炮灰们,今天就要骂醒你们!

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  一年之计在于春,过了这个冬,就是万物复苏的春天。于是,买房人又开始按捺不住,一颗投资的心蠢蠢欲动起来。

  但是,我很生气。因为我发现我写了这么多东东,还是没鸡毛用。该入坑的还是要入坑,该上当的还是乖乖去送人头。

  

  我能怎么办?我也很绝望啊!好吧,最后骂你们一次,再不醒来,我也没法了!

  正如候鸟星球的“坏坏”朋友所说,投资最重要的是什么?大声告诉我?

  风险!风险!还是踏马的风险!

  富贵险中求这话没错,可恕我直言:你不努力还好,你一努力就入坑了。因为你们最喜欢的就是喜欢凑热闹、跟风买、瞎操心,一顿操作猛如虎,一看比分零杠五,还不如买点余额宝,每天挣个饭钱,安心踏实,岁月静好。

  

  好的,废话不多说,接下来一个产品一个产品骂你们。

  行星级天坑:好死不死非要买商铺,哭着求着都拉不住的冤大头!

  这是最常见的一类朋友,经常哭着喊着要去买商铺。毕竟他们都是一句老话的忠实信徒:一铺养三代。我了个去,这句话坑的人真是不少。当然,我见过能养三代的铺,第一代做点生意买铺,第二代苦苦经营等着拆迁,第三代拿到赔偿享受人生。这样的故事,在花果园拆迁时,见过不少。

  但是,时代在变化。别人的成功,不是你的成功。在买房投资这个领域,我把专业程度分为三档:专业准专业业余,不幸的是,我们95%的人都是业余选手,远达不到准专业的水平,更别说站在食物链顶端的顶级玩家了。而现在的房地产市场,业余选手进行商铺投资,大概率冲上去就是炮灰。

  简单给大家说下四种商铺,代表了市场上的大部分商铺产品:购物中心商铺、远郊行业性市场、旅游小镇商铺、小区底商。分别说说,他们是怎么让你变成炮灰的。

  第一种,是购物中心性商业。记住一个原则:真正好的购物中心,是不会拿出来卖的。一个好的购物中心是非常优质的资产,可以持续带来现金流,随时可以做银行抵押融资、发债。你们知道这样的购物中心多难经营出来么?有这么牛逼的购物中心,我是开发商我还拿出来卖?我四不四傻?其实现在也很少有完全销售的购物中心,开发商也学尖了,自己持有一大部分,然后同时也销售一部分边卡吊商铺。这样买房人就心动了:你看这也是开发商自持啊,还挤出一些铺面给我们呢,好善良好厚道好和谐啊。可惜的是,人家不过是要你们手上的钱用来弄自己的购物中心而言。以后购物中心弄起来,人家爽歪歪,而你只能看着租金凋零的小铺子欲哭无泪。

  还有一个原则,我再说最后一次:涉及到返租、包租的,一律不要碰。答应我,好吗?相信我,你可以做到的。

  第二种,是远郊行业性市场。这种市场,前几年不少。比如XX物流市场、XX宠物市场、XX物资交易市场。这种市场的问题是什么?就是依赖性超强,极其依赖政府的政策、行业的发达程度以及超长的培育周期。

  在销售时,这些市场所有描绘的前景都很美好,政策扶持、招商给力、行业大佬……等等,怎么感觉像1040工程来着?总之,一入市场深似海,唯有泪眼成两行。低廉的租金,要死不活的人气,说好的地铁也是遥遥无期。还能怎么样?等呗,也许有一天守得云开见月明呢?对不对?

  第三种,旅游小镇商铺。这种商铺,更特么能唬人。概念超牛逼,宣传吊炸天。“艺术、世界、大牌、体验……”都是他们常用的名词,听起来非常牛掰,广告里都是一年几百万人次的流量,迪士尼都只能甘拜下风。

  实际上呢?在经过开业头三个月的强势宣传期之后,人流量就像这几天贵阳的气温一样断崖式下跌。再过三个月,也就是周末有点人,平日人流也是断崖式下跌。周末人山人海,平日鬼比人多,商家的日子倒是很好过,每周过着五休日的生活,上班两天,休息五天。维持生意就是靠周末和节假日冲冲量的样子。

  至于开发商?反正铺子卖给你了啊,对不对?你肚子饿不饿?要不要吃碗面?做人呐,最重要是开心~

  

