等了两年 这个“新盘”除了地段还有啥？

年前，上海新房市场集中释放了一批预售证，缓解了新房供应量不足的局面。奉贤南桥新城继阳光星期8项目开盘后，时隔两个月又一新房项目获批了预售证，为中粮南桥锦云项目。

这才是南桥的核心地段

其实中粮南桥锦云就是中粮南桥半岛项目，是其第三期产品，只是推广名换了一下，距离二期产品已有差不多2年的时间，该项目基本上占据了南桥新城核心区最为核心的地段。

1、从项目整体地段来看，一期、二期位于沪金高速旁边，且小区出入口位于新修建的一条小路上，更靠近里面，到往主干道解放路还需要一点距离，而三期产品也就是中粮南桥锦云正位于主干道解放路上，同时东面又临近望园路，靠近外侧，无论乘公交、还是未来开通的BRT、地铁，都要比前两期地段要好。

2、从南桥新城区域来看，该项目也是最为核心的地段，解放路、南奉公路被视为奉贤区的淮海路和南京路，项目紧邻解放路，离南奉公路也只有一个路口不到500米的距离。

南桥新城主要交通网络都汇聚于此，BRT快速公交、轨交5号线、南桥汽车站都距离该项目1公里范围内；距离金海路也只有不到800米的距离，自驾到往市区连通虹梅南路隧道及高架都非常方便。

BRT快速公交

配套方面来看，周边云集了南桥新城最为核心的配套资源，南桥百联、东方商厦、苏宁生活广场、星雨城时代广场以及在建的传悦坊等综合体都在1公里范围内，配套资源不仅丰富，而且也很高端，基本上在家门口就可享受。

不可否认，该项目目前是区域内地段最好的项目，未来也将是该区域内地段最好的项目。

产品规划太弱 有不少槽点

不过，小编觉得如此优秀的地段在产品上并不理想。

容积率

首先要说的是该地块的容积率达到了2.5，这种容积率堪比市区，同时在南桥新城区域内也属于高容积率小区，而容积率过高势必会建造更密集的房子，居住舒适度就会大打折扣。

项目是由18-26层的高层住宅组成，整个地块成长方形布局，规划上都是依次排列布局，并没有交叉错开，采光一定会受影响。

项目实景图，栋距不大

根据奉贤规土局信息显示，项目西侧为5栋18层住宅，栋距最大的也仅43.86米，最小仅33.65米，而18层住宅高度起码54米，这样的栋距采光一定会受影响。

项目东侧为更高的20-26层南低北高排布，最小栋距30.25米，最大栋距为37.43米，相比西侧的几栋房源采光会更差一些。

项目规划

小编觉得，规划上不能看独立一个项目，从地块上来看，这里也有很多不足，该项目前两期产品中粮南桥半岛都为低密度洋房产品，总高都是7-8层，整体来看，居住舒适度非常高。

但从地块周边来看，项目南面是阳光星期8，为18层的高层住宅，中间仅有一条小路相隔，靠近路旁的第一排房子也同样会受到高层住宅阳光星期8项目的采光影响。

也因此，小编认为，如果把中粮南桥锦云与中粮南桥半岛调换位置，这样会更好，虽然采光上还是会有影响，但它的产品会更有说服力。

装修

项目本次推出的户型比较多样，78-130平米均有，涵盖了刚需和刚改产品，设计上也都不错，基本不浪费面积，都比较实用，符合大众居住需求理念。

78平米2房户型图

90平米2+1房户型图

项目为装修房，但装修的品质和档次很一般，并没有我们熟悉的新风系统、中央空调和地暖，取而代之的就是简单装修，并没有太多新意，具体装修标准请见下图。

牺牲产品换价格？

价格方面，项目均价36700元/平米，基本上260多万可以买到最小面积房源，与周边新房相比，略低于阳光星期8项目当时的均价36900元/平米。

周边二手房方面，据链家网显示，项目前期的中粮南桥半岛二手房挂牌价约3.9万/平，苏宁融悦4万/平，馨雅名筑4万/平，汤臣臻园4.2万/平，且不包含税费和中介费，这么看来，项目确实有一定优势。

小编预测，以目前南桥新城新房的供应量和此时的认筹，该项目同样会是非常抢手的项目，不愁卖。不过要说居住舒适度，与周边次新房相比，中粮南桥锦云欠缺不少，难免有以产品力换价格的嫌疑。

根据售楼处最新消息，项目年前认筹，年后将于3月2日正式开盘。