2017年广东商品房销售量价创历史新高 这个城市贡献最大！

文/杨思佳

1月30日，广东省房地产行业协会发布的2017年广东房地产市场分析报告显示，2017年广东房地产市场需求持续旺盛，全省商品房销售面积达1.60亿平方米，销售金额1.88万亿元，均创下历史新高。全省商品住宅销售均价11416元/平方米，同比上涨4.4%，总体运行态势较为平稳。

省房协分析，在“分类调控、因城施策”的调控政策下，珠三角地区的商品住宅市场总体不如粤东西北活跃，但仍是全省市场的核心地区。过去三年，广东商品住宅当年销售面积均高于上年新开工面积，呈现供不应求局面，当前市场库存处于近年低位，且后市潜在供应不足，市场供求关系仍然紧张，重点地区和城市面临补充库存的压力。

需求旺盛销量再创新高 分类调控主导市场分化

报告显示，2017年，广东商品房销售面积和销售金额分别达1.60亿平方米和1.88万亿元，同比分别增长9.2%和15.9%；销售均价11776元/平方米，同比增长6.1%。

其中，全省商品住宅销售面积1.35亿平方米，同比增长3.8%；销售金额1.54万亿元，同比增长8.4%，分别较前三季度上升0.3个和1.8个百分点；销售均价11416元/平方米，同比增长4.4%。数据显示，受调控政策的影响，商品住宅销售量、价的增速均明显低于非住宅商品房增速。

从市场走势看，2017年各月商品房销售面积均超过1000万平方米，总体上延续着2016年的畅旺态势。销售均价基本维持在11000～12000元/平方米之间，同比有一定涨幅，但总体保持平稳运行。

分区域看，商品住宅市场继续分化，销售面积方面，佛山、惠州、广州三市位居全省前三位；但同比增速较高的则都是非珠三角城市，同比降幅最大的为深圳及临深的珠海、东莞和中山。商品房总销售面积上，佛山、广州、惠州分列全省前三，合计占全省销售面积38.8%。

从区域结构看，珠三角商品房销售面积为10444.70万平方米，同比下降2.3%，占全省的65.4%，市场占比有所下降，较2016年减少7.8个百分点；粤东西北合计销售5514.11万平方米，同比增长40.8%。

数据显示，相比珠三角以抑制房价过快上涨的调控环境，粤东西北各地区在以去库存为主的政策导向下，市场活跃度明显高于珠三角地区，但珠三角仍然是商品房销售市场的核心区域。

潜在供应处于历史低位 重点城市或需补充库存

从现有库存情况看，截至2017年末，全省商品房待售面积4988.58万平方米，同比减少406.70万平方米。

其中，商品住宅2414.75万平方米，同比减少21.7%，为2013年以来的最低水平。数据反映，商品住宅库存量在持续减少，市场去库存成效显著。

分地区看，珠三角地区住宅待售面积大幅下降，呈现供不应求的局面，普遍进入补库存阶段；粤东西北城市去库存成效开始显现，商品房待售面积整体呈现回落的趋势。

而从潜在供应情况看，根据广东的房地产建设周期经验，一般项目新开工1年左右可以达到预售，即当年新开工项目理论上可以成为次年市场供应。

数据显示，2002-2016年，广东商品房累计新开工面积13.12亿平方米；2013-2017年，累计销售面积11.71亿平方米，累计去化率0.89，供求关系基本平衡。

同期商品住宅累计新开工面积9.80亿平方米，累计销售面积10.45亿平方米，去化率达1.07。

其中，过去3年商品住宅当年销售面积均高于上年新开工面积，比值分别为1.14、1.50和1.33，说明市场供不应求，当年新开工的一部分住宅产品也已进入市场。而2017年商品住宅新开工面积1.17亿平方米，与同期商品住宅销售面积的比值仅为0.86，意味着2018年市场潜在供应不足，供求关系仍然紧张。

土地市场方面，2017年广东房地产企业入库的土地购置面积1841.19万平方米，同比分别增长5.2%；成交均价8557元/平方米，同比增长7.0%。截至2017年末，全省房地产企业待开发土地面积3443.86万平方米，同比下降16.0%。

随着土地资源日益稀缺，热点城市的土地市场受到追捧，土地成本明显上升，这不仅增加了房价调控的难度，同时也加大了房企的开发、经营风险。

调控政策影响销售回笼 行业资金状况趋于紧张

2017年，广东房地产到位资金1.92万亿元，同比增长8.4%。全年完成房地产投资额12075.69亿元，占固定资产投资的32.2%；同比增长17.2%，高于固定资产投资总体增速3.7个百分点，对于拉动关联产业发展、稳定经济增长起到了较好支撑作用。

但从到位资金走势看，同比增速自2016年4月以来一路高位回落，反映出行业的总体资金状况逐渐趋紧。

按资金来源分，2017年国内贷款4083.46亿元，同比大幅增长59.6%，占到位资金的21.3%，比重同比大搞6.8个百分点；利用外资52.66亿元，同比增长74.2%，占0.3%；自筹资金5341.58亿元，同比增长10.3%，占27.9%；以销售回笼资金为主的其他资金来源9677.98亿元，同比下降5.4%，占50.5%，比重同比下降7.4个百分点。

数据显示，2017年由于受到调控政策和银行房贷政策收紧的影响，国内贷款、利用外资及自筹资金同比均呈较大幅度增长，销售回笼资金同比则有所下降，反映出行业的融资需求和融资成本双双提高。

后市预测：广东房价仍然面临较大的上涨压力

结合我国新一轮城镇化的发展趋势，城市群成为未来城镇化的主体形态，人口、资金、技术仍将持续向城市群集聚。省房协指出，随着粤港澳大湾区上升为国家战略，粤港澳大湾区正式迎来时代新机遇，各类房地产市场需求依然旺盛。鉴于建立房地产市场长效机制需要一定的时间，广东尤其是粤港澳大湾区城市群的房价仍然面临较大的上涨压力。

省房协认为，总体而言，在“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的调控思路下，2018年不同城市仍将继续实行差别化调控，调控政策尤其是限制网签、限发预（现）售证等行政措施，将成为影响市场走势的关键因素。

省房协建议，企业应警惕政策变化带来的风险，顺势而为、合理定价、规范运作，适时调整产品结构、优化融资方式，同时关注区域一体化、住房租赁市场发展、特色小镇建设等政策导向，加快转型升级发展。政府主管部门应合理评估各项调控政策效应，遵循城市发展的客观规律，加快建立房地产市场长效机制，促进行业持续健康稳定发展。