利率为何如此扭曲？买房人悲喜两重天！

近日，美股大跌，导致全球股市出现了一波下跌，包括中国股市，也在偏低位跟随跌一波。

对于美股大跌，白宫声明美国经济基本面强劲。但，经济面强劲，无法解释股市大跌。真正原因是：市场担心通胀抬头与国债收益率上涨等因素。

从2017年12月以来，美国10年期国债利率快速上升，已经突破2.8%。当然，其背景是2015年12月，美联储按下加息启动键，2017年加息三次，预计2018年加息三次或四次。

其实，本文想聊中国的利率与楼市。但大家必须清楚一点：在全球经济金融一体化的背景下，作为全球第一大央行的美联储，其加息进程必定深刻影响中国的货币政策、利率、房贷、房价。

一个重要信号是，进入2018年之后，部分城市商业银行，继续调高个人房贷利率。比如2月1日起，四大行对广州地区首套住房按揭利率上浮10%，二套房则上浮15%到20%不等。而南京、苏州、武汉、天津等多城首套房贷利率，更是已普遍上浮15%，甚至有商业银行将二套房贷利率上浮30%。

这一现象，让很多想要购房的老百姓想不通：国家不是一直保护刚需吗，2017年12月住建部年度会议上还明确提出“满足首套刚需、支撑改善需求”呀！这些商业银行怎么就不听话，怎么就敢跟国家政策对着干？

让人不禁遥想当年，2008年年底至2010年一季度，全国很多城市，购房贷款利率可以打七折！那才是真爱“自住需求”那！

当前的宏观政策与金融环境，上述时点，完全不同！

从金融环境看。2008年9月，国际金融危机爆发后，各国央行纷纷降息降准、货币大放水。中国也一样，08年四季度急速降息五次，2009年更是新增近10万亿贷款，全社会资金泛滥，银行纷纷乞求购房者与开发商，希望给他们发放贷款！个人房贷利率打七折，没问题！反正银行的贷款额度多到用不完，哈哈。回想一下，那真是购房人的钻石年代噢。

2009年，五年期以上基准贷款利率是6%，打七折，为4.2%。当时全社会资金太多，实际利率很低，比如全国银行间月均加权拆借利率只有1%左右，与七折利率相比，二者差额是3.2%左右。但2017年以来，五年期以上基准贷款利率是4.9%，全国银行间月均加权拆借利率为逼近3%，二者差额只有1.9%，也即便是房贷利率不打折，银行的利润空间也大幅压缩了。加之当前银根偏紧，如果利率不上浮，商业银行没有动力投放房贷。

从房地产政策环境看。2008年10月国家出台救楼市的超级宽松政策，信贷与税收双双放松，包括房产转售环节的土地增值税，当时对住宅暂停征收，至今都没恢复。2010年4月“国十条”出台之前，史无前例的鼓励购房。而2017年以来，热点城市实行严厉的调控政策，严厉程度史无前例，虽然还有需要去库存的部分三四五线城市，仍保持较宽松政策，但商业银行投放房贷的重点地区是一二线城市。

从宏观政策环境来看。2008年四季度至2009年，为了应对国际金融危机的冲击，我国整个宏观政策都属于刺激，而且是史无前例的刺激，单一目标是：经济保增长。而2015年12月的中央经济工作会议，提出“三去一降一补”；2017年12月的中央经济工作会议进一步提出三大攻坚战：今后3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。

其中，最重要是防风险。2018年1月，刘鹤在达沃斯论坛上声明“争取在未来3年左右时间，使宏观杠杆率得到有效控制，系统性风险得到有效防范“。这也就意味着：2016年-2017年，“三去”中的去产能和去库存，效果显著，而去杠杆效果差强人意，于是提高至三大攻坚战之首！

