千亿之后,新城要用5年时间挺进行业前五

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  新城控股董事长 王振华

  导 读

  不管是在年报中还是业绩会上,新城都将今年定义为挤进行业第一梯队的关键年份。

  地产壹线 吴波 发自上海

  新城从未掩饰过自己的进取心。2017年业绩向好,但新城绝不可能满足于此。在规模即正义的地产行业,新城最近几年一直保持着一种进击状态。

  3月14日晚,新城发布2017年业绩报,隔日H股业绩会于香港召开。而不管是在年报中还是业绩会上,新城都将今年定义为挤进行业第一梯队的关键年份。

  “我们已经在全国排名第13名,第一个5年目标是我们希望今年能进入Top10,如果可能的情况下,争取进入Top5,这是我们未来5年的目标。”新城H股香港业绩会上,执行董事兼公司秘书陈伟健面对媒体如此描述新城中长期愿景。这与年报中所述“2018年是公司向行业第一梯队突破的关键年”遥相呼应。

  制定更高目标的底气更多来自过去一年的业绩表现。

  住宅+商业两条腿走路的商业模式,让新城在近两年迎来业绩爆发式增长。2017年,新城控股实现营收405.26亿,同比增长44.89%;合同销售额达1264.72亿,同比增长94.39%,排位进入行业第13位。净利润、毛利润同比提升,2017年归属公司股东净利润60.29亿,同比增长99.68%;毛利润144.11亿,同比增84.87%。

  公开口径下,过去一年,新城新增土储面积为3392万方,土地储备达6800万方。其中已售未结转为1280多亿元,可售货值达4000亿元。但高速扩张也带来更高的负债。2017年新城资产负债率上涨至85.8%,净负债率67%。目前可使用现金流总量为246亿。

  在迈过千亿门槛后,新城今年的销售目标为1800亿——保持42%增长率,即可完成年度目标。在对外销售目标偏保守的惯例下,1800亿的前方或许是2000亿甚至更高。

  提速路上,大方向早已敲定,新城需要厘清的是更多细节和变化。2018年的微妙变化是,内部住宅领域内的跟投制度正式落地;城市布局由深耕转为下沉,同时进入更多缺位城市。

  区域下沉、拓展

  关键词:百强县,新进江西、福建、贵州等地,一线城市缺位

  考量新城商业地产业绩的可感指标更多是租金,但其贡献还在于销售额。

  根据财报,截至2017年12月31日,新城购物中心数量达到68个,其中已竣工23个,租金收入达10.6亿元,同比上升了205.4%。2018年计划新开18个吾悦广场,至年底已开业数量将达到41个,并力争将租金收入翻番至20亿元。

  而更为值得关注的一个数据是,2017年住宅和商业的分别贡献218亿、170亿的销售。其中商业销售占比达总销售额43%。1264亿的合约销售额中,三四线城市的比例为35%。

  在三四线销售火爆的背景下,排兵布点以三四线城市为主的商业地产,助涨了新城的销售业绩。这波红利,也在一定程度上增强了新城对于三四线城市的信心及布局。按照规划,新城住宅开发事业部希望在城市深耕的基础上下沉。

  去年浙江公司销售额突破200亿、苏州公司、苏南公司、南京公司突破100亿。基于此,新城将住宅开发事业部下设的17个城市公司拆分至22个。譬如将浙江公司一分为三,形成浙江、温州、宁波。在浙江区域,要由苏杭等城市下沉至温州、绍兴甚至无锡;南京下设6个城市公司;广州公司在布局上更多指向广佛肇一带。新城希望未来,更多单个城市公司进入百亿销售俱乐部。

  网易房产了解到,接下来新城还计划打开更多未进入的市场,譬如江西、福建、贵州等地。今年新城新成立南昌公司,接下来福州、厦门、贵阳等城市公司将陆续落地。

  相比二线城市,多年来在一线城市的缺失,则更难弥补。新城区域销售额配比中,贡献最多的为二线城市达65%,最少为一线城市,仅5%。且在已有6800万方的土储中,仍然以二线城市、三四城市为主,分别为55%和40%。不管是去年销售贡献还是目前土地储备,一线城市的份额都最少。

  在一线城市土地获取难度增大的前提下,新城若想打破防线并非易事。2016年新城成立广州公司,2017年成立北京公司,2018年又新设深圳公司,但目前在这些城市还无实质性项目落地。已落地项目仍徘徊在一线城市周边外围。

  相比区域下沉及拓展,新城对一线城市的向往或许偏弱。但据新城内部人士透露,2018年新城或将打破零的记录。

  住宅领域新设跟投制度

  项目跟投上限为权益土地款的5%

  一个共识是,人才是公司发展的永动机。如何把人留住,发挥人的最大工作积极性?各家企业战术不一。

  在内部实施股权激励、“共创、共担、共享”和“竞创百亿”等机制的基础上,新城在人才激励上又增加了新内容。同步年报,新城对外公布其最新跟投制度——合伙人跟投管理办法。

  跟投制度提出,每个项目跟投资金投资上限为权益土地款的5%,其中总部与城市投资企业按照1:2的固定比例投入该项目,即总部投资企业跟投上限为权益土地款的1.67%,城市投资企业跟投上限为权益土地款的3.33%。

  跟投对象分为强制跟投人员及自愿跟投人员。细则规定,集团总部总裁室的各分管职能负责人,董办、审计部等负责人,住宅事业部各职能负责人以及城市公司各经营团队的员工均被要求强制跟投。

  需要指出的是,新城这套跟投制度仅适用于住宅领域。而据新城控股高级副总裁欧阳捷表示,原因在于住宅与商业的差异性。同套体系在两者之间并不通用。

  根据规定,跟投人员的待分配利润主要由项目公司分配至总部及城市投资公司的利润组成。总部及城市投资公司每半年根据各跟投人账户“待分配利润”余额的70%进行一次分配。

  作者吴波

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