楼8| 官方声音：深圳未来可售商品房将会压缩到30%内 调控将从严

近日，中国城市更新峰会于深圳举办，深圳房地产研究中心主任王锋在会上发表主题演讲，透露出的几个点值得注意：

1、目前，实体经济还不是很景气，资金流入房地产市场和投资领域是必然的，房地产市场具有炒作的基础。因此，我国未来三至五年是调控期，这是大概率的事情。

2、深圳去年整体形势是比较稳定的，库存是15.7个月，如果从短期来看，供求关系是不紧张，按照过去5年的销售规模来说，一旦销售恢复的话，还是比较紧张的。

3、深圳2017年实际的人口差不多达到了2300万，按照实际住房自有率来说是21%，近80%的人口要租赁的，深圳的住房租赁来说在全国或者是全球都是最大的市场。

4、深圳以后的商品房购买型压缩到30%以内，租赁的住房、共有产权房各公租房要放大比例，商品房深圳本来供应的就比较少，卖出来的都是高价，现在还是压缩的，以后的房价是否会更高。

5、从深圳的调控来说，成效是显著的，短期房地产市场销售价格难以上涨。长期来说，因为深圳土地紧张，人口流动快，广大居民实现住房的需求，与供给不充分不平衡的矛盾是深远的，从这一点来看，2018年深圳房地产调控，依然不会轻松。

6、深圳与周边的城市关系非常重要，要结合整个区域，包括深莞惠房价的供求关系，采取联合的调控，例如“限购限贷限售”，加快深莞惠一体化的调控。

还在期待深圳调控放松的购房者或许要失望了。连日来，代表深圳半官方声音的王锋多次公开发声，王锋认为2018年深圳调控从严将会是大概率事件。

王锋认为，目前深圳市场杠杆显著降低，投资购房基本退潮，市场风险逐步释放，在调控取得阶段性成果的形势下，面对全市较高的居住成本与较大的住房需求，2018年，深圳将继续坚持房地产市场调控目标不动摇，力度不放松，加快建设长效机制，促进房地产市场健康稳定发展。

会上，王锋公布了一组数据，深圳2017年实际人口约是2300万，实际住房自有率仅21%，近80%的人口依靠租赁。与此同时，深圳市场上共有1000多万套住房，用于出租的约785万套。

深圳租赁房源是多元化的，最大量的出租住房仍然是城中村，占据了全部出租房源的60%，商品房的比例仅占4%，保障房仅1.7%。从租赁主体上看，包括私人业主、原村民、二房东、房地产开发商等。

深圳租赁市场大有可为。王锋还透露了另一则信号，未来深圳商品房购买型将会压缩到30%以内，租赁的住房、共有产权房和公租房要放大比例。“商品房深圳本来供应的就比较少，卖出来的都是高价，现在还是压缩的，以后的房价是否会更高。我个人认为，没有办法，所有的土地都供应给商品房，价格还是会卖得高。”

此外，王锋还提出，深莞惠房价的供求关系，要采取联合的调控，例如“限购限贷限售”，加快长效机制的建设，加快深莞惠一体化的调控。

以下为演讲实录：

大家下午好，很高兴来到城市更新的论坛，就2018年讲讲我个人的观点和看法。2018年中国房地产的市场形势，首先对于2017年全年楼市的基本情况做一个了解，然后结合“十九大”关于房地产未来发展的政策导向，进行判断。

对于2017年全年房地产市场的情况，平均指标来说有几个方面，投资来说跟2016年基本相当，供给出现一定幅度的上涨。新开工面积和购地出现了15.8%，主要城市再2016年热销后，热点城市出现了零库存以及新开工价格就上涨的情况。商品房销售面积和销售金额的增幅出现了大幅度的缩减，这与2017年持续的宏观调控后，各个热点城市销售量普遍出现大幅度下降是有联系的，整体来说2017年全国房地产开发的情况得到了控制，商品房的销售受到了控制。房价延续了2017年四季度以来持续下降的局面。

2017年前11个月部分热点城市的销售情况，主要是全国热点城市和珠三角的城市。2017年热点城市的销售量普遍大幅下降。合肥下降了63%，商品房的价格增幅11个月的均价跟11个月相比，均价控制在5%左右，有的城市的均价是比较高的，有的城市的均价出现了大幅度的下降。

