盘点·2017昆明楼市“七宗罪”

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  第一宗罪:房价

  提起2017年昆明楼市,首先想到的一个字就是“涨”!昆明房价连涨18个月,土地11年间价格翻了10倍!从往期数据来看,昆明的商品房市场从2016年下旬开始出现明显涨幅,主城区有的楼盘涨幅达4000-5000元/㎡,更有甚者直接上调万元以上,昆明住宅房价呈现出“更高、更快、更扎心”的上涨势态。


  据不完全统计,目前昆明在售、待售的80余个楼盘其中仅有约20个楼盘单价未“破万”,单价在万元以内的住宅要么是房源稀少的尾盘或者是“证件不全的问题儿童”也有的是地理位置太偏远。2018,想在昆明买套单价万元以内的心仪房子实在是太太太太难啦。

  “面包上涨因为面粉在涨,房价上涨因为土地在涨。”房价上涨带动了土地市场的持续火热。2017年昆明主城(含主城四区、呈贡、经开区、高新区、度假区、空港新区)全年供地面积约14946亩,共计成交13864.16亩,成交金额达454.26亿元,同比去年分别上涨了40.73%和139.75%。房企“抢地”、“高价收购”、“高调接盘”等现象屡见不鲜。其中最令人惊讶的莫过于去年8月份的东白沙河315亩土地,中海地产以24.58亿元的成交价拿下该批地块,楼面价达到了11518.56元/平米,创下昆明历史最高楼面价。楼面价都这么高了,还怕房价会不高吗?

  当然,造成昆明房价上涨的原因很复杂,随着近几年外来房企频频入昆,开发商对土地市场的需求明显,开发企业面临 “缺地”的窘境。严格楼市调控下,一线城市以及部分二线热点城市的“热钱”流向了昆明、大理等一些热点城市;在呈贡被加入“限售”大军后,昆明房地产市场出现了恐慌性购房,导致成交量不减反涨。可以预见的是,2017年万亩土地的成交势必让2018年昆明的库存容量得到充足补充,大量新楼盘新房即将涌现市场。但不断上涨的房价“重压”下,试问又有多少人有能力去购房将这些存量盘活呢?

  惟愿,2017买不起房的你,2018却能买得起。

  第二宗罪:烂尾

  2017年11月,一位走投无路的别样幸福城业主在天涯发帖求助,讲述了自己在昆明买套房,18年未能入住的辛酸,引发网友热议。

  的确,买不上房绝不是最心酸的,最心痛的是2017都过完了,那些2016年、2015年、2014年……就已经买了房的到现在还是没能住上的业主。

  “我去过很多城市,但从没在哪个城市看见那么多的烂尾楼”这是今年一个来昆明旅游的外地游客说的。

  据不完全统计,目前昆明烂尾时间较长的楼盘基本位于一环地段,其中晶彩100、鼓楼大厦、三和大厦的烂尾时间都是10年以上。尤其,晶彩100的烂尾时间最长,已有近十八年的时间,堪称昆明市烂尾楼中的“特困户”。同时,从2014年以来,昆明出现了大批量的烂尾楼,这些楼盘烂尾时间基本在一至三年左右,包括云锡金地、南亚之门、云南饭店、沸城、金恒财富广场、别样幸福城、誉峰国际、西南海、奥宸中心、东环洲际、舒铂广场、天宇时代广场、天宇澜山二期、大宥城等,这些项目都成了昆明有名的烂尾楼。

  异常痛心的是,这些项目中不仅包括住宅项目,还包括南亚之门、恒隆广场、云南饭店等对于整个昆明发展来说都至关重要的地标性建筑,当老一代地标逐渐成为回忆之时,这些被寄予厚望、标榜着城市“名片”的新地标们频频“难产”,始终站不起来,这不仅是利益相关人的悲哀,也是整个昆明的悲哀。

  项目烂尾,业主心累,2017年结束了,这些项目的业主依然没住上新房,这绝对是2017年楼市之罪中格外深重的一罪。当然,烂尾问题已存多年,也不是一朝一夕之间就能解决的问题。去年,碧桂园等知名品牌房企接连接盘,让多个烂尾项目起死回生,也让很多人重新看到了希望。

  惟愿,2018“烂尾”都成“阑尾”早割早了!

  第三宗罪:住房权益

  2017没买上房的愁,买上房住上房的也愁。这次第怎一个愁字了得!

