凯德83.65亿出售旗下20家购物中心 万科印力联手接盘

2018年1月5日，凯德集团宣布通过旗下全资子公司凯德商用，与万科企业股份有限公司、印力商用置业有限公司、Triwater Asset Management Holdings Limited(“Triwater”)达成协议，向其各自的子公司出售在中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债，交易价格为17.059亿新元（83.65亿人民币），并预计于2018年第二季度完成交易。

凯德出售14个单一项目布局城市 旨在缩减运营成本

据网易房产了解，此次股权交易涉及的20家购物中心（具体见文末附表），凯德通过旗下公司平均持有10年，项目平均建筑面积为4万多平方米，不包括停车场。这些购物中心分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

有业内人士分析指出：“对于商业地产项目来说，单一城市中不管是一个项目也好，还是两个项目也好，其所能够投入的运营成本都是可以测算的。单一城市/区域的项目越多，折合下来平均每个项目就越经济，但如果这些地方没有特别大的盈利，那么对于非核心城市中的单一项目所投入的运营成本其实对企业来说并不划算。”

从本次凯德出售的20家购物中心具体情况与位置分布上来看，1家位于北京且体量较小，3家位于强二线城市，4家位于弱二线城市，其余11家购物中心均位于三、四线城市之中。相比于住宅，商业地产整体库存高企、去化周期长、泡沫更大是显而易见的，这一点在三四线城市中尤为明显。凯德选择在此时出售这些非核心城市中的单一项目，的确有利于其缩减运营成本。

凯德方面表示，此次交易有利于优化凯德集团资产配置和集中资源，所获资金将用于在中国继续投资优质物业。据截止2017年6月30日的统计数据，本次出售项目分别占比集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%，对集团整体收入影响不大。而2017年凯德新开业的六大综合体，以及此前对上海国正中心、广州乐峰广场和上海五角场商办地块总计68.39亿的收购将帮助凯德提升今年在华购物中心的净物业收入，以抵消此次出售带来的影响。

凯德集团首席运营官廖茸桐先生表示：“中国作为凯德集团的核心市场之一，我们看好并将长期投资中国商业地产。凯德已经建立了成熟的体系、平台、团队和品牌，发展阶段也从‘量’的扩张到‘质’的提升过渡。重新配置后的资产组合将为集团在华业务注入更多活力，更契合消费需求的迭代升级，凸显我们的核心优势。”

万科与印力：一个需要转型 一个需要规模

对于本次的主要接盘方——万科与印力来说，此次的收购有利于万科向城市运营商的方向转型，也能够帮助印力近一步扩大规模，突显自身存量商业地产的改造能力。

早在2017年的7月6日，万科集团董秘朱旭就曾向媒体透露：“未来万科会通过基金等方式完善持有型物业经营，达到现金流平衡目的。”朱旭坦承，存量物业经营的毛利率水平、现金回流速度等不如快周转模式，但万科必须要逐步往这方向转型。12月18日，万科更是设立了金晟硕丰基金，投入百亿规模基金进入存量市场。

而印力在2016年底被万科收购了大部分股权之后，正式成为万科商业地产的运营平台，在继续自主开发的同时，也加速了资产并购的步伐。

对于本次交易，印力方面表示，20家购物中心总建筑面积约为95万平方米，分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市，且均位于所在城市的核心区域，有着稳健的经营效益和坚实的消费者基础。交易完成后，上述购物中心将全部交由印力运营管理，计划按照“印象”系列的品牌定位及标准进行提升。

同时，万科集团高级副总裁、印力董事长兼总裁丁力业先生向媒体表示：“首先，这批项目沉淀了优秀的商业管理人才，在本次股权交易后，这批团队将会保留下来。其次，这些购物中心位于印力六大城市公司管理半径内，有助于提升我们商业网络的广度及深度，下沉到核心区域市场及周边城市群，能更好发挥平台资源协同效应。最后，本次交易标的中的大部分项目都曾是我们与凯德共同选址开发的，均位于核心城市的成熟商圈，具有较大的客户价值优势，且印力对这些项目所在市场有深刻了解并长期关注，因此有信心为当地客户提供更丰富优质的服务体验。”