去化周期控制作9个月以内，根据我们对于房地产运行体系的了解，9个月以内还是属于比较紧张的情况。还有很多的城市的去化周期是3、4个月，说明供求关系很紧张，容易出现再次过热的情况。对于2017年市场情况概括来说，有几个特点。热点城市的房地产过热的问题得到了控制，从销量可以反映得出来。热点城市的房价涨幅得到了明显的控制，大多数城市的涨幅是在5%，宏观调控出现了明显的成果，比上年度很多城市的30%到40%大幅度上涨相比已经趋于稳定。与银行存款的水平大致相当，说明房地产出现了理性的选择。热点城市的短期供求关系是比较紧张的，尤其是目前几个热的城市，南京、杭州、成都库存只有三、四个月，说明这些城市的市场预期不稳定，存在潜在的投机投资情况。一线城市调控的效果是明显的，二线城市和二线热点城市还存在不稳定的情况，房价会继续的上涨。从市场整体形势来看，2018年热点城市要按照中央的调控，保持政策的稳定性连续性，这是对于全国楼市的整体看法。这是基于怎样的逻辑，我们也要进一步的深入分析。

业界对房地产市场有很多的看法，调控短期论，市场周期论。我们是长期从事房地产市场的调控工作，也发现了一些问题，需要深入的讲一讲。这一轮房地产过热的问题，总体来看，还是货币超发的背景下造成的，从2015、2016、2017年房价这一轮的暴涨后，房价与普通家庭的收入相比差距很大。北上深房价收入比水平，与国际的数据相比达到了30倍，一个家庭购房已经出现了很大的困难。如果不采取严格的手段控制的话，就会出现房地产泡沫硬着陆等严重的问题。中央在2016年以来，近十次关于房地产问题的一系列会议和指示中，也发现了严重的问题。个人预计，此次的泡沫和危机，至少需要3—5年严厉的调控期，才可以不爆发。今后的长效机制发生效果后，这一轮泡沫才会解决，否则就会出现日本的泡沫情况，因此我们一定要予以避免。为什么是3—5年的严厉调控，一是长效机制短期内难以实现效果，即使今年出台了房产税的政策，对市场发生效应也是三、四年后，例如房地产是否可以全国统一征税，例如深圳有3套房，北京有10套房，而且内地的房地产交易价格是阴阳合同，怎么征税的问题。房产税发生效力，也要几年之后。

房子不炒的消费理念，也需要时间消化。目前先租后买的方式，很多老百姓是很难接受的，大家想尽快的拥有一套自己的住房，长期的租房，很难形成消费的理念。专业化、规模化的市场机构发展的不充分，市场的供给包括增量和存量都不充分，体制机制还有很多的问题，目前来说，租赁市场还没有形成大家共识以及理性的消费预期。

实体经济振兴和经济转型的问题，工业4.0和现代经济需要不断的提振速度，可以替代传统产业的新兴行业，目前还不能发挥巨大的作用。目前，实体经济还不是很景气，资金流入房地产市场和投资领域是必然的，因此房地产市场具有炒作的基础。因此，我国未来三至五年是调控期，这是大概率的事情。

深圳的市场，简单的介绍。

深圳去年整体形势是比较稳定的，房价相对于2016年9月以来15连降，相对于2017年12月，相对于年初下降了1.3%，成交量来说新盘下降了28.6%，二手房下降了33.7%，库存是15.7个月，如果从短期来看，供求关系是不紧张，还是可以的。按照过去5年的销售规模来说，一旦销售恢复的话，还是比较紧张的。市场也有新的动向，例如新建的商业办公活跃，商务公寓需要关注。

深化房地产调控政策，这是深圳的特点。深圳的房地产调控，在2017年大家可以观测到，深圳出台的政策不多，基本上就是2016年出台了“深八条”，一直管到现在，这与内地不停的出台政策不一样，核心的问题在于，深圳在房地产调控的选择上，总体是全面、精准和细致的，出台的政策就管用。主要结合深八条和市场的实践，我们在2016年明确的规定，要改革商品住房的制度，以防范地王为目的，主要是通过限制房价，深圳对新房实行了限售，就是五年内不得再转让。限价管理，制定了年度的房价控制目标，对于商品住房，商务公寓进行定价指导。

进一步的完善常态化的制度设计，深圳有房、无房，有房有贷，保障刚需的力度是比较大的，采取了各种各样的措施。2017年住房租赁市场发展的比较快，而且亮点纷呈。深圳不仅仅是全中国的最大住房供应市场，也可能是全球最大的住房供应市场。从2017年实际的人口来说，差不多达到了2300万，按照实际住房自有率来说是21%，近80%的人口要租赁的，深圳的住房租赁来说在全国或者是全球都是最大的市场。

深圳在住房租赁市场发展中有几个特点，供应量比较大，全市有1000多万套间的住房，出租的只有785万。房源是多元化的，这里有六大类住房，最大量的出租住房是城中村，占全部的60%，商品房的比例只有4%，保障房只有1.7%。租赁住房是多元的，我们可以简单的说有十几个主体，包括私人业主、原村民、二房东、房地产开发商、“十九大”提出的住房政策，在租赁住房反映的比较好。也有企业自己给自己的员工出租的优惠政策，但是市场化的租赁达到了80%以上，是租赁市场的特征。

