房价下跌的城市将越来越多 任先生也看空了？

作者：齐俊杰看财经

上周末，第十五届中国地产风云榜在北京举行，其中最引人关注的还是知名地产商任志强，任先生的演讲！由于网上各种各样的任先生说太多了，而且标题党越来越多，所以我们直到看了视频才敢相信，原来这真是任先生说的。

任志强的演讲主要说了这么几个事，

第一，2018年房价是没法预测的，因为有一件大事要干，可能对房地产造成根本影响，这就是土地，如果国家不再是土地供给的唯一主体，那么对于房地产来说就发生了内核性的变化。

第二，投资一定会下降，按照现有的政策，调控不放松，2018年的房地产投资一定会降，进而影响经济。

第三，面积会下降，我们卖了17亿平米，3亿平米是现房，10亿平米是刚竣工面积，所以供给和需求的缺口越来越大。

第四，房价下跌的城市会越来越多。2016年底房价超过1万的城市才19个，2017年底已经达到了41个，翻了一倍还多，9个城市使劲按着所以房价略有下降，2018年重点按着的城市数量会增加，所以下降的会多一些。

第五，2018年棚改目标是580万套，比2017年的609万套有所降低，如果减少了棚改数量，对房地产的影响也不小。

第六，未来是否取消限购，主要取决于地方政府是否等米下锅，如果财政困难，他一定会想办法放松限购。而事实上2018年已经到了地方债务的偿债高峰。

第七，开发商也很难受，会在2018年拼命的去找钱，所以他们不会再捂盘惜售。可能会以量来换价。守住自己的资金链。

第八，他也提到了地区差异，东部人口持续增加，中西部地区虽然投资也在增加，但人口并未增长。后半句他没说，估计言下之意就是，人口没涨但房价涨了的地方，可能就是要下跌的地方。

第九，也是他说的最多的一点，单一政策方向，一定会带来副作用。最后让方向适得其反。

这主要就是任志强讲话的内容，看得出来2018年是纠结的一年，看多和看空都是无比纠结的，其实他这些点都说的很对，比如投资肯定下降，面积也会下降，楼市调控下，地产商都无米下锅了，还怎么开工盖房子，烂尾楼会越来越多，而棚改风停，会让很多三线城市变成流动性陷阱，一旦拆迁补贴没有了，你在三线城市买的房子也就再也别想卖了。开发商的资金链，在2018年将开始捉襟见肘，他们和地方政府开始博弈， 看到底是谁更缺钱，如果是开发商赢了，地方就会逐渐以各种方法放松限购，然后新房热销，其实去年就已经出现了，但是二手房可能并不乐观。各个城市也在博弈，人口流动总体上是由北向南，由西向东。所以最后的格局会是，人口率先选择流向东南，南方，西南，其次才是中部，而除北京之外的华北，西北，东北是人口流出的地方，如果没有人口流入支撑，那么高房价很难挺住，而高房价反过来又是阻挡人口流入的一个重要因素。所以这点也反过来制约了大量二线城市，到底是杀鸡取卵还是放水养鱼。

综合来看，任志强也并非是看空，他只是觉得2018年楼市会被行政干预的更多，特别是一线大城市和几个重点城市，将受到政策的影响更大，不是不该涨而是不让涨，他的观点没有变，还是觉得楼市没有化解供给和需求的矛盾，所以现在的挫折都是暂时的，你现在压得越狠，未来的爆发力也就越大。其实老齐也同意任总的这个论调，也应该感谢任总提出的这个警告，早在大禹治水的时候就告诉我们堵不如疏导，楼市巨大的需求形成了金融反身性，你越是压制，他的需求就会越多。形成价格的上涨动能，所以这块必须用疏导来化解，一定要把刚需的压力化解掉，比如共有产权房，比如长租房，比如保障公祖房，也比如增加土地供给，多建商品房，反正就一点，短期限制是可以，但短期限制争取来的时间，一定要尽可能多增加城市住房供给，否则光压制不疏导，最后就会像任志强说的，只要你挺不住了，就会爆发式反弹。

现在从执行情况来看，一线城市都在加速布局租赁住房这块，是一个疏导的重大举措，而且一线城市不缺钱，今年继续严格按住房价是有这个资本的，所以他们的时间比较富裕，但就是这个想法，让进展似乎并不快。比如地方城市住房租赁平台，现在上线的还不多，租赁住房和长租房，集体建设用地转租赁的住房，也刚有个政策，还没有大规模开展。所以方向是对的，但现在实际效果还没有显现，不免也让很多人着急。但我估计在过两年，长租房和各类保障房怎么也会遍地开花了，所以一线城市继续降房价，应该是没什么问题。至少这两年应该是能够按的住的。但二线城市可不好说了，大量二线城市，并没什么举措疏导，只是一味限制，这样一旦城市收入减少，就会变相放松调控，未来向南京，武汉，长沙，西安，济南这些省会城市都有这个潜质。至于三线非省会城市，甚至是四线小城市，省会城市放松限购，给出人才落户政策，会首先从三四线城市带走人口，也会形成吸附效应，这时候如果你那里的棚改正好风停，那么房价就不是下跌那么简单了，可能会让你卖也卖不掉，租也租不出去。人口减少，最终失去博傻的能力。

所以综合来看，一线不会变化，三线很危险，最大的变数在二线省会城市。十有八九他们会放松调控，继续往上顶房价。这其中被上面盯上了，就会收敛一些，继续调控，如果放松了没人管，就会一点一点往前试探底线，他们冲破限购的动力是很足的，而开发商其实也在豪赌着这一趋势。现在就看政策态度了！不管，二线就还要涨，管了，今年会有大量城市房价下跌。就这么简单。