大佬们剁手"买买买"的好几千亿 今年要开始还了

日前，国海证券发布的《当房企偿债高峰年遇上地产调控年——地产行业融资历史回顾和现状探讨》专题研究报告表示：2015-2016 年集中发行的房企公司债发行大多是3+2 期限的，因此2018 年或2019 年房地产行业可能提前迎来偿债高峰。

大佬你好，这里有笔几千亿的债需要偿还

据国海证券统计，上市房企在2015 年和2016 年通过增发分别募集到资金1626 亿元和1338 亿元，创下新高，截止2017 年上半年，房地产信托余额上升至1.77 万亿元。

在这其中，如果投资机构认为房地产行业的资金链趋于紧张，那从降低风险角度考虑，可能会选择回售，如果是这样的话，那偿各大上市房企的还压力可能会提前到2018 年或2019 年。而从目前来看，2018 年地产行业的调控仍将继续。

因为量公司债、信托到期，2018年或将成为考验房企能力的关键一年。

当越来越近地还债期，遇上越来越严地发债门槛

从以往的经验来看，谁能拿到优质且便宜的土地、长期且廉价的资金，谁就是房地产行业最后的赢家。然而随着2017年的调控深化，各大房企的日子也变得艰难了起来。克而瑞数据研究中心就曾有报告指出，截止至2017年上半年末，165家房企的加权平均净负债率上升为88.66%。

与此同时，从2016年10月开始，各大部门就陆陆续续地出台了一系列文件提高房企的发债门槛。

2016年10月底沪深两市发布的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，规定了房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。同时，监管函明确了房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

10月21日中国银监会召开三季度经济金融形势分析会，会议明确指出要加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，加强房地产信托业务合规经营。

11月，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。

在一系列的严苛政策下，很多房企纷纷转战境外发债，然而债券评级机构穆迪在2017年9月也曾发布研报称，在纳入评级的52家房企中，有超过七成债券将于2018年到期或可回售，总额达392亿美元（约合人民币2546亿元）。

其中，中国恒大、富力地产、绿地控股、碧桂园和万达集团五家到期或可回售债券总额达163亿美元（约合人民币1058.7亿元）。

被下调评级后，急需雪中送碳的富力与万达

从目前来看，中国恒大、富力地产、绿地控股、碧桂园和万达集团五家房企2017年全年销售额分别为5131.6亿、883亿、3042.1亿、5500.1亿及891.2亿，除富力与万达之外，其余三家房企的销售额都名列前茅，即使无法再融资，其销售回款也应能轻松应对这些到期债券。

与此形成对比的是，2017年至今富力与万达都被下调了信用评级。

2017年3月，穆迪发表研究报告表示，将富力地产的评级展望由“稳定”下调至“负面”，同时确认其“Ba3”的企业家族评级。穆迪指出，该变动反映关注富力地产财务风险增加，债务杠杆短期持续高企，如果内地今年信贷市场收紧，楼市转趋疲弱，将会为营运带来挑战。虽然去年合约销售额增加12%，营业额增加21%，但杠杆仍然较高，营业额对经调整债务比重降至43%。

2018年1月3日，在标普、穆迪下调万达商业的信用评级至“垃圾级”之后，惠誉也全面下调了大连万达商业地产的长期外债发行人评级（IDR）、优先无担保债券评级和流通美元优先债券评级，由原来的BBB级连降两级至BB+，同时维持了对其评级的负面观察（RWN）。惠誉方面表示，主要是由于万达方面未能及时获得海外融资渠道以提高其离岸流动性，增加了万达商业的离岸流动性风险，并超出了投资级信用应有的水平。如此一来，三大国际信用评级机构都下调了万达商业的信用评级。

从目前来看，在融资杠杆不断收紧的大背景下，富力与万达或将面临资金压力过大的风险。业内人士表示，对于房企的资金压力过大的问题，则可能会通过加快其销售项目，或转让部分项目的股权，或者通过联合开发的模式减低资金压力。

据了解，2018年3月万达集团旗下大连万达商业地产股份，将再偿还30%的17.325亿美元的离岸贷款，约5.2亿美元（约合人民币33.77亿元）。而富力地产则仍在IPO排队之路上徘徊。