王炸!九大地王项目扎堆亮相,2018年房价还会降吗?

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  全新地王项目入市年年有,但今年特别多。

  据买买君统计,白云、黄埔、番禺、南沙、增城这五个区域现任单价地王项目均预计2018年入市;海珠、荔湾、从化这三个区域前任单价地王项目也将2018年入市;此外,天河区的总价地王(迄今为止最大的宅地)也即将面世。

  PS:越秀区,近年来没有新地王;花都区现任单价地王项目于2017年10月才产生,目前暂无动作,花都前任单价地王(路劲天隽峰)于2017年已经开盘,故不在统计范围之内。

  这意味,除了越秀区和花都区,广州其余九区均有“王炸级”地王项目将于2018年入市。

  

  数据统计时间:2018年1月12日

  值得注意的是(划重点),由于高额的成本(疯狂的地价),如今这些“王炸级别”的地块项目基(都)本(被)规(逼)划(得)建别墅了。

  连海珠区江燕路万宝冰箱厂地块(海珠区的前任单价地王,楼面价42573元/平)都规划建别墅(届时将成为海珠区唯一在售的全新别墅)!

  有史以来,地王一出,周边楼盘房价如芝麻开花节节高;如今地王级项目入市,必然会成为市场的风向标。所以,我们不妨一起来探讨2018年广州各个区域即将入市的现任地王、前任地王项目,把脉把脉2018年楼市走势。

  增城区:王者若入市,房价或“破3冲4”

  现任地王:2017年3月出让,楼面价23963元/平;

  前任地王:2016年9月出让,楼面价12607元/平。

  (注意:这两任地王诞生时间相差不到1年,地价却差不多翻倍,与当时在售的一手房价格基本持平。)

  当时,增城一共成交5宗居住用地,每一宗地块的出让都是里程碑式的传说。其中一宗被刘先生(个人)拿下,其中四宗地块楼面价均破2万,直逼当时一手房单价,区域单价地王也由12607元/平直接飙至23963元/平!

  楼面价2字头,保守估计房价至少3万。这个王炸级别地块项目(碧桂园陈家林项目)入市,意味着增城的房价将进入一个新的台阶,或“破3冲4”。

  碧桂园陈家林项目(具体项目名称预计在1月18日正式发布),位于增城新塘,碧桂园凤凰城旁,目前已动工。项目一期共有5栋住宅楼和部分商业裙楼组成,具体户型信息待定。

  值得注意的是,目前碧桂园凤凰城二手房价格均在2万/平以上,个别单位去到2.7~2.8万/平。这样的市场背景下,碧桂园陈家林项目届时不破3万都难。

  

  

  碧桂园陈家林项目所处的地块区位图

  黄埔区:地王项目,差点“难产”

  现任地王:2016年8月出让,楼面价27274元/平;

  前任地王:2014年1月出让,楼面价17564元/平。

  (注意:现任地王在黄埔长岭居,前任地王在老黄埔。)

  这是在近年众多地王中,最让业界人士大跌眼镜,甚至直呼“疯了”或爆粗的地块,现案名:中冶名辉逸璟台。

  当时,这宗地块出让时,28家房企激烈混战(中冶曾手抖连续两次出价),经过200轮举牌,最终被央企中冶置业以36.79亿元拿下,折合楼面价约27274元/平,这意味,若加上配建价即成本价去到3万+/平。

  而当时该地块周边的一手房售价仅1.6万/平左右,即(重点)该地块的楼面价比周边一手房高1万多/平!!!以致于地王一出,周边的楼盘均宣称“封盘待售”(嗯,就是趁机涨价)。

  值得注意的是,该地块出让不久,坊间曾传出“中冶要退地”的消息(差点难产)。虽然该消息很快被证实不属实,但足以说明中冶高位拿地有一定的压力。

  当时,业界有专家表示,即使中冶拿下这宗地块两年内也很难开盘,(由于地价压力)可能会放到5~10年。

  然而,这个不太被看好的项目——中冶名辉逸璟台规划已经出炉,并于2017年6月正式动工!该地块容积率为1.0-2.0之间,将打造成“高层住宅+别墅”的高端住宅社区,预计2018年入市。

  业内人士预测,该项目价格会“破4冲5”……

  

  

  中冶名辉逸璟台所处的地块区位图

  番禺区:地王项目被定位为城市顶豪

  现任地王:2017年1月出让,楼面价33660元/平

  前任地王:2016年11月出让,楼面价30711元/平

  (注意:2015年11月,番禺区的单价地王楼面价仅16330元/平,不到两年地价即翻倍)