  第四种,小区底商。了解我的人都知道,一向给朋友们说,如果你实在要买铺,看看小区底商吧。但是小区底商就没有坑了?坑同样不少啊,大哥大姐们!第一,小区铺的人流上限是基本固定的,生意再好程度也有限;第二、小区铺的业态基本上都是生活服务类,很难有高价格高利润的行业;第三、租金从商家来,售价从房开来,但在很多小区这两者往往是错配的。

  举个栗子,怎么考虑一个小区铺。首先,小区密度越高越好,人越多越好。反正你是买铺,又不是自住,还考虑个鸡毛的居住体验、生活品质。名流和屌丝,在一个小区内的消费不会有什么区别,也就是便利店,小超市、小吃店之类的,这时候人越多越有优势。但是一个很坑的点,就是贵阳的小区铺价格感人,动不动就给你来个四五万的单价,妈的太黑了。

  仔细算算,如果一个50㎡铺子单价4万,总价就是200万。租金150元/平米/月,也就是一个月租金7500,一年9万。9/200=4.5%,惊不惊喜?意不意外?比不比得上余额宝?好吧,你说以后每年要涨房租还有铺子每年要增值呢,据说置业顾问给你测算的时候,是按每年涨5%测算的。这话我信了,你也信了,但是特么租客不信啊。租客一想,老子辛辛苦苦来城里打工,起早贪黑做油条包饼,结果一个月挣的大部分给房东了,还不如去工地上做活路呢,呸!黑心房东!

  结果租客一走,你又得重新找租客。租金每年上涨5%,原来只是都市传说。

  小区铺,最大的问题就是单价太黑和成长性有限。

  陨石级巨坑:没钱也要投资,公寓价格便宜量又足简直棒棒哒!

  

  接下来是公寓,据我了解,最喜欢凑公寓这个热闹的是些什么人呢:手上钱不多,但是又有一点钱,看见手里钱心痒痒忍不住就想去投资点啥。买不起商铺、也搞不了住宅,最后终于欣喜的发现了商铺,天助我也!低总价、一层变两层、商住两用,简直就是完美的选择。

  投资规律告诉我们,物美价廉往往是吹牛逼,货真价实才是硬道理。你以为你捡到了大便宜,骚年,你还是图样图森破,桑太慕斯拿衣服~,这么天真的小白客户,简直就是咱们营销中心的最爱呢。

  公寓作为商用房,天生存在缺陷

  与写字楼、商铺一样,大部分公寓的属性都属于商用性质。商用性质是什么概念?40年产权、商水、商电、没有煤气、难以落户。还有些什么土地年限少,使用成本高我就不说了,那些都还是小问题,但是综合起来,买公寓自住这是不靠谱滴。因为公寓的先天缺陷,市场表现反映很准。不管广告怎么打,在2017年住宅喜大普奔的时候,公寓虽然成交量也起来了,但是对比住宅的市场价格,公寓价格基本是稳如中华田园犬。自住、投资的第一选择,还是住宅。公寓不过是第二、甚至第三选择。

  公寓作为商用房,转手成本高

  根据规定,在商业地产交易时,除了买方需要缴纳的3%契税外,卖方缴纳税费一般有两种方式征收。如果按照成交总价征收,则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、20%的土地增值税等,合计为成交价的45.6%;如果按照差额征收,则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、30%-50%的土地增值税等,合计为差额价的55.6%-75.6%。这个我计算公式我记得不是太清楚了,但是公寓转让过户,费率不会低是真的,而且增值幅度有限。

  也就是说,极高的转让成本,让你只能享受出租收益,增值收益基本没戏。买公寓的时候,你想到了吗?

  散户玩公寓,收益低运营又跟不上

  购买公寓之后,出租基本上是唯一的收益方式。出租分为几种:短租(酒店型)、长租、工作室(办公为主)。但是这几种方式的前提,是你首先还要承担装修成本(没装修过的公寓,租不出去)。装修之后短租需要酒店运营方接手、长租要面对小业主(如果能有固定的运营公司那当然最好)、工作室要面对租客不稳定(毕竟创业公司能活过一年的不多)。相对住宅,是不是麻烦多了?

  还有就是供需问题,现在市场上的公寓有多少呢?不用我说,大家也知道,基本上比较出名的项目都有公寓,2018年贵阳市场公寓还将有一波很大放量(某知名住宅项目还有十几栋公寓)。租赁公寓的人群要么是屌丝、要么是小公司,稳定性极其差。也许你今天还看见租客红红火火,过两天就人走茶凉了。同时这批刚需租客,对价格极其敏感的人群,在公寓放量极大的情况下,你的议价能力有多少?

