大深圳楼市踩盘直击!罗湖福田最低价5字头起

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  经过两年的精准调控,深圳楼市目前平稳前行,过去多番热炒的“抢房”、“日光”已成为历史,一去不复返。

  先看看过去一个月的楼市行情。据深圳中原研究中心的数据,受春节长假影响,2月深圳一手住宅成交均价为54191元/㎡,较1月份下降49元/㎡,目前已保持17个月环比不上涨,成交套数则大幅回落,仅成交794套,较1月份大降71%。

  事实上,不仅仅是成交方面受到了影响,深圳楼市在新盘入市方面也有所放缓。2月全市仅一住宅项目获得批售,项目为大鹏新区的陶柏莉花园(二期),共批售0.6万平。而2月则无项目推售。

  据深圳中原研究中心数据显示,从区域上分析,受春节假期影响,全市各区成交普遍下滑,且跌幅较大,平均下滑幅度超过60%。(注:盐田无成交记录)

  从2月各区价格变动来看,全市各区的均价仅福田、龙岗均价有轻微的下调,其余区域都有上涨,其中罗湖涨幅较大,达12%。另据深圳中原研究中心统计,2018年3月潜在入市项目共有10个。

  虽然罗湖福田这两个片区并无项目上榜,但片区内仍有不少受关注的楼盘,如罗湖区内较受投资者青睐的兆鑫汇金广场、万科深南道68号,以及福田区内正施工建设中的天健公馆、中洲湾等。

  3月6日,小编搭乘网易购房直通车实地踩盘罗湖福田,为大家带来最新的楼盘动态!

  路线如下:兆鑫汇金广场→万科深南道68号→鹏公馆→招商中环→MR·91公馆→宝树台→绿景虹湾→天健公馆→中洲湾

  

  兆鑫汇金广场

  项目简介:兆鑫汇金广场项目位于深南大道边,设有400米展示面。周边有京基100、万象城、地王大厦等地标性建筑。具体位置:深南东路与人民南路、建设路交汇处,紧挨着东门。项目所处的区域罗湖主要以旧改为主,共有194个旧改项目。目前有31个城市更新项目进入申报,预计2018年有6个入市,2019年有9个。周边规划有蔡屋围旧、京基晶都、湖贝等大体量旧改,片区内恒大、京基、华润等知名房企已进驻。片区内还有罗湖口岸、文锦渡口岸和莲塘口岸(规划建设中)三大口岸。项目规划有4栋,其中一栋为回迁房。产品涵盖公寓、写字楼和酒店,建成后将与周边的国贸天虹、金光华广场相连。

  项目动态:目前在售为1栋产品,一楼为大堂,二楼为商业,3-4楼为业主休闲层,5-33层为在售产品,37-74平2-3房,4.5米层高,带装修。1栋共有154套房源,不限购不限贷,在售均价8.8万,40年产权。周边多为白领和金融人士,租金范围为6000元/平。

  项目点评:兆鑫汇金广场是罗湖片区内所剩无几的在售新盘之一,地段价值高,周边规划较为完善,客户群体多为投资人群,周边多有旧改项目,未来升值潜力尚可。

  

  万科深南道68号

  项目简介:项目前身是著名烂尾楼“大金牙”正顺广场,2015年被万科收购。区域方面,项目周边是繁华的罗湖大商圈,周边的配套包括万象城、KKMALL、金光华广场等,片区内有华润湖贝旧改和蔡屋围晶都旧改。

  项目动态:项目主推40-90平的户型,当前除了62平米已经售罄,其他户型均还有货。目前t2已经整体打包出售,销售人员表示详情不便透露。而t1则是在2016年底开盘,848套的货量,目前只剩下一百多套了。最新单价大概是6.6万每平米,最低首付140万,总价最高的一套,则是90平米的530万总价。据了解深南道项目一到三层,大概1.6万的商业目前也已经在招商。项目四到七层为办公产品,现场销售人员耶表示当前也在谈整体打包出售,总价大概2.3个亿,并且已经有客户交了定金了。

  项目点评:9梯24户的梯户比,使得万科深南道68号还是比其他的商业公寓项目有点优势的。并且当前现场是联合了恺信托管,项目销售表示由于不限购,所以有来自北京上海以及江浙地区的客户,基本都会考虑托管服务。

  

  鹏公馆

  项目简介:鹏公馆,位于田贝四路和文锦北路的交汇处,周边有很多珠宝产业,3号线和7号线双线,值得一提的是周边有中铁和碧桂园的旧改项目,同时还有水贝的旧改。项目分为3期推出,前两期推广名为太子道,第三期为鹏公馆。

  项目动态:项目目前在售的是第三期,1-4层为商业部分,目前已经有很多餐饮、娱乐入驻。5-28层为住宅部分,精装交楼,共504套,目前还剩几十套,面积段在28-37平方米的1-2房,总价在290-390万,均价大概是9万/平方米。

  项目点评:项目最大的卖点为深圳中学的学位,同时项目户型比较小。项目是70年产权,不过地块是1995年批,所以大概还剩五十几年产权。目前已经红本在手,6月份交楼。需要注意的是,鹏公馆的深中学位也曾引起争议,现场销售表示,目前项目是在深圳中学的学区范围内,但未来政府如何规划,无法承诺。

  

