扎心！这1年半，我在西安把洋房底跃等成了高层顶层

这是真实的事情，就发生在我身边一位朋友身上。他的经历，也曾是多少购房者在西安的经历。

壹

上个周末，我接到一位朋友的电话，他说：看了保利曲江春天里，高层只剩下顶层143平米的，算下来价格在12000多元每平米。

他问我值不值得买。

我说：买吧，别犹豫了。

实际上，这位朋友打算买房已经不是一两天的了，看房已经看了一年多了。

时间回到1年半前的2016年下半年，这位朋友说他想在曲江买房，要求：洋房，一楼带地下室。

根据他的需求，我给他推荐了融公馆，当时融公馆洋房售价9000-13000元/㎡，记得当时有套底跃售价不到12000元/㎡。

这哥们纠结于融公馆在三环边，纠结于周边配套，更重要的是他纠结于价格有点高，想找个便宜点的。

后来他又陆陆续续看了一些楼盘，一直没买，等着房价能降点。

也就是从他当时准备买房开始，西安的房价上涨启动。在过去1年半时间里，如果哪个楼盘涨价幅度在30%以下，那一定是良心开发商。基本上，每个楼盘房价的涨幅都在40-50%。

更重要的是，当房价上涨启动后，房源紧缺在西安上演，也就是说即使你有钱，也买有房子能够卖给你。

就这样，一年半时间过去了。如今，这位哥们当年能买洋房底跃的价格，现在只能买到高层顶层，并且是房源没有挑选余地了。

贰

在很多时候，购房者朋友准备买房时，一直会纠结于一个问题：西安房价会不会跌？

由此而产生犹豫、观望，因为万一房价跌了，那就太不划算了。

最终大家会发现，但凡等西安房价下跌的购房者，最后都后悔了。

实际上，在我看来，如果你是自己住的话，房价涨跌跟你其实是没关系的。因为，房价即使涨了你也不会去卖，当然也就得不到那部分上涨的收益；房价降了，你也没失去什么，房子还是你自己住着。

当然，关于西安房价，最起码未来5到10年，我是看不到下跌的空间的，反而是能看到上涨的很多理由。人口流入、产业提升、城市配套完善、房子的品质越来越好……这一切都给了房价上涨的理由。

所以，如果你真的遇到自己合适的房子，那就买吧。

至于要买哪里，我之前专门为此写过文章：
第一，选择距离自己上班近的区域，因为西安堵车日益严重。如果自己上班的区域周边可选择楼盘太少，那就选择距离自己上班比较近的地铁线路沿线的楼盘。
第二，选定区域后就相当于画出了范围，在这个范围内非品牌开发商和品牌开发商之间，选择品牌开发商。从产品、服务等方面来说，一般情况下品牌开发商的项目是要胜于非品牌开发商的。
第三，确定好范围、品牌开发商后，然后在这个范围内选择价格能接受的楼盘。因为，再好的房子，买不起一切都是瞎扯。
第四，最后再来考虑所谓的户型、楼层等因素。当然，如果你是年轻人，那一定要考虑到小孩上学的问题，这一点很重要，毕竟西安的基础教育资源很紧缺。

根据上述四步，基本就可以选择到适合自己的房子了。

叁

说完了自己住，我们再来说说投资买房这个话题。

对于投资性需求来说，经过过去一年超过30%的房价涨幅，西安有些区域的房价在过去一年已经透支了未来一两年的上涨空间，这个时候就可以考虑那些房价还处于洼地、产业又比较扎实、又有着地铁正在修建的新兴区域。

当然，投资客还需要考虑目前银行贷款利率上调后的资金成本，以及西安目前的限售政策所带来的资金成本。因为，对于投资客来说，全款买房的情况很少，一般要做按揭。

现在，房贷利率基本都得在基准利率4.9%的基础上上浮10%，这意味着目前的房贷利率基本在5.3%左右了。按照目前西安的限售政策，拿到不动产证后满2年才能交易，这意味着现在买期房的话最起码5年后才能交易。5.3%左右的贷款利率成本、在手中限售持有最少5年、再加上税费等交易成本……实际上，大家已经可以算出贷款投资买房的话，未来5年西安房价要上涨多少，你这套房子才不会亏本！

举个例子：

按照一套100万元的房子，每年西安房价上涨10%。意味着1年后这套房子值110万元、2年后值121万元、3年后值133.1万元、4年后值146.41万元、5年后值161.05万元……

投资一般来说按照二套来算，40%首付需要40万元，按揭60万元。由于不是首套，利率在基准的前提下上浮10%，年利率为5.39%。我们按照归还利息总额比较低的等额本息法计算，按揭20年，5年归还利息总额约为149580元。

因此，你如果按揭买投资房，五年之内你需要还利息14.958万元，所以你的总成本支出应该是：

首付：40万元；

买房后5年之前支付给银行的按揭利息和本金：95827.93元+149580.25元=24.54万元。

需要在卖二手房之前向银行提前还款是50.5万元；

产权证费、税费合计约7万元。

成本合计：122.04万元。

当然，你的房子有个好处，就是还可以交房后出租2-3年，在西安今年的行情中，每月大约可以租到2500一个月，3年最多可以收到租金9万元。加上空租期和装修费，租金收入实际上刚好跟装修费用、空租期抵消。

这意味着，5年之后你的收益大致是161.05万元-122.04万元=39万元。

而这5年，首付40万元用于理财的话，按照每年7%的收益率，你的收益应该在40万元*1.07*1.07*1.07*1.07*1.07，收益大约16.1万元。

这样看来，买房确实比理财多收益23万元。

除此之外，还得有这三个前提▼

1.你为了多获得这23万元，损失了这五年来的所有投资机会，因为这40万元变现能力实在很差，相当于40万元的绝对死期存款，而理财就相对灵活。

2.你还必须准确找到5年后，能够以161.05万元接盘你房子的下家，能不能找到得看运气。

3.当然，你还得要求市场基本上以每年10%的速度房价增长，不能出现2008年或者2015年那种市场预冷、房价下跌的情况。

同时，由于是按揭买房，利率也是变化因素，这必须要求你的利率要么向下降，要么持平。然而这可能吗？

建议：

房子的房租要有一定保证，尽可能选房租高，收租早，容易租的地段。在限售期内，能够用租金分担按揭所带来的压力。