番禺楼市现状调查： 一手楼盘首付门槛高达6成 二手楼价破4万

为了解楼市现状，网易房产小编近日对广州番禺多个一二手楼盘进行实地探访。发现番禺区一手住宅缺货明显，“双合同”现象依然存在。大石板块有楼盘明确表示，即便无房无贷，首付门槛也高达六成。市桥板块有楼盘在开盘前要求购房者提前验资，验资门槛高达150万。

此外，番禺区目前一二手房价倒挂明显。华南板块多个二手楼盘最贵单价超过了4万/平方米。中介表示，广州“330”新政后两个月，还有业主反价，但5月份之后，房价基本保持稳定，市场以观望心态为主，目前议价空间在3%-5%左右。

首付门槛高达六成

网易房产实地探访发现，临近2月，广州楼市将进入春节淡季，不少楼盘现场人气不如2017年年底。

位于番禺大石板块的华筑翡翠湾目前仅一栋在售，户型为104-136平方米三至四房单位，此前推出的两栋73-88平方米的两至三房单位已经售罄。项目带装修均价约3.8-4.2万/平方米，北向单位可望江景。“最便宜的3.6万/平方米的也有，要看具体的付款方式。”销售透露。

销售表示，即使无房无贷，首付门槛也需要六成起，以目前在售最小的户型104平方米的三房计算，首付需要200多万；136平方米的四房，首付更是高达300万起。另外，虽然项目可以接受公积金贷款，但公积金贷款没有任何折扣，且总价还要上浮5%。

据网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据，2017年全年，华筑翡翠湾的网签成交均价约为30646元/平方米，这意味着楼盘备案价与报价至少有8000元/平方米的价差。

位于市桥板块的全新盘碧桂园星钻一期计划推出1-6栋97-179平方米三至五房带装修单位共680多套新货。项目以番禺本地的改善型客户以及天河、海珠的刚需客户为主。

销售表示，项目去年就已经开始接受客户验资，验资门槛高达150万，主要是看存款、股票等流动性较强的金融资产。由于项目目前暂未拿到预售证，销售称春节前暂时不会开盘。

“周边三四公里范围内无一手楼盘，二手均价在3.4-3.8万左右，部分地铁上盖的楼盘最高甚至卖到了3.9万/平方米。主要还是看什么时候能拿到预售证，这是我们目前比较着急的。我们货量不多，尤其是小户型。不担心清盘的问题，就算首次开盘清不了盘，去化七八成没有问题。”销售表示。

值得注意的是，番禺区从去年以来就一直比较缺货。华南板块基本是零新盘供应，算上市桥和东部的莲花山板块，新货供应也屈指可数，全靠亚运城这一大盘力撑。

从近两年番禺区商住用地出让情况来看，2016年-2017年，番禺仅5宗宅地出让。2017年1月，金地集团以总价18.7亿元、配建22050平方米拿下位于万博板块的番禺官堂村地块，折合楼面价33660元/平方米，是迄今为止番禺区最高楼面价。该价格的出现意味着未来番禺华南板块一手新房盈利价格可能超过6万/平方米。

二手房房价突破4万

从2013年起，番禺区二手成交占比呈现逐年上涨趋势。据广州中原研究发展部监测，2017年二手住宅成交前三名分别为番禺、增城、花都，成交占比分别为21.7%、14.9%、12.3%，分别较2016年净增1.4%、1.2%、5.7%。

以万博板块为例，目前该板块附近分布的一手住宅项目极少。临近万博板块的华南板块二手住宅市场较为活跃，如华南碧桂园、广州雅居乐、华南新城，二手房普遍以3字头为主流，目前最贵的售价已经突破了4万/平方米。

其中，华南碧桂园旧区的楼龄为2003年-2004年，60-107平方米三至四房楼梯楼，均价在3万/平方米左右。楼龄较新的2007年的楼梯楼，80-140平方米的两至四房，均价达3.5万/平方米。

该小区离地铁站南村万博站最近的，楼龄为2011年的最新组团翠山蓝天，95平方米的小三房均价约为3.7-3.8万/平方米；101-172平方米的三至四房均价为3.5万/平方米。

据附近门店中介介绍，目前华南碧桂园的二手楼放盘量不算太多，小户型的房源比较稀缺，均价从2016年10月到2018年年初约有70%涨幅。

“去年3月‘330’新政过后均价还在涨，5月份到去年年底价格基本保持平稳，没怎么涨。目前有一定议价空间，业主让利大概5%。另外，评估价勉强跟得上成交价，无房无贷的情况下，首付三成即可上车。”中介表示。

自在城市花园受垃圾场影响较大，为目前整个万博板块价格最便宜的楼盘，均价也达2.7-2.8万/平方米。

另一标杆大盘广州雅居乐花园涵盖4个别墅组团和13个洋房组团。其中，价格较贵的洋房组团，如上善若水、十年小雅、挪威森林等，均价在3.8-4万/平方米。

中介表示，2017年，小区的房价大概涨了3千元/平方米，但如果从2016年3月到现在，以前三房卖180万，现在同样的户型可以卖到390万。

靠近广州雅居乐花园的楼盘万科欧泊，目前洋房价格已接近4万/平方米，但是普遍证不过两年。

华南新城北区房源为楼龄为2002-2003年，69-85平方米楼梯楼均价为3万/平方米，91-108平方米三房电梯楼均价2.9-3.3万/平方米。南区望湖望泳池的146-190平方米四房楼王单位，103-110平方米三房望山单位，均价3.3万/平方米。较新一期江山帝景楼龄为2009-2011年的大户型房源，均价在3.3-3.6万/平方米。

“现在华南新城的二手房银行评估价跟不上成交价，大概差价在1000元/平方米左右，相当于首付门槛有所提高。”

中介表示，去年3月到现在华南新城的房价涨幅约为20%。3、4月还有部分业主返价，但去年10月到现在，华南新城的房价没有什么大的波动，基本保持稳定。现在小区放盘量不多，业主观望为主，目前成交的议价空间大概在3%-5%不等。