核心写字楼空置率上升 大宗交易却高达千亿

据戴德梁行统计，2017年，上海甲级写字楼租赁新增供应量140万平方米，同比去年增长27%，达到历年最高水平，这使得全市甲级写字楼存量突破千万平方米。受大规模供应影响全市空置率继续攀升。

新增供应达到历史新高，核心存量甲级写字楼空置率持续上升

据戴德梁行的数据显示，虽然核心区域的供应占比远低于新兴区域，但原本在前几年还不愁租的核心区域，却出现了部分存量甲级写字楼空置率出现了连续多个季度的上升。

在这其中，徐汇核心、人民广场、南京西路、陆家嘴四区空置率分别达9.2%、9.3%、5.7%、5.1%，同比去年第四季度上升2.6%、2.0%、2.0%、1.9%。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示：由于客户对存量甲级写字楼的升级需求强烈，因而出现了核心商务区内同区升级、跨区整合搬迁等现象。

沈洁同样指出，核心区搬迁现象虽然活跃，但搬迁客户中80%仍选择同区域或就近搬迁。由于核心区行业粘性较强、需求平稳，因此是给板块内及周边项目创造了机会。随着核心商务区内较旧的甲级写字楼的租赁压力增加，越来越多的存量楼宇会主动通过改造升级提高自身的竞争力。预计未来核心与新兴商务区将在主导行业、价格梯队、产品特点上形成优势互补与平衡发展。

由于空置率的上升，今年写字楼市场出现了“租户主导”的市场特征，除了第三方佣金提高之外，原业主为了挽留租客，合约中对续租租金涨幅要求的商务条件也变得可以商议。

写字楼大宗交易波澜壮阔，再次超千亿

有意思的是，在整个写字楼市场空置率上海，核心区域存量写字楼不受租客们“待见”的同时，戴德梁行也有报告显示，2017年上海全年大宗交易超120宗，交易金额超1200亿元，累积交易金额连续第二年突破千亿级别，达到1200亿元，相较2010-2015年的年均400亿左右有了大幅度的上涨，略低于2016年。

从市场热度来看，在上海地区的物业类楼盘中，作为主流的办公写字楼依旧最受青睐。

在这其中，建成于2000年前后的浦汇大厦十年间成交单价从27,364元/平方米上升至63,800元/平方米，累计涨幅高达133.15%。

这不由让人好奇，核心商务区内较旧的甲级写字楼在租客流逝的同时，却又成为了资本市场的香饽饽？

戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事卢强告诉网易房产，传统市场中位于核心CBD满租写字楼资产，其特点为租客质量高，租金收益稳定，退出流动性强。而一些陈旧写字楼或酒店，在完成商业资产交易后，整体或部分多被改造为符合潮流与趋势的城市更新概念的写字楼。

写字楼也看脸，联合办公成传统写字楼“租户”

值得注意的是，随着上述提及的核心商务区内较旧的甲级写字楼被收购或者改造后，很多被包装成时下流行的“共享办公”概念再次推入市场。甚至许多知名联合办公运营商本身也成为了这些核心商务区内较旧的甲级写字楼的租户。

如入驻国金中心、恒隆观察、中海国际的wework，入驻世界贸易大厦的裸心社，入驻港汇广场的DISTR以及入驻海洋大厦的氪空间等。

这些联合办公运营商主要通过以较有优势的折扣拿下长期租约后，进行一系列的改造与升级，随后再拆成小间，甚至以工位为单位进行再次招租盈利。

简单来说，地方还是原来的地方，空间还是原来的空间，但在经过一系列的包装改造后，很多企业租户更喜欢看起来更精美、个性化的联合办公，并愿意为此买单。

在一定程度上，也正是这类的收购、更新、改造的升级，推动了近几年大宗交易成交单价的持续上涨。而随着成交单价的持续上涨，十年间大宗交易的投资回报率也在持续下跌，目前毛回报率仅为4.4%上下。

卢强表示：如今的上海大宗物业市场，价格攀高与投资回报率低已经逐渐成为新常态。但目前这个趋势的拐点依然还没到来，未来投资人投资一线城市，依然会将目光聚集在城市更新项目、另类资产包、及有望成为优质核心办公楼的项目上。（网易上海房产 李莉）