  为什么市场上有这么多公寓?其实对开发商来说,也很郁闷。这就要说到拿地时候的指标了,在拿地时,有一个商业指标,要求你必须配建多少的商业或者商务。商铺也不好卖、写字楼更老火(成本极高),所以想来想去,还是搞公寓吧。所以对开发商来说,公寓对他们也是食之无味弃之可惜的鸡肋型产品。住宅这种好走量的产品,才是他们的最爱。

  对了,公寓属于商业物业,首付5成,利率上浮哦,亲。

  因为便宜,所以购买。对不起,这不是投资的理由。投资不动产,不是为了自己心里爽,而是实实在在要考虑到风险和收益,把账本算清楚、把运营混熟悉,才是硬道理。要不然,你还不如买个车,投资黑车司机算了,商业模式简单粗暴还很暴利呢。

  巨矿级天坑:老子是写字楼大佬,掌控经济大局,你特么是谁?

  

  2013年开始,一股写字楼风暴席卷了贵阳。“环球、国际、中心、广场、IFC、UFO……”一个比一个牛逼的写字楼项目纷纷出现,什么甲级、超甲级、白金、5A让大家感觉都懵逼了。

  而且这些高大上项目的置业顾问还纷纷告诉我们,买写字楼,投资灰常稳定,五年回本,十年翻番!不买肯定会后悔,可是事实真是如此吗?

  其实写字楼这玩意儿,不算新鲜,不过因为过去贵阳比较落后,所以写字楼市场在2013年之前一直是处于很微弱的状态。大家说得出来的几个写字楼就是什么富中国际、峰会国际之类的。

  随着经济发展了,城市面貌也要改善。于是领导大笔一挥,觉得贵阳差一个CBD嘛,多修点摩天大楼,才能有一个省会的气势嘛!于是乎,规划局的同志连夜加班加点规划了很多商业地块,规划中2030年贵阳就能变成曼哈顿。世界摩天之都!

  其实鸟叔并不反对这样的规划,因为贵阳过去确实太LOW了。老城区简直就是人类失败规划精华,一片一片的棚屋区,一片一片的违章建筑,一片一片的脏乱差……对于居住和工作来做,简直就是噩梦。

  而且,过去很多单位只能蜗居在一些矮旧的垃圾楼里面干活,环境差、心情差,还能全力为国家创造GDP,复兴伟大中国梦?显然是有很大影响的。

  但是,这么多写字楼真的都适合投资?那你还是拿衣服了,贵阳的写字楼项目加起来有多少呢?说出来吓屎你们,毛估估能有6、700万平米。现在大家也看出来了,基本上完全是供大于求的状态,据分析报告说完全消化完毕要等到2035年,所以说买写字楼,不管是自用还是投资,请你挺直腰杆、气势做足,因为你是客户你牛逼嘛。

  我对写字楼其实是有好感的,因为大量的高端写字楼确实代表了城市的经济发展水平。但是对于个人投资来说,我一向不是很建议个人客户去投资写字楼。有两个问题你考虑一下:

  1、国际上投资写字楼的,基本上都是大型公司或者基金持有,一般都是直接拿下好几层或一栋楼。因为这些机构已经有下家租赁接盘,完全不用考虑出租的问题,同时写字楼物业可以作为资产进行抵押融资,说白了其实是一个金融工具;

  而作为一个个人客户,你能吃下多少货量?也就是50-300平米占个主流吧。这样的货量,在出租时并不占优势。而且现在贵阳供应量这么足,租金大打折扣,最后只能贱价出租。目前花果园的租金大概在40元/㎡/月为主,观山湖区域毛坯写字楼也差不多就是40-60元/㎡/月,算算得多少年回本?关键是如此大的供应量,要涨租金,难!真难!

  一个简单的数据告诉你,目前就算成都核心区域的写字楼,比如太古里旁边的IFS这种顶级写字楼,租金也就是140-180元/㎡/月占到主流。

  2、与公寓一样,写字楼作为商业地产,交易成本也极高。

  新写字楼购买的税率:

  1、新房购置交纳契税4%

  2、新房购置首付至少50%

  3、新房购置房贷利率上浮20%

  二手写字楼的税率:

  1、买方购置交纳契税4%

  2、买方购置首付至少50%

  3、买方购置房贷利率上浮20%

  4、买方购置交纳房款5%的土地增值税

  5、卖方交纳个人所得税20%(卖买款差额)

  6、还有其它的,总体税款要交到房款的30%左右。

  也就是说你买了以后转手卖出的话,收益空间极低下,大部分都是要被税金吃掉的。

  租不起价、卖不出手,对大部分买家来说,写字楼真心不好玩。

  天真的写字楼买家,拿什么拯救你的智慧?