租赁方面，深圳出台了两个意见，一个是实施意见，一个是方案，建立了一个平台，同时加快培育专业化的租赁机构。文件中提到十三五期间，深圳根据自己的情况，要提供不低于100万套的城中村住房，通过消防和安检等要求。目前来说，万科等等进入到城中村，进行集体租赁的试点。

土地供应方面，出台了只租不售的规定。

商业住房进行改建，建行在深圳首发了安居贷，首次进行了住房租赁制度，按照我国的规定，银行是不能参与房地产的开发，但是租赁不一样，银行首次在深圳介入到房地产行业，同时公积金提取也是对租赁市场的支持。

2018年发展趋势

首先学习“十九大”，关于房地产精神和指示不多，就是49个字，含义深刻，利益长远，因为“十九大”大家都知道，管的不是2020年，也不是2035年，而是到建国一百年到2049年，“房子是用来住的，不是用来炒的”，建立多渠道租售并举的房地产市场等等。2016年中央为了房地产和住房租赁市场的发展，开了多次的会议，其中有几个重大的指示，大家还是要关注一下。

2016年对于房地产泡沫的影响如何看待，我国面临各类经济风险中最突出的是两个问题，企业杠杆过高和银行的坏帐，其次就是房地产的泡沫，房地产一手托两家。房地产对经济的发展起到了引领的作用，因此提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，不能将房地产作为保增长的手段。中央政策后，对房地产的政策发生了明确的转变。有些地方政府，还以房地产作为拉动经济增长，以土地财政作为拉动经济的增长，在政策上就会与中央产生了分离，这是一个很大的问题。

中央明确了今后房地产发展的方向和调控的方向，就是建立长效机制，一个是短期要抑制房地产泡沫，明确地方政策的责任，管控资金等等。另外，中长期要研究供应体系，合理规划引导大中小城市优化布局，优化产业结构，加快培育发展租赁市场。中央对于租赁市场有规定，在特大城市和大城市将发展租赁市场作为重点，各方面给予支持。中央对于短期的调控也是明确的，2016年以来，出台措施后，市场有所降温，一旦行政管制放松，部分热点城市就会出现剧烈的波动，房地产的泡沫对经济的影响，愈加明显。我记得2016年底提出这一要求，2017年二线城市很不稳定，到目前来说，这些话是很管用的。

从以上的问题，我们反过来理解“十九大”对于房地产政策的49个字的影响。未来的住房和房地产发展的政策和建议，银行着今后房地产的发展方向会出现变化。大家知道中国房地产开发的起点在哪里，是在深圳，1987年深圳第一锤，土地有偿使用，这是房地产发展的起步期。十年后国务院出台了规定，所有的房屋都可以商品化，都可以卖了，这是中国房地产市场加速发展期。1998年后又过了20年，到了2017年，我们召开了“十九大”，这是怎样的局面，如果前三十年，中国的经济体制改革，经济发展是比较依赖于房地产业，但是在2017年以后，对于房地产的依赖就没有这么大了，而且过渡的依赖就会产生很严重的问题。明白了这一个着眼点后，对于未来的房地产发展，中央的意思大家要明白，我们进入了规范发展期。规范发展期最明显的特点是不应该再出现以前的暴跌，如果社会平均率是5%，你的平均率是100%到200%，对整个的经济会造成很大的伤害。从这一点来说，“十九大”提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，不会把房地产作为保增长的手段，也不会允许房地产高的暴利和泡沫，冲击实体经济，对居民的居住产生不利的影响。房地产业要对自己有明确的定位，万科是比较早的发现这个问题。万科在白银时代的时候，赚钱不比黄金时代高的时候，就开始转型了。中央对住房体系的理解，我个人从八个方面来看，因为时间的关系，我简单的讲一下。

加快培育和发展住房租赁市场，主要是在大城市和热点城市，很多城市不是大城市，也不是热点城市，人口是净流出。目前16个热点的一、二线城市，需要加快发展租赁住房市场。这些城市的房价都过万了，我的理论是，过了一万的城市，会出现一批中低收入家庭是无法买得起房屋的，这种情况下，必须要发展租赁市场，解决住房的问题，否则政府就要解决住房保障市场。发展租赁市场，能否抑制房地产泡沫，关系到城市居住的1.6亿人，能否有体面的生活。关系到没有住房的人，今后是否买得起住房，这是中央的政策。核心的问题是今后能不能买得起、住得起住房。中央不是说，你一辈子去租住房，对于老百姓来说，住有所居，拥有一套自己的住房。如果房价所有城市都上涨的话，如何实现住有所居，从社会公平的角度来说，当前控制房价，并发展住房租赁市场，这就是以时间换空间。在这种情况下，房价不涨，你先租房，收入持续的增长，可以在一些适合你收入买得起房的地方，再购买房屋，这才是伟大的系统工程，也是中央的意思。