  番禺前任单价地王,即五矿所斩获的草堂村地块,目前规划也出炉,58套纯别墅,但是否2018年入市暂不确定。

  番禺现任单价地王,即金地所斩获的官堂村地块,现案名:金地壹粤府。在发布会中,金地将该项目定位为“广州城市顶豪”(嗯,看到这,大家可以大约估算一下价格了。当时地块出让时,专家预测是6万+)。

  根据目前项目公开的信息显示,金地壹粤府产品主要涵盖,都会雅墅KING HOUSE、奢智府邸TOP HOUSE、天际华府SKY HOUSE。(嗯,简而言之,就是高端别墅、复式洋房和普通洋房)。

  其中雅墅有且仅有20套,小道消息别墅要卖到15-20万/平;洋房也要10万/平(哇Kao!神经病!……先别爆粗,说不定到时会打脸)。项目,预计春节后3月份左右开放销售中心和样板间。

  

  金地壹粤府所处的地块区位图

  白云区:地王项目或10万+/平

  当时广州全市单价地王:2016年11月出让,楼面价45469元/平

  当时广州全市前任地王:2016年8月出让,楼面价35216元/平

  (注意:龙湖首开拍的这宗地块,不仅是迄今为止白云区的现任地王,还是当时广州全市的地价地王,并且价格上了新的高度。)

  该地块上的项目——首开龙湖天奕,目前销售中心和样板间已经对外开放,看板房需要预约(其实就是变相验资)。

  项目规划共建1栋35层高住宅以及6栋27层高住宅。(嗯,首开龙湖天奕目前的规划没有别墅。)小区内配建有8千平方米区级图书馆、社区居委会、居民健身场所、文化室、星光老年之家等公共配套设施,还有下沉式庭院。

  首开龙湖天奕目前价格待定。但是可以参考周边项目(珠江岭南公馆),同样是洋房,均价已经去到了9万/平,保守估算首开龙湖天奕单价将去到10万+/平。

  

  首开龙湖天奕所处的地块区位图

  南沙区:地王项目首期将推创新别墅

  现任地王:2016年11月出让,楼面价15811元/平

  前前前任地王:2015年7月出让,楼面价6213元/平

  注意:由于南沙区单价地王是集中出现,若仅以前任地王作比较没有参考意义,所以为了让大家更清楚直观地看到南沙地价的疯狂,买买君特为大家准备了下图:

  

  广州南沙现任单价地王项目——保利半岛,是由两个高价地块(楼面价15811元/平、15655元/平)一起开发,这也是当前南沙仅有的两宗楼面价破1.5万/平的地块。

  保利半岛位于南沙蕉门河板块,紧靠南沙保利城。根据规划,项目将打造低密度住宅,由叠墅、复式洋房和平层洋房组成。

  首期将推出的是137-169平创新别墅,预计近期会入市,目前已面向VIP客户开放内部鉴赏。

  目前南沙洋房单价2万+/平的楼盘已是常态,报价去到3万/平的也不是没有。所以这个地王项目首期产品(别墅)价格在3万/平左右,还是相当保守的预估。

  

  保利半岛所处的地块区位图

  除了以上各区的现任地王,还有不少前任地王项目也将2018年入市,比如海珠区万宝冰箱厂地块项目。

  海珠区:被逼出来的别墅?

  2016年11月,中冶置业以30.7亿元加上33750平方米竞配建面积拿下海珠区江燕路万宝冰箱厂地块(现中冶锦绣公馆),折合楼面价达42573元/平,刷新当时海珠区的单价地王,是此前地王(21170元/平)的两倍!

  按照这样的地价,保守估算中冶海珠万宝地块商品房的定价,在6-7万/平才能回本。此外,由于这宗地块除了商业部分,就是大量的配建面积,开发商可利用的住宅可建面积极其有限,故曾一度遭业界质疑。

  如今,中冶锦绣公馆大概规划已出炉,根据招标公告信息显示,项目除了21层酒店,730户保障房外,仅剩10栋共41户住宅(面积为211.81、216.79平),设计为联排别墅或者叠拼别墅的可能性较大。

  在海珠这样的老城区,找不到第二个全新别墅产品了。但这样的地价,这样的地块(根本没地可用),也只能这样了。

  

  中冶锦绣公馆所处的地块区位图

  或许您还会问

  Q:这些地王项目周边的楼市如何?

  A:买买君就知道大家关注这个,呐,答案在这!

  网易房产年终策划——《占地为王:2017广州十大地王探营》,目前已经上线了4篇,后续会持续更新,敬请关注:

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