马光远：楼市调控必然松绑！北上广深房价最危险

【核心观点】

1、当房地产调控到了博弈最艰巨的时候，一定会出现各个城市放松房地产调控的情况。

2、调控放松是必然的，松绑蔓延也是必然的。

3、中国房地产正在进入下半场。

4、最危险的就是四个一线城市，房价已经到了高不可攀的程度。

这里是《财经观察家》，我是马光远，我们今天关注的话题是包括兰州等一些城市房地产调控出现松动的这么一个话题。

【新闻背景】

楼市释放了新信号。兰州、南京、合肥等三地再度调整房地产调控政策，实行“一城多策”的调控政策。据了解，兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易，并取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。同时，城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。南京市委今年1号文件出炉“创新10条”，调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。而合肥市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价。合肥市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价。政府价格部门不得核定商品房价格。1月9日天津、青岛两城分别出台政策，宣布放开城镇落户限制，天津、青岛表示租房即可落户。

在相关部门特别是高层三令五申地表示楼市调控不会半途而废，一定会坚持到底的情况下，这些城市出现松绑的情况究竟怎么样去解释，能不能从一个正常的逻辑进行理解？我觉得大家可以看一下过去20年中国房地产政策的一个基本走势，按照我自己的发现的话，差不多就是两年，两年会一个周期。就是无论是调控也好，还是刺激也好，差不多都是两年，要么两年，然后调控一般坚持不到两年。我们如果从2016年9·30 ，九月30号，本轮房地产调控的起点开始到到现在来看的话差不多，这一轮最多坚持到什么时候，差不多就是2018年9月份，也就是到今年三季度的时候才可能松绑。但是如果大家再往前看，就是过去每一次房地产调控到了博弈非常激烈的时候，你会看到一般松绑的程序会怎么样？

就是地方一些城市先会试探，放出一些气球，试探以后测一下舆情的反应，如果舆情反映比较强烈的话，他们就会解释说，我这个不是松绑，我这个是怎么样怎么样，然后紧接着有其它城市跟进，然后慢慢的会扩散，慢慢的会睁一只眼一只眼，到最后，然后全国性的放开。你比如说在上一轮放开的时候，基本就这么一个情况。2014年开始慢慢地冲，我们会看到很多城市不断的在冲，对吧？包括后来一线城市也加入，到最后2014年9月30号的时候，到中央层面就扛不住了，央行也好，其他也好开始放松。所以这一轮本身，第一个是当很多人表示出不理解的时候，我觉得你们可以看看中国房地产调控的历史，没有什么不理解的。当房地产调控到了博弈最艰巨的时候，一定会出现各个城市放松房地产调控的情况。

这一次比较奇怪的就是兰州突然跳出来，大家知道兰州这个城市本身它不是一个明星城市，无论是房价的涨也好，还是对整个房地产的历史上，它其实没有多大的亮点。它这个时候跳出来，所以我讲，我说这么多年以来甘肃也好，兰州也好，真的没人大家关注，这个时候兰州跳出来也算给甘肃做了一个宣传，让大家知道这么一个知名度。但是它打开这个缺口以后，我们看到它做了很多解释。就是当大家对这个政策本身反响比较激烈的时候，然后它出来讲，它是第一个我没有放松，我只是把这个政策，把以前很严厉的政策回到某一月份，比如说把2017年8月份那个时候出台的一些政策，然后退回到2017年的4月份而已。第二个说我放松的那些区域，比如说取消限购的那些区域，都是兰州比较偏远的区域，不算核心区域。事实上我不知道有多少人去过兰州，在我感觉看来，兰州的所谓的偏远，跟核心真的没有太大的区别。比如说它取消掉的那些限购的区域，你比如说跟它的城关区，跟它的那些所谓比较繁华的区域，其实没有太大的区别。所以我觉得就是说，大家可以去看兰州，它的解释是这么一个解释。

当然合肥的解释更加奇怪了，合肥的解释就是说，它讲这个价格要按照市场来，这个话大家我想非常熟，但是实际的情况是什么？就是中国房地产的市场，从来价格不是按照市场来的，当它想调控的时候它就会限价。比如说你不得超过多少。大家知道在2017年的时候，南京曾经出现过抢房子的情况，抢房子不是因为这个市场本身的房地产的情况还比较热，抢房子的原因在什么地方？抢房子的原因是因为限价。比如说某一个区域本来市场价已经到6万了，但是按照限价它只能卖四万，那么两万块钱的差价等于中奖，所以大家都去抢。现在它也出现一个情况，就是以引进人才的这种名义，然后说落户政策等等。当然这样的情况很多，除了南京，还有武汉、长沙等等，包括成都等等都在做。我想告诉大家的什么意思？就是说在房地产调控到了博弈非常激烈的时候，各个城市都会想办法。这个情况本身，实质上它是在放松。

这种放松的情况能不能蔓延到全国，我们现在做一个预判。我过去谈到中国房地产调控的时候，我的基本预判是什么？第一个是调控不可能坚持，不可能坚持的原因是什么地方？就是有些情况下我们的很多调控举措，它是违背市场基本规律的。你比如说我们限价的一些举措，北京也好，全国很多热点城市的限价，本身二手房跟新房价格出现严重倒挂，这是违背市场基本规律的。对吧？第二个就是我们的很多举措，比如说本轮房地产调控被称为史上最严厉的，我们可以将无所不用其及，所有的手段都用上了。你会发现，如果说这些手段本身真的坚持的话，这个市场就完蛋了，这个市场它就崩盘了。你比如说限售，比如五年或者十年以内不准限售的话，等于交易没了。第二个限贷，就是说银行在房贷的上面，我们看到2017年是大幅度的下滑。如果这个下来等于什么？流动性没了，流动性没了，交易没了以后，整个市场冷冻了，整个市场冷冻以后，这个市场一定会往下走。所以这一次房地产调控，我仍然认为大家不要看，就是说相关部门三令五申，不断的在表决心，不断的在表态，说我们一定会坚持，但大家一定要记住，他肯定坚持不了。