  饕餮级巨坑:机智的住宅买家,依然败给自己的焦虑

  那边偷偷笑的人注意了,不要以为你买住宅就安全了!我说了,今天就要骂醒你们,买住宅的也逃不掉,这就轮到你们了。

  住宅>写字楼>公寓>商铺,这是我心中关于买房投资风险程度的排行榜。候鸟星球里面的资深玩家“大师兄”也就这几种产品做了一个表格,我深以为然。

  住宅,确实是风险最小的不动产投资。可是你以为中间就没有坑了?骚年,你同样也是图样图森破,拿衣服啊~住宅,也有不少小黑手要摸你的荷包哟。

  首先,心态焦虑最容易入坑。开候鸟星球短短十几天,接客了上百个朋友,基本都是处于焦虑状态。“鸟叔,这房价蹭蹭涨,再不买房我就完蛋了”、“鸟叔,买不起新房,买个二手房投资怎么样?”、“鸟叔,手上五套房了,但是还想投资一套房,哪个楼盘好?”……你别笑,你和他们一样,也是焦虑的。

  科学研究表明,高度焦虑状态下的人更难读取与其相关的环境因素,而这些环境因素,正是能帮助人们避免坏得选择,做出正确选择的因素。在对每天面临的问题做出决策时,一个很重要的能力就是去辨别某个行为导致的一个坏的结果是偶然事件还是这个行为会引起重复的坏的结果。而这种能力,高度焦虑的人比普通心境下的人差很多。

  所以,你最容易的就是随大流,入坑了。“反正大家都买了,我买肯定没错”,这个心态熟不熟悉?

  其次,盲目的选择产品。比如前几天有一位朋友在星球问我,想买一套53平米的二手房来投资,总价60万。我了个去,单价达到了一万一,在我看来那里现在明显是达不到这个单价水平的,而且以这个价格买,未来增值空间就很有限了。

  是这位朋友不会算账吗?不是的,只是她很焦虑,焦虑让她失去了正常的判断能力。我们来看看这房子,单价很高, 面积很小,总价不高。也就是说,这位朋友是只看到了总价这个点,忽略了其他点。买二手房,首先要考虑的时候出手难易度、出手价格和出手时间。

  其中,出手难易度是我最关注的一点。好出手的房子,实际上往往是价格起得来的房子也好出租的房子。可以从多年的房地产报告上看出,有学区、交通方便、配套丰富的房子,是最好出手,但是面积段也很重要,长期经验表明:80-120㎡的房子,不仅在新房是销售量最大的类型,二手房交易中是交易量最大的面积区间。

  最后,瞎追热点,其实有一些朋友本身房子不错,也不是急于改善。但是看到红火的楼市,又急了,感觉不买房就是亏,买不到房就是亏大了。这种心态也是可怕,好比出门捡不到钱就是亏,可是你怎么保证捡到的不是雷呢?现在市场好,所有区域的房子都在普涨。所以看到某些的区域,就臆想着要涨到天上去,可你有没有想过再过两年,市场不好的时候,这些房子也是最快掉下来的。潮水退去,才知道谁在裸泳。现在买房笑嘻嘻,以后跌价XXX。为什么我经常给朋友推荐房子,很少说哪里哪里特别好,而是说哪里问题是些什么,哪里风险比较可控,就是希望大家冷静思考。

  

  买房是人生大事,是人这一辈最大宗的消费和投资,可是面对这样的投资消费,却不思考、不研究、盲目消费,这科学吗?你以为你跑了很多项目、认筹了很多项目,就很努力了?拜托,不能要用战术上的勤奋来掩盖你战略上的懒惰和愚蠢好不好~

  当然,还有一个非常好的办法。

  找专家咨询,比你听其他人忽悠好得多。

  做个小小广告,加入候鸟星球吧。

  在这里不仅能找到鸟叔款天阔地,

  还能找到大咖朋友探讨交流,

  这几天高手们真是让我大开眼界。

  *买房前到星球问问鸟叔意见,

  被坑几率暴跌80个百分点;

  *投资前在星球上吼一嗓子,

  问问专家意见,避免辛苦钱白白打水漂;

  *没事时来逛逛候鸟星球,

  说不定能看到一些媒体上不方便说的东西;

  鸟叔关键词

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