增城房价又准备要涨了!地铁盘二手卖2.8万算抄底吗?

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  以往房地产市场讲究“长期看人口,中期看土地”,现在已经演变成“今年不买房,明年买地王”。

  2017年,当「地价新高」遭遇「最严调控」,所谓的“地王效应”是否还存在?网易房产年终策划“占地为王”,探营全市10大地王板块,破解高地价下的置业僵局。本篇,增城地王。

  回顾2017,广州楼市“大限”,最大受益者莫过于增城。

  “3.17新政”:增城作为广州唯不限购的两个区域之一,在新政出台的第二天凌晨五六点即有人排队抢房;

  “3.29土拍”:增城一天之内成交5宗宅地,其中4宗宅地楼面价均破2万,直逼当时一手房价格;

  “3.30新政”:增城也被纳入了限购范畴,但也只是限制购买的数量,并未限制购买的资格(换而言之,外地人在增城购房依然没有户口和社保的限制)

  ……

  

  增城区位图

  此外,途经增城的首条地铁——13号线于2017年12月28日正式通车(地铁一响究竟黄金几两,这难说;但地铁一响,房价就更坚挺,这倒是事实。)

  如今,增城王炸级别的单价地王项目(碧桂园云顶)预计今年入市,增城房价真的会破4万吗?当前其周边楼市如何?欲知详情,请往下戳↓↓↓

  碧桂园云顶:地价近2.4万/平

  碧桂园云顶所在地,即2017年3月29日碧桂园以112.02亿斩获的永宁街、岗丰村3宗宅地,西南面为碧桂园凤凰城,最靠近碧桂园凤凰城凤晴苑组团。

  值得注意的是,碧桂园斩获的这3宗宅地,楼面价分别为22743元/平、23963元/平、23599元/平,最高价已经直逼2.4万/平,与当时周边在售的一手房价格基本持平甚至略高。迄今为止,仍是增城楼面单价最高的3宗地块。

  而在增城这一波2万+地王诞生之前,增城的最高楼面价仅12607元/平(2016年9月出让),即这两任地王诞生时间相差不到1年,地价却差不多翻倍!

  

  碧桂园云顶所在地块区位图

  周边人气旺,但离地铁并不近

  碧桂园的动作一向比较快,目前项目现场全面施工,已经可以看到楼体,预计1月27日开放展厅(宏发)。

  当前,该项目被定位为碧桂园首个“云”系豪宅。(其实,就是变相告诉大家未来房价不会低)。

  

  碧桂园云顶项目现场实景图,拍摄于2018年1月16日

  

  

  从现场施工的平面图可以看到,碧桂园云顶一期共5栋楼,其中1号楼和3号楼为一层四户,户型建面为98到125平;2号楼为一层六户,户型为建面89到126平;5号楼为一层三户,户型为建面125到143平;6号楼为一层两户,户型为建面205平。

  从这些资料来看,碧桂园云顶首期产品户型选择还是比较多的。

  

  碧桂园云顶项目现场公示的平面规划图,拍摄于2018年1月16日

  生活配套方面,由于碧桂园云顶周边均是成熟的大社区,比如凤凰城、翡翠绿洲都是十几年的社区,所以部分生活配套是可以直接共享,而且这片区绝不会缺人气。

  但是,这个项目离当前已经通车的地铁13号线并不近。买买君从13号线白江站出发,坐摩的大约15分钟左右到。(PS:好不容易约到的的士,竟不肯打表,直接要价50元!再见.jpg)

  从当初的地价和当前的定位来看,碧桂园云顶若入市,房价破3万/平已毫无悬念,并很有可能会破4万/平。

  

  拍摄于碧桂园云顶项目现场,时间2018年1月16日

  地王项目周边

  一手房价格相差近5000元/平

  目前,在碧桂园云顶(地王项目)周边,主要有碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、合生湖山国际三大楼盘。

  其中碧桂园凤凰城目前无房源在售;翡翠绿洲在售尾货,均价27000元/平;合生湖山国际,上周刚有新品入市,均价22500元/平,未来还有大量房源。

  翡翠绿洲和合生湖山国际,均价相差近5000元/平,但两者仅一路之隔。

  翡翠绿洲:尾货27000元/平

  翡翠绿洲,作为新塘十几年的成熟社区,最后两波产品分别于去年3月18日和5月份入市,目前仅剩二十几套尾货,户型包括80平两房,98、115多平的三房,147平四房,均为现楼。

  这批尾货主要集中在陈家林路10栋和75栋,即靠近项目的东门,楼下就是当前主要在招商的未来汇商业中心,对面为合生湖山国际正门,距离增城地王项目(碧桂园云顶)比较近。

  

  翡翠绿洲沙盘图

  