  招商中环

  项目简介:项目位于罗湖红岭北路与梅园路交汇处,临近7号线和9号线交汇站红岭北站。项目一期产品皆以售罄,最快交房预计是在2019年4月。

  项目动态:项目目前开放的是临时营销中心,招商中环一期已经卖完,二期主推公寓和写字楼。公寓为40-70平1-2房,约500多套;写字楼共两栋。推售时间待定。

  项目点评:招商中环前期产品多为整栋出售,买方有浦发银行、资金公司和安居集团等,对面是宝能新总部——宝能·第一空间。无论是从品牌效应或地段价值来看,项目的升值潜力都属上乘,但从前期产品多为整售来看,二期产品或许也将走“同一条路”了。

  

  Mr.91公馆

  项目简介:Mr.91公馆,又叫禧悦公寓,是笋岗梅园综合楼改造项目,体量比较小,仅有1栋8层住宅楼,共175户。项目位于罗湖区宝岗路91号(笋岗小学对面),主推建面37-41㎡的住宅产品。

  项目动态:售罄

  

  宝树台

  项目简介:宝树台位于福田区燕南路与振中路交汇处,临近地铁1号线科学站B出口。项目周边有4条地铁线路,自带2.3万平商业,片区内有沃尔玛、茂业等大型商业。周边有恒大、佳兆业等房企旧改项目。

  项目动态:项目规划有3栋,A座是住宅,B座是回迁房,C座是公寓。目前在售为C座公寓产品,分别是43平、46平和57平。皆为一房一厅户型。C座-1至3楼是商业,与地铁相连。4层为业主花园。5-10层为loft商办公寓,10楼以上为商务公寓。项目C座共有400百多套房源,已有200套房源打包出售,买方身份未明。剩余200多套均价79000元/平,带精装。

  项目点评:项目与金地物业合作,物业费为6.88元/平/月。据销售透露,剩余房源中有部分楼层有意打包出售,正在洽谈中。项目学区范围是荔园小学和红岭中学。住宅产品推出时间及售价待定。

  

  中洲湾

  项目简介:中洲湾项目分三期开发,总建面超300万平,其中一二期总建设用地约9.7万平,总建面约126万平,集住宅、公寓、超300m写字楼、酒店、约16万平商业于一体。

  项目动态:项目首期将推出02-04地块,建设用地面积约8612.82㎡,总建筑面积约76965.52㎡。02-04地块共4座塔楼,其中3座46-50层住宅,1座46层公寓。2层商业裙房,1层地下商业组成。首期推售的02-04地块共4座塔楼,其中A/C/D座为住宅产品,B座为公寓产品,总套数839套,而预计首次推出的将是400多套的公寓产品,以及预计两百多套的89平住宅。公寓产品的户型面积段,则在30多平至50多平之间。中洲湾体验中心将于近期正式开放,首期产品预计于2018年上半年入市。

  项目点评:项目所位于的大金沙片区。大金沙,福田超大规模的城市更新区域,是深圳市首个实施连片规划、抱团改造的大片区。总体定位为以居住为主,产城结合的滨海都市活力轴。未来,大金沙片区将成为深圳国际化、前景不可估量的生态滨海城区。改造后350万平的住宅,410万平的产业商业,大金沙片区的改造规模未来将撑起福田旧改的三分之一面积,加上临近福田多个CBD商圈以及红树林生态圈,片区的现在和未来都十分令人期待。

  

  绿景虹湾

  项目简介:项目位于北环大道和梅林路的交汇处。该项目项目是个综合体,由商业和7栋超高层住宅组成。-1-3层是商业,有一半已经开业。4楼是架空层,可供休息。

  项目动态:住宅部分,5栋已经开盘售罄,在售的两栋,B栋为回迁房,A栋为46层的住宅,但是面积段比较小,是51-75平方米的2-3房,精装交楼。项目目前该项目可售的单位不多,仅剩2、3套58平方米的两房,卖完整个项目即售罄。

  项目点评:绿景虹湾于2015年首次开盘,均价4万多左右,目前项目整体均价已涨至8.5万/平方米,现房,已有业主入住。很多购房者都来自福田、南山,由于面积段比较小,以首次置业的为主。据现场销售介绍,项目目前挂牌的二手房均价约8万/平方米,2房租金在7500-8000元左右,3房在10000元左右。

  

  天健公馆

  项目简介:项目位于福田香蜜湖街道办内的安托山片区,紧临着安峦公馆。交通出行方面,周边200米内设有公交站点及地铁换乘站,地铁为2号线和7号线安托山站。

  项目动态:楼盘目前尚未开放展示中心。

  项目点评:项目规划建设一栋约120米高的商品住房和配建一栋约100米高的公共租赁房,配套有泳池。项目所处片区有良好的景观资源,项目的北侧有塘朗山,西侧有安托山,南侧有深圳市儿童公园。周边项目是万科瑧山府、安峦公馆和锦庐花园,售价皆在10万+以上,主打产品多为改善型。

  

  踩盘总结

  罗湖福田的新房市场向来是“物以稀为贵”,而从今日踩盘情况来看,尽管入市项目不多,但片区内的访客量尚可,客户群体自住投资皆有。不少楼盘销售人员表示上门量自节后慢慢恢复,与节前相比并无太大差距。从今天的踩盘路线来看,罗湖福田的新房最低均价应该是在6万元/平左右,与关外宝安、龙华片区均价相比,仍有价格优势。此外,罗湖福田成熟便捷的资源配套更是受到不少置业者的青睐。

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