深圳豪宅供应仅在南山福田 住宅类豪宅仍会是主流

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  据深圳中原研究中心年报显示,2017年深圳豪宅供应量为52万平,环比大幅下降41%。随着供应的下滑,豪宅的成交量随之下降,环比下跌32%,共成交70万平,高于全年供应量,呈现出供不应求局面。均价方面,持续上涨至9.95万元/平,环比上升12%。

  

  由于2016年10月地产市场遭遇史上最严调控“深八条”,加上春节的影响,2017年一季度市场行情冷清。从二季度开始市场行情回暖,二季度和三季度批售数量激增,成交量也开始回升,由于豪宅销售周期长,外加备案的滞后性,三四季度的成交量相对较高,三四季度的成交量占全年的64%。

  均价方面,豪宅的均价呈波动下跌的趋势,2017全年豪宅整体均价为9.95万元/平。

  

  2011年-2016年,千万豪宅占全市新房的比例一直在上升,同时千万豪宅成交套数逐渐攀升,2016年千万豪宅共成交4364套,占比达到9.5%。

  由于2016年和2017年豪宅供应量开始回落,2017年深圳千万豪宅成交套数为3214套,环比下跌26%;千万豪宅占比为8.08%,环比下跌1.4%。

  

  2017年深圳3000万以上豪宅共成交431套,环比下跌10%。在新房中的占比由2016年的1.04%上升至目前的1.08%。顶豪的代表项目有深圳湾悦府、天鹅湖花园和深湾汇云中心,其2017年的成交均有不错的表现,这也从侧面佐证了顶豪市场潜在的发展力。

  2017全年仅南山和福田有豪宅供应,南山呈现出供不应求的局面。成交量仅福田有所上升,其余区域均出现下降。

  南山是全市的供应大户,全年供应的豪宅项目为5个,供应面积达35.5万平,占全市供应的68%。

  成交来看,南山仍然独占鳌头,由于其资源优势明显,配套完善,豪宅聚集,成交面积达45.1万平,占全市成交的65%,全年均价达10.7万元/平,较去年上升13%,位居全市最高位。福田作为传统的豪宅聚集区,全年豪宅成交13.2万平,占比19%,成交均价为8.8万元/平,较去年下降2%。其他区域全年豪宅0供应,所以就导致其成交量有所下滑。

  分类型来看,今年豪宅的成交,住宅项目依然是主力,成交占比为80%。超六成的成交在南山,以深湾汇云中心、香山里花园和华润城润府为主。

  自2012年“限墅令”以及限定住宅容积率不小于1.0下达以来,市场上的别墅项目供应日趋稀少,且也难再有纯别墅的项目供应。且大多数别墅为现楼,无法体现在成交上。今年别墅项目仅成交0.21万平,占比仅为0.31%。

  商务公寓项目今年成交13.7万平,较去年增加57%,占比回升至20%。成交深湾汇云中心和卓越前海壹号为主。住宅市场的限购政策催生了商务公寓热。

  2017年千万豪宅成交中香山里花园以406套的成绩位列第一,深湾汇云中心以303套的成绩位居第二。

  分类型来看,前十榜单除了深湾汇云中心和前海卓越金融中心为公寓类豪宅,其余均为住宅类项目,未来住宅类豪宅仍会是主流,但随着限购升级,城市中心的豪宅公寓也会是未来发展的一大趋势。分区域来看,前十榜单中,南山占6席,福田和宝安分别占3席和1席。

  总结

  2017年市热度整体较低,政策的逐步收紧,导致市场降温明显。豪宅和住宅一样,供应骤降,较去年大幅下跌41%。在供应下滑的情况下豪宅的成交也随之下降近三成,但是今年豪宅在价格方面的表现却保持了去年上涨的趋势,攀升至9.95万元/平。

  分区域来看,2017全年仅南山和福田有豪宅供应。尽管福田区豪宅的成交量有所上升,但是由于南山资源优势明显,配套完善,豪宅聚集,所以今年南山区的豪宅成交依然很强势,成交面积占全市成交的65%,全年均价达10.7万元/平,较去年上升13%,位居全市最高位。

  展望

  豪宅属于高品质住宅,本身价值较高,比较抗跌。且在人们越来越追求居住品质和舒适度的情况下,市场上对高端住宅的购买需求正逐渐增多。虽然受政策影响,今年豪宅供应骤降,但成交价格依然保持了上涨趋势,由于政策对项目备案均价的限制,对豪宅取得预售产生较大阻力。豪宅未来市场需求会增加,但供应承压。

  (以上内容来自深圳中原研究中心)

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