买房人注意！楼市已步入精细化调整，哪些城市先跟进？

1、家乡在收缩，但面积还在扩大

最近，北京城市实验室创始人龙瀛的一场演讲火了。

他把第五次人口普查（2000年）和第六次人口普查（2010年）做了个对比。结果发现，过去10年，中国有三分之一的国土人口密度在下降，或者是说有一万多个乡镇和街道办事处的人口在流失。

他说，他发现了中国的秘密。中国有180个城市，正在逐渐收缩。他把人口收缩的城市体现在下图。字越大，说明这个城市2000-2010人口流失的比例越高。

仔细看这张图，其实中国收缩的城市并非聚集在某个区域或者某个城市圈。全国东中西部都有，这说明，这些城市的收缩，是中国城市化进程中的普遍现象。

但有意思的是，收缩的城市并非大家想象中的衰败。先放两张照片。一张是我在北京拍摄的，一张是朋友在老家县城拍摄的。大家猜猜，以下分别对应的是哪张？

第一张，是朋友老家的照片。河北的一个三四线小城市底下的某县城。第二张，是我在北京二环德胜门拍的。两张照片对比后，你会不会大跌眼镜？但是，朋友老家县城的房价是4000元/㎡，北京德胜门附近有北京最好的小学，所以房价达到了10万/㎡。

我们经常说，房价贵，房价贵，值钱的真是房子吗？值钱的是地，是地上的资源。

北京二环被这样大量的老公房填充着，80年代的房子，在这里已经算新房。有人说，这可是帝都，为什么不好好规划呢？除了特殊的制度原因，还有一个无法忽视的成本问题——拆迁费用太高了，几乎无法支付的起。而老家的土地成本，实在是太便宜了。方圆几里也不像北京有这么多密密麻麻的人口，做配套的土地的规划，非常容易。

朋友说，近几年政府投资力度大，老家建设速度很快，马路更宽阔了，污水也处理了，还建了大型商业综合体，文化宫，公园等等。

我问朋友，既然搞得这么好，为什么这几年才开始建设家乡，之前不做呢？

朋友若有所思。

我接着说，你想想老家房价涨了多少。

朋友回答，老家从09年以后就没怎么涨过，但去年翻倍了，从2000多涨到4000，按照当地人的生活水平，已经不低了。

可见，建设家乡的巨量资金，并不是大风刮来的。

我们知道，这一轮房价上涨从15年到17年已经持续了三年，而且，从18年一些小城市棚改的目标看，依然还会有些地方存在上涨空间。房价上涨了，房子更容易卖，开发商更愿意拿地，政府就能卖更多地，把这部分资金用于城市建设。

所以，我们就看到这种矛盾现象：即使小城市人口净流出，但环境依然在变好、城市面积依然在扩大。

2、2018年，楼市步入精细化调整

通过拍卖土地获得收益来进行城市经营，这种方式几乎全国每个城市都有。只是对土地财政的依赖程度不一样而已。

2017年的调控总思路是因城施策，但市场火热、政策严厉的情况下，全国不同城市限购限贷范围逐渐扩大，多个城市的“限售”政策也相继出台。这种情况枪打出头鸟，大家必须服从指挥。

但2018年初，兰州、重庆、南京等地放宽落户限制或者定向取消限购政策，已经说明部分城市局部开始松动，全国楼市步入精细化调控阶段。看到这里大家也没必要恐慌，这不代表房价会再次大涨，或者全国所有城市放松限购。

我们分析下这些城市的特殊之处。以直接放宽限购政策的兰州为例，兰州房价上涨过快的地方在市区，而郊区及郊县的库存依然严重过剩，严格限购的意义不大。此次政策调整，目的是为让郊区市场库存加速去化，同时防止炒房客进去市区。重庆、南京放宽落后，归根到底，还是为了增强人口的吸附能力，在城市抢人大战中取得先机。毕竟，二线压力都很大，要在2020年完成新型城镇化的重大任务，达到户籍人口城镇化率 45%以上的硬性指标。

但是，我又找到这些城市相同的一点：高度依赖土地财政。

3、哪些城市，可能会放宽调控政策

首先声明，大家一看到放宽调控政策，可别着急骂我。在“房住不炒”的大背景下，我们满足首套刚需、 支持改善需求、遏制投资需求的方向依然存在。如果一个城市肆无忌惮的放开调控，那么势必会引起中央的注意，进行严厉问责。当然，这样的城市也不大可能出现。

但是，一个城市基于自身发展的需要、吸引人才的需要、去库存的需要，因城施策，对调控政策进行微调，放宽一部分调控政策，做到合理化、差异化，这是没什么问题的。所以，2018年，高度依赖土地财政的城市，有很大可能会适当放宽调控政策。

先来看全国土地财政情况。万得数据显示，2017 年，地方财政收入和政府性基金收入分别为 9.1 万亿元和 5.8 万亿元。其中，估算房地产相关收入占比达到 45%，其中国有土地使用权出让收入占比 35%， 房地产相关税收占比 10%。

从历年的房地产占比情况也可以看出，从15年开始，地方政府对于土地财政依赖度仍然较高，并未明显下降。随着17、18年地方债务融资的持续收紧，财政紧张的城市会想办法加快土地出让来保证基建资金来源的供给。

针对具体城市，中银证券也主要参考了三个指标给出统计结果：

投资依赖度（固定资产投资/GDP），可以看作是反映债务规模。

财政自给率（财政收入/财政支出），反映偿债能力。

土地依赖度（土地出让金/财政收入），这个大家比较清楚，就是土地出让金占比。

结合这三个指标，投资依赖度较高、财务自给率低、土地财政依赖度高的城市很可能放宽调控政策。

统计结果如下：除了一线上海、北京、深圳、广州既没有大规模负债，对土地财政依赖度较低之外，其他二三线的城市都不是很乐观。

首先，投资依赖度和土地依赖度均高的城市：合肥、南昌、郑州、太原等。这一类型城市随着楼市降温，压力会非常大。

其次，还有一些城市，相对没那么急迫，但依然很有压力的：

投资依赖度低、土地依赖度高的城市：杭州、南京、武汉、厦门、宁波、济南等；

投资依赖度高、土地依赖度低的城市：天津、青岛、成都、福州、长沙、西安等；

投资依赖度和财政自给率较低的城市：重庆、兰州、长春、哈尔滨等。

具体统计如下，需要关注的区域我也用蓝色框标注了。大家可以做个参考。

最后，再次重申，我们的房地产调控政策是有连续性和稳定性的。精准调控、差别化调控都是为了满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。房住不炒的大方向绝对不变！