加快土地供应制度改革，主要是两个方面，一个是增量改革，一个是存量改革。除了调整规划，增加居住的比例，关键是价格问题。如果现在各地还是沿用以前的价高者得的地王现象拍卖土地，房价的预期永远没有指望。我预计，今后土地制度改革，特别是商品房土地的出让，应该是限地价，还包括人才保障住房。

存量房方面就是加快城市更新，对于中国的大城市和特大城市大家感觉容积率比较高，实际上与国际上的大城市相比，容积率不大。也有人说，交通压力、管线问题，排污问题，实际上我们看看香港的容积率，这么高，城市交通也没有问题，不要给自己找借口，我们是可以做得到。我们的特大城市，尤其是大的省会城市，容积率还不高，存量土地利用得不足，必须通过大规模的城市更新，释放未来的发展空间，不要跑到边缘的地方盖房子，城市的配套也跟不上，要很好的利用主城区和成熟的城区发展房地产业。

深化住房制度改革，关键是加强公共住房建设。结合深圳的实际说明，以后的商品房购买型压缩到30%以内，租赁的住房、共有产权房各公租房要放大比例。商品房深圳本来供应的就比较少，卖出来的都是高价，现在还是压缩的，以后的房价是否会更高。我个人认为，没有办法，所有的土地都供应给商品房，价格还是会卖得高。这种情况下，将住房用于租赁市场。现在讲粤港澳大湾区等等一系列的大概念，讲得实际一点，以深圳为核心的深莞惠核心全就好了，产业都无法落地，居住怎么落地。市区均价是5.5万元/平方米，普遍的居民怎么买房，周边的东莞是均价是1.6万元/平方米，惠州还不到1万元/平方米，深圳只能跟周边的城市东莞、惠州搞好辐射的关系，交通互联互通，年轻人在周边才会有机会购买到房屋，这也符合国际大都市近郊化的模式。深圳只有2000平方公里，面积太小了。

创新金融财税制度，完善房地产调控手段。

金融财税制度的权利在中央，我们不能决定税种和税率，深圳可以执行适合自己的金融制度，例如差别化的住房制度，认房认贷。完善各地的房地产评价制度，为了便于未来的房产税征收，加大技术的准备，结合国家的立法，争取房产税的试点。

加强房地产市场预警，建立市场监测机制。

我国在2013年国务院18号文，就提出了房地产市场预警，这是正确的决策，只有提前发现了泡沫要爆发，采取政策，才可以控制泡沫继续的扩大。当时没有统计数据，所以没有建立这样的系统。深圳在2013年建立了房地产预警的机制，贯彻到市场的动态。从近十年来，近三次房价过快上涨，就是因为有很好的技术手段进行监控。深圳在北上广深四个城市中的情况，上面最高的蓝线是深圳，红线是上海，下面是北京和广州。突破房地产预警线的红线是2015年二季度产生的，三季度迅速的上升，远远突破警戒线，上海是一个月后达到警戒线，北京和广州是三季度达到警戒线。如果从这一点可以看得出来，深圳就是全国房地产市场的风向标，先涨先跌。深圳在2015年三季度出现大幅度暴涨的局面，如果及时的向全国发生预警，而且自己加强调控，这一轮的房价调控，就不会出现如此激烈的局面。2015年全国都在一刀切的去库存，没有取消限购已经是万幸了。科学合理的技术手段必须用到经济管理中，才可以及早的发现和抑制房价过快上升。加强投资引导，维护市场秩序稳定，这些都不讲了。

总结来说，围绕党的“十九大”49个字的要求，建立多层次的住房供应体系，加快建立长效机制，对于经济社会未来的发展，起到了举足轻重的作用，从深圳的调控来说，成效是显著的，短期房地产市场销售价格难以上涨，没有动力。长期来说，因为深圳土地紧张，人口流动快，广大居民扎根深圳，实现住房的需求，与住房的供给不充分不平衡的矛盾是深远的，从这一点来看，2018年深圳房地产调控，依然不会轻松，长效机制要加快建设。

从今后三至五年看，深圳与周边的城市关系非常重要。要结合整个区域，包括深莞惠房价的供求关系，采取联合的调控，例如“限购限贷限售”，加快长效机制的建设，加快深莞惠一体化的调控。我举一个例子，去年东莞临深片区的销售量，从之前的深圳客达到80%，2017年下降到10%。深圳的购买者是在深圳交社保，无法再东莞购买社保的，而且在深圳买不起房屋才会到东莞。这种情况下，要将社保打通，例如深圳交了一年社保，东莞就可以放行。深圳要“限购限贷限售”，东莞也要适应的“限购限贷限售”，不能等到你不限，我这边限，等你的价格超过了我，大家就没有地方可以购买了。因此，一体化的调整是必然的趋势，我今天就讲到这里，谢谢大家。