO在转型期业绩的急速下滑。

  然而想重回2010年的巅峰时刻,55岁的潘石屹恐怕还有一段很长的路要走。2015年闯入共享办公领域,或许就是起点。

  

  SOHO 3Q未来或拆分上市

  SOHO 3Q是SOHO中国的全资子公司,但因经营模式不同,SOHO中国的股价几乎没有反映出SOHO 3Q这种共享办公模式存在的价值。

  年报数据披露,截至2017年末,已运营的SOHO 3Q平均出租率约87%。目前公司已在北京、上海、杭州、深圳和南京拥有26个SOHO 3Q中心,共计约26000个工位。

  唐正茂表示,传统出租业务的利润率非常高,去年公司毛利润达80%-85%。但是SOHO 3Q因为有租金的成本,经测算认为,仍需一段时间来培养其出租率和租金收入。她认为,当业务进入成熟阶段或者稳定期,利润率或许可到达到20-25%。

  虽然利润率不出彩,但唐正茂认为,SOHO 3Q会因其“共享”的基因,给公司带来更大的利润。“这不是简单的空间共享,而是资源共享、第三方服务的共享,还有思想的共享。”

  据悉,今年SOHO 3Q计划覆盖到成都、重庆、武汉、广州等城市。预计今年底,工位数量达到5万个。

  唐正茂表示,SOHO 3Q从创办开始,无论是财务、还是法律都是独立的。“等规模进一步扩大后,可以把这块业务分拆上市,充分释放SOHO 3Q的价值。”

  对于潘石屹来说,现在每开辟一个3Q中心,都要以利润为核心,“不能只注重规模,忽略盈利。”但让他比较矛盾的是,盈利是前提,同时也不能无视规模。

  在他看来,3Q的盈利模式跟做房地产是有区别的。“我们要把规模不断加大,要把规模做起来。年末达到5万个工位,这个规模肯定可以达到,甚至超过。”

  

  好的公司需要大家一起创造价值

  潘石屹在业绩会现场透露,从2017年4月份开始,SOHO中国实行平台化管理。通过成立资产管理公司的模式,提出“超额利润”的概念,以此激励团队,提升项目的出租率和租金收入。

  这种“多劳多得”的逻辑,操作方法也简单:SOHO中国为旗下每个重要物业成立一家资产管理公司。这是一个以利润为核心的独立核算单位。该公司的总经理要对物业出租、营收、维护进行全方位管理,最终对项目的利润率负责。

  因为资产管理公司的总经理和其团队的奖金,正是基于项目的净利润作为考核基础,超出部分即是“超额利润”,可参与分成。据潘石屹介绍,今年1月份,该模式所创造的超额利润就已达到1000万。

  “好的公司就是由大家创造价值。如果下面的人都不想着怎么赚钱,就我一个人琢磨,这不是间好公司。”潘石屹表示,这套新的管理办法在2017年下半年的落实中,效果良好,租金涨幅有明显提升。

  据悉,目前仍在建的两个项目,北京的丽泽SOHO预计在明年上半年完工,上海的古北SOHO今年年底就能建成。

  “这两个项目非常大,会继续给公司的租金收入做出贡献。”潘石屹保守估计,2018年的租金收入应该比2017年增长10%。

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