防风险、去杠杆与楼市和个人房贷有何关系？

1月25至26日，银监会召开2018年全国银行业监督管理工作会议，打好防范化解金融风险攻坚战，使宏观杠杆率得到有效控制，部署了10项工作。

一是着力降低企业负债率。二是努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。三是继续压缩同业投资。四是严格规范交叉金融产品，推动银行及早开始理财业务转型，逐步压缩银信类通道业务，严格执行新近发布的委托贷款管理办法。五是大力整治违法违规业务。六是严厉打击非法金融活动。七是清理规范金融控股集团。八是有序处置高风险机构。九是继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。十是主动配合地方政府整顿隐性债务。

态度明确，言之凿凿。十项工作中，有两项都与房地产有关。第二条，控制居民杠杆率，打击消费贷、透支信用禁，直指各种违规融资购房，尤其是投资投机性购房，显然是在落实“房住不炒”的最高指示。第九条，遏制房地产泡沫化，说明管理层很担心泡沫扩大，所以要严查各种违规融资，既包括上述的个人需求端融资，也包括开发商的供应端融资。

显而易见，房地产是防风险、去杠杆的重要阵地。如果说，2015年-2017年上半年房地产的主战场是“去库存”，那么2017年下半年，尤其是以10月十九大和12月的中央经济工作会议，将房地产的主战场转移到了“去杠杆”。

所谓“去杠杆”，就是控制或压缩个人购房的杠杆率，以及开发商的负债率。对于房地产市场需求端和供应端的融资，都采取收紧的态势。

房贷利率罕见扭曲，银行无很无奈，买房悲喜两重天

回顾过去，可以发现，银行间拆借利率的变化，基本上与官方利率的调整，方向一致且基本同步。从内在联系来看，主要是官方利率调整之后，导致至全社会的金融体系中，也包括银行间拆贷利率，以及国债利率。

比如上一轮加息周期。2010年10月，中国开始第一次加息，2011年又多次加息，在此期间，银行间拆借利率也同步攀升。那个阶段，同当前一样，政府正在调控房地产市场，楼市也进入降温通道。

但当前，首套房贷利率并没出现类似当前普遍上浮现象，甚至高达15％奇观。主要原因是，2011年即便利率不上浮，商业银行发放的房贷也有合理利润率。比如2011年下半年五年期贷款基准利率为7％，而银行拆借利率为4%，之间有3%的差额，明显高于当前1.9%的差额。

因此，大家不要将矛盾的焦点指向商业银行，更不宜怒怼。商业银行，在商言商，而且国有大行都是上市公司，他们首先应对股东利益负责。给房贷利率打折，这样亏钱的买卖，实在不愿做呀。

那怪谁？老实说，按过去的规律，2017年就该加息了。因为代表社会实际利率的银行间拆借利率以及国债利率都已经自2016年四季度开始持续攀升。

但宏观经济与金融现况，决定了官方一直未加息，而是采用了其他货币工具调节货币供应与流动性。

美国经济持续强劲增长，但中国经济增速近几年持续下滑。另外，CPI维持低位，比如2018年1月只有1.5%，从通胀来看，暂时没有加息的急迫性。

官方利率迟迟不上调，但社会实际利率却不断高企，那么个人房贷利率只能继续上浮。

在这一背景下，对于刚需购房者来说，确实存在一定的误伤。因为贷款合同中约定的利率浮动幅度，将在未来多年（比如20年、30年）的还贷期间保持不变。当前贷款利率上浮10%，即便几年后官方利率加息了，但仍按基准利率的1.1倍执行。对这类购房者来说，未来手中资金较多时，也可考虑提前还贷。

相对而言，过去签定贷款合同中约定利率打折的购房者，享受着史上罕见的“政策红利”。银行自身的融资成本明显上升，但上述老客户仍按官方基准利率的打折价还按揭。尤其是2008年四季度至2010年一季度的大量购房者，七折利率，是一个让商业银行吐血的利率。但，必须遵守合同契约，含泪也得继续执行呀。

这一史上罕见的房贷利率扭曲的怪现象，估计还将持续一两年，直至官方步入加息通道，方有可能得到缓解。

对于那些拥有打折利率的业主，请记住：不要提前还贷！你拿着利率4%左右的贷款，即便是购买5%的无风险银行理财产品，也是划算的！