坚持不了的主要原因在什么地方？就是如果真的坚持的话，这个市场往下走的风险会非常大。但是我们现在的情况，我们需要判断，中国经济能不能离开房地产，就是目前情况下，地方政府如果看到房地产投资往下走会怎么样？大家可以看一下2017年整个房地产投资的一个走势。从年初开始，其实到了2017年的4月份，整个房地产投资就一定在往下走。到了年底以后，我们看到往下走的趋势已经非常明显。如果2018年调控继续坚持的话，我相信2018年整个房地产投资向下的态势就会像2015年。2015年中国房地产发生了什么？就是房地产投资暴跌，年初的时候还是两位数，到了2015年年底已经变成1%，暴跌了90%。如果这种情况出现的话，大家对中国经济会非常担心，地方政府的很多财务也会出问题。所以我们为什么讲，就是从基本逻辑来讲调控不可持续，所以这一次如果说它有什么特点的话，它的最大特点就是太严厉了。

大家都在强调说调控不会放松，但是我认为放松是必然的。第二个会不会蔓延？我认为蔓延也是必然的。政策本身不断地出现微调，地方一些城市不断的放松调控，这可能是2018年我们整个房地产调控的一个主旋律，也就是政策本身一方面不断的强调坚持，另一方面慢慢的会放松。放松到什么程度？最终就是一些热点城市，包括一线城市一旦加入以后，整个房地产政策，可能本轮调控基本上就差不多了。但是我要强调的是，大家一定要意识到这个市场变了。大家可以关注我的几个视角，第一个是房地产的一个基本周期，20年的周期，98年到2018年差不多20年，这个周期的变化是非常重要的，差不多的情况下，一般房地产的周期就是20年。第二个是，我一直在强调，到了20年以后，中国房地产的基本矛盾变了，就是过去我们讲房子一般讲什么？都是房子不够，包括北京热点城市也好，其他城市也好，都是房子不够，但是现在大家一定要记住，所有城市满足居住需求的房子基本够了，包括北京。

现在因为我们不知道一些具体的数据，但是根据我们的测算，中国所有城市居住的房子基本够了，以后的增量能够满足未来人口的流入，也就是房子短缺的历史基本结束。第二个，房地产本身的定位变化非常大。把它从过去的一个经济政策回归到一个民生政策，准备围绕民生，围绕房子是住的这么一个定位，然后构建房地产新的一些制度体系，就是我们一直讲的长效机制。这是下一步我们必须做的。如果说在下一个周期，我们再不做长效机制，中国房地产一定会出大的问题。第三个，整个房地产，它的整个产业链玩法，游戏规则来看，也变了。变在什么地方？开发商过去建房子就可以，以后这个最大的价值链在哪里？可能已经不是卖房子，而是卖完房子以后，对整个房子的服务，就是我们以前瞧不上的物业本身提供的价值，对整个产业链上的价值可能比卖房子还要高。

第一个是房地产调控不可持续，所以目前出现的这种放松，大家一定会习以为常。今年各个城市都一定会不断地出台试探的政策，当然有很多人看到的是整个市场行情的向下，你比如说很多热点城市跟2016年比，销量也好，价格也好都出现了松动。比如说北京，北京的整个二手房也好，新房也好，都等于是差不多腰斩了，价格也在往下走。以前大家谈到北京房价好像往下走是不可能的，我一直强调只要坚持调控没有什么不可能的事，大家一定要意识到中国房地产正在进入下半场，过去的那种玩法，过去的那种大家买房子的那种思维，千万不要以为在下一个10年20年仍然会这样。我现在感觉到比较危险的是有些人谈到房价，比如说谈到北京房价，说以后还会怎么怎么往上涨。

大家记住不是所有的房子房价都会涨，也不是所有的城市，大家千万不要以为北京房价永远会涨下去，还会跌。如果我们现在讲中国比较危险的城市，我认为最危险的现在就是四个一线城市，四个一线城市本身房价已经到了高不可攀的程度。我想很多高收入阶层面对北京这个房价已经叹为观止了，所以我认为这个调整是必然的。第三个我们来讲的话就是，下一步中国房地产市场一定会出现一些剧烈的变化。我们下一步可能是通过二次房改，对房地产的定位，房地产市场的定位，房子的定位，开发商的定位等等，通过不同的定位的这种制度的新的构建，为中国房地产市场的下一个30年，我们构建一个比较好的长效的制度体系，解决大家的住房问题，解决房地产过度金融化的问题，解决地方政府对房地产的过度依赖问题。

2018年我一直强调是本轮房地产最困难的一年，我觉得各个层面都应该做好准备，无论是国家层面，这个产业一旦出问题的话，应该怎么样进行应对，开发商应该怎么样进行应对？我们现在很多开发商其实从规模来讲已经非常大了，2017年出现了三个销售规模超过5000亿的这种龙头企业，所以销售规模到了这个程度以后，下一步还能不能在规模上进行扩张，大家都需要去反思。所以我觉得，我们对下一个30年的准备，对中国房地产市场下一个30年的准备可能比关注有些城市的放松调控政策怎么样变，可能更加有价值和意义。（来源：一股清泉文化传媒）

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