强行上车还是冒险死等?没有购房资格,外地人如何留在北上广?

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  广州“最严限购”实施近1年,误伤无数刚需。痛失购房资格,节节败退,面对房价继续爬升,不愿意坐以待毙的年轻买家,选择转移阵地,在这个时候,增城新塘由于近市区、不限购,成为外地人口留在广州的最后一根“救命稻草”。

  

  然而,承接了1年来的需求外溢,已经开通地铁13号线的增城新塘,也开始背弃首次置业者。面对全面“奔三”的房价,摆在买家面前只有两条路:1、努力凑够钱,趁早强行上车;2、等拿到房票,回市区买老破小。前者意味着沉重的负债压力,后者则是承受不起的涨价风险。

  

  近日,网易房产走访了增城新塘板块主要的一二手楼盘发现,一手盘在售新货稀缺,首付门槛已经去到100万,而二手想买套自住的两三房,总价200万基本逃不掉。加上地铁开通,业主反价成常态,议价难度加大。

  翡翠绿洲位于广园东快速路与广深高速公路的交界处,紧邻107国道、广深铁路,是新塘板块有名的大型社区。小区分两个门,南门连接开创大道,去到天河正佳大概25公里,东门目前为双向两车道,预计今年会拓宽,改为双向六车道的宁埔大道。

  距离项目最近的是13号线沙村站,约2.5公里,公车接驳两个站,目前主要在做东门商业中心未来汇的招商,星巴克和麦当劳已经进驻,预计到5月份整个商业中心将全面开业。

  

  翡翠绿洲最早在2003年开盘,目前已经全面交楼,仅在售部分尾货,主要是去年开盘的陈家林路10栋和75栋,10栋为两梯五户,75栋为两梯六户,25层高,户型包括80方两房,98、115多方的三房,147方的四房,均价2.7万/平,大概剩下20多套。

  根据销售透露,按80方的两房计算,如果装修部分也做贷款,首付最低是50-60万,如果装修部分一次性给,首付门槛去到100万上下。

  而与翡翠绿洲一路之隔的合生湖山国际,是目前整个板块唯一还有大量新房在售的楼盘。目前从项目小区门口出发,已有多路公交接驳不同的地铁口,其中437路公交由湖山国际公交站始发,可以接驳13号线南岗站;9路公交3个站可接驳13号线白江站,6路公交2个站可接驳13号线沙村站。

  

  该项目占地45万平,分8期开发,其中1-4期已经售罄,6-8期尚未开发。目前主要在售5期产品,包括21栋洋房,其中3-5栋为小户型,两梯四户,其余楼栋是两梯三户,前两排为32层高,后一排为33层高。首波推出的是一排的1栋、3栋,二排的8栋、9栋。

  整个5期共2073户,8栋9栋的户型为121方三房和135方四房,1栋户型为120到122方三房,3栋是小户型,包括82方南向两房,92方三房带主套。

  之前,合生湖山国际已经推出了这几栋的部分单位,均价是带装修2.25万/平,最低可以去到2.1万/平,按最低门槛计价,82方两房,装修部分贷24万,首付还要先给80到90万,然后前五年月供8-9千,还完装修贷后,后面月供是3-4千。

  而这几栋未推的单位,暂时没有报价,但销售表示,应该还是会比翡翠绿洲便宜,目前在做诚意金登记,可享3.5万抵10万优惠,这批单位预计2020年交楼。

  不过,翡翠绿洲和合生湖山国际虽然都是板块内开发多年的大盘,但距离新开的地铁仍然有2-3公里的距离,如果考虑地铁附近的楼盘,目前新塘板块又有什么选择呢?

  位于地铁白江站旁的广园东东方名都,同样是板块内十几年的成熟大盘,近期将有新货面市。项目分三期开发,预计这个月底前推出三期洋房,户型包括75到139方两三房,位置靠近新107国道。

  

  新货预计售价2.6到3万/平带装修,75方两房预计总价200万,再大一点就要去到104方三房,总价270万左右。但是由于备案价过低,首付要准备6到7成,也就是说,首付门槛在130到140万左右,对刚需而言,非常不现实。

  

  值得注意的是,东方名都有1个亲情户型,分为两套,90多方是1套,40方是1套,两个房产证,但必须打包一起买。也就是说需要占用2个购房名额,由于目前单身只能买1套,所以未婚人士也买不了。

  销售表示,这种户型主要是卖给跟父母一起住的家庭,虽然买的时候要两套一起买,但是将来转手可以分开卖。可以看出,主要面向的仍然是本地的改善型买家。

  总结一手盘的情况,最大的问题在于“双合同”,首套买家的首付门槛在5成左右,100万上下,非普通人可以承受。在这种情况下,着急上车的买家只能再度退而求其次,转战板块内的二手市场。

  根据中原地产中介的介绍,目前新塘凤凰城周边二手均价在2.3到2.4万/平,翡翠绿洲相对要比凤凰城便宜1千元/平左右。以翡翠绿洲为例,目前有套单位价格比较笋,99平三房放盘价205万,证满两年,但是在1楼。

  如果靠近白江地铁站,目前豪进广场卖得最贵,已经去到2.7到2.8万/平。相对便宜的是金泽惠百氏,缺点是没有小区管理,目前有套86平三房,东向,报价187万,但是证未满两年,加上税也差不多两百万。两房有套78平,证满两年,但报价在去年下半年开始,已经从150万涨到180万。

  中介透露,这类证未满两年的房源,大部分在今年上半年就到两年,如果想避税,可以先和业主签订协议,按目前的价位交易,但等满两年后再办理过户,存在一定风险(比如到时房价上涨业主违约),但可以操作。

  综合来说,性价比比较高的可以看看金泽豪庭,小区2000户左右,目前有套82方两房,20楼,北向, 2012年的楼盘,总价198万。另外有套90方三房,总价220万。

  总体而言,二手均价虽然比一手低不了多少,但是胜在不用“双合同”,首付门槛低,200万左右的房子,如果证满两年,准备70万首付就够了。而且就算首付不够,中介可以帮忙做高银行评估价,争取更多贷款,所以首付还有十几万的空间可以下调。

  

  去年3月份,增城新塘永宁街长岗村、岗丰村的3宗宅地则被碧桂园包揽,总价112.02亿元,最高价23963元/平,至今仍是增城单价地王记录保持者。这个项目预计今年上半年面市,预计售价接近4万。看到这个地价,所有买家都不敢指望房价会跌……

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