  翡翠绿洲东门对面即合生湖山国际,拍摄于2018年1月16日

  目前,这个商业中心星巴克和麦当劳已进驻并开业,预计到5月份全面营业。

  商业中心前(东门前)的双向两车道,预计今年会拓宽,改为双向六车道的宁浦大道,当前有公交站接驳13号线沙村站,仅两个站的距离。

  PS:这个公交站点尚且简陋,并没有明显的公交站标志,只有一个带有公交路线的牌子绑在电线杆上。

  

  翡翠绿洲商业中心实景图,拍摄于2018年1月16日

  

  翡翠绿洲商业中心前公交路线,拍摄于2018年1月16日

  此外,翡翠绿洲的最大卖点就是教育配套,项目小区内配有从小学到高中的一站式教育。从2007年幼儿园开园起,小区内部的香江小学、香江中学(含初高中)随之陆续投入使用。

  其中香江中学,是越秀区育才实验学校与香江集团联手打造的一所学校,2008年引进翡翠绿洲。育才实验中学是目前广州赫赫有名的重点中学之一。

  

  香江中学实景图,拍摄于2018年1月16日

  简而言之,如果购买翡翠绿洲的话,无论是商业,还是教育,或是交通,甚至是房子……都是现成的,这也就是十几年社区最大的优势了。只是即使当前翡翠绿洲是尾货,且不靠近地铁,但价格也不便宜,均价27000元/平。

  若以80平两房来算,即使无房无贷,如果装修部分一次性付款,则首付要100万左右;如果装修部分贷款(最多只能贷5年),首付也要五六十万。

  合生湖山国际:低至21000元/平

  合生湖山国际占地45万平,分8期开发,其中1-4期已经售罄,6-8期尚未开发。目前主要在售5期产品,一共21栋高层洋房。这意味着,未来合生湖山国际还有大量的房源入市。

  项目第5期产品除了3-5栋这3栋楼推小户型(82平/92~93平),采用两梯四户设计外;其余楼栋均主推大户型(121/135平),为两梯三户设计。

  目前项目5期1/3/8/9栋产品已入市,其中1/3号楼是在上周末开盘,均价22500元/平,低价可以去到21000元/平。(嗯,比碧桂园云顶的地价还低,相比于翡翠绿洲也是白菜价)。

  当前合生湖山国际有新的产品在诚意登记,优惠3.5万抵10万,预计2020年交楼。

  

  合生湖山国际沙盘图,拍摄于2018年1月16日

  但是,这样的价位只是比周边低,并不代表着便宜。如果以82平单位(最小户型)来计算,若装修款一次性付,首付也要80-90万。

  由于合生湖山国际与翡翠绿洲仅一路之隔,两者接驳地铁有共同的公交站点,还可以互相共享各自小区的自身商业配套,配套基本一致,但除了教育配套。

  教育方面,合生湖山国际小区内部配套的幼儿园和九年制中小学均已投入使用,其中幼儿园为私立,九年制中小学是育才中学,公立。

  翡翠绿洲小区内部的学校也投入了使用,并且也是名校(上述有说明)。但不同的是翡翠绿洲的香江学校是私立学校,学费大约2.5万/年;而合生湖山国际的育才中学是公立学校。

  两者仅一路之隔,地段不相上下,商业配套基本共享,合生湖山国际配公立学校还比翡翠绿洲略胜一筹,但为何房价却比翡翠绿洲低近5000元/平?大家只需到项目现场走走,或者深入想想,基本都可以找到答案。

  

  合生湖山国际小区配套幼儿园及中小学,拍摄于2018年1月16日

  

  合生湖山国家小区内配套幼儿园,拍摄于2018年1月16日

  二手房:普遍2万+/平

  目前在地王项目(碧桂园云顶)周边,二手房也主要是来自碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、合生湖山国际这几个大型社区,报价平均在2.2-2.7万/平区间。(没错,一手房和二手房价格基本持平)。

  中介给买买君推荐了一套所谓相当笋的房源,99平三房放盘价205万,在翡翠绿洲,证满两年,但是在1楼。

  碧桂园凤凰城由于社区大,房源基数大,不同组团所处的地理位置不同,所以二手房价格跨度也比较大,均价在2.0-2.8万/平区间,其中电梯楼报价基本在2.5万/平左右。

  值得注意的是,在地王项目周边的碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、合生湖山国际这三个大型社区,离地铁口并不近,坐公交接驳大约两三个站。

  而且作为大型社区,配套是比较成熟,但如果社区人口过旺,小区塞车,排队等楼巴等问题也相应突出。曾有碧桂园凤凰城业主吐槽,半个小时出不了小区大门。

  所以如果您置业是追求配套或者是买来养老,则可以考虑这些大型成熟社区;但如果您是首次置业的刚需,靠近地铁口的相对小型的楼盘或许更为合适,毕竟出行方便。

  但无论是大型社区,还是地铁口的项目,目前增城新塘二手房报价都基本在2.2-2.7万/平区间。

  

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