  去年11月份,苏州一小区在网上火了!因为该小区物业给业主发了24万现金!物业要钱正常,物业发钱倒是新鲜的很!我们都知道,每个小区都被电梯广告、灯箱广告、门禁广告等各种广告充斥着,然而这笔价值不菲的广告费、这原本属于小区的公共收益却很少有物业愿意拿出来共享。一时间小区住房“公共权益”这个被大众淡忘的词再次进入公众视野。除了这些公共权益,很多业主在实际入住后连基本的住房权益都难以维护!开发商公摊面积玩猫腻、精装交付未达签约标准、社区配套与宣传不匹配、物业服务粗糙懒散、小区居住环境脏乱差等现象在昆明楼市也频频发生。诸多购房者举全家之力、用“昂贵”的代价换取的房屋,最后却未得到同等价值的居住体验。衡量房价的远不止是那几平米的实际价值,更应该是居住后的带来的幸福溢价。

  随着消费者越来越成熟,越来越挑剔,普遍性的市场增长时代逐渐走向尽头,而寻求更为均衡的生活方式——健康、家庭和体验成为民众住房的主要关注点。在宏观层面是“供给侧改革”,在消费者层面就是“消费的全面升级”。所有房企都必须研究和应对这种根本性的变化,粗放式的生产、管理以及价格大战终会迎来陌路。2017“房住不炒”这一概念一经提出后便深入人心。不管是普通住宅,还是高端住宅,都必须回归居住属性,让住所成为人民享受生活的第一场所,而不只是容身之地。

  从价格敏感到品质敏感,从追求稀缺到追求体验,从财富区隔到能力区隔,从注重实用到追求精神。相信2018年或将会成为中国房地产行业消费升级的分水岭之年!

  惟愿,2018房价上涨是因为“幸福”在溢价。

  第四宗罪:被拒的公积金

  “全款的往里走,按揭贷款的别堵门口,公积金贷款的把车挪走。”

  这个听起来很好笑的段子,事实上在昆明并不是不存在的现象。全国多个城市包括昆明在内,都有多个房地产企业为了盈利,拒绝市民使用公积金贷款。难道为了买房,市民就该接受这样的潜规则吗?

  对房地产开发商来说,由于房地产行业是个资金密集型行业,更长的时间周期意味着更大的风险,所以没有几家开发商愿意接受审批时间较长、手续相对复杂、回笼资金相对较慢的公积金贷款,更愿意购房者付全款或使用商业贷款。2017年5月,昆明市住房公积金管理中心发布政策:缴存住房公积金6个月且开户满6个月以上才可以申请贷款、暂停户籍不在昆明市的购房贷款申请、暂停购买第三套及以上住房的、借款申请人的还贷年限调整至法定退休年龄等。昆明市住房公积金政策“收紧”,一大波人的买房计划又受到严重影响。到了2107年12月,住建部等四部门联合发文称,禁止房地产开发企业以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式,限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款,不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。只能希望政策实施后能有望解决这一现象吧。不过,在昆明,即使拒绝公积金贷款,开发商也不愁房子卖不出去,这也是昆明房价连涨18个月的原因。

  惟愿,2018,公积金仍是购房者的通行证而不是墓志铭。

  第五宗罪:“沉寂”的新城

  曾经,昆明的总体规划是发展为“南延、北拓”,形成“一城三区”,即中心城区由主城区、呈贡区和空港经济区建组成。但近几年来,随着新昆明的建设发展,昆明还将成立8个布局了整个昆明周边的新区。随着市场的热度减退,这些日趋建成的新城逐渐出现了“后遗症”,楼房高大密集的新城,资金成本投入巨大不说,并没有规划中的那么有人气。昆明的10个新城,真正火热起来的,除了耗时耗资巨大的呈贡,还有哪个呢?

  呈贡新城——2003年,呈贡新区作为现代新昆明建设的突破口率先启动,几乎举全市之力,耗资上千亿、花费10多年,搬迁了市委市政府、一大批企事业单位和10所高校。直到地铁开通和高铁南站建成,才有了今天的热度,令房价一度高涨,彻底从“鬼城”变为“轨城”。

  昆明国际空港城——昆明国际空港城即滇中新区,总体定位是亚洲新坐标、东盟CBD。2015年被国务院批复设立,2016年3月正式挂牌。作为滇中新区核心区的小哨科技创新城规划95平方公里面积相当庞大,相当于2.2个北市区。但如果没有像支持呈贡新城一样的力度,单靠市场推动与产业引进,小哨新城要么建成遥遥无期,要么避免不了成为又一座“鬼城”。

  北部山水新城——北市区经过十多年的开发,北京路北段一线目前已经成为成熟的城市区。而受地形地势的限制,北部山水新城已经扩延到山脚下,计划是建成综合性政治、经济、文化中心,目前已有大批房企入驻。除了被日渐炒高的房价,希望将来入住率能如期待的那么高。

  西北新城——西北新城的建设始源于2011年的泛亚科技新区规划,但人们逐渐淡忘了这块昆明主城区内的成规模可连片开发的区域。六年多来,虽已有恒大、融创、绿地、新城控股、碧桂园等多家实力房企入驻开发,但这个片区依旧黄土纷飞。2017年西城时代西城COHO开业,新城吾悦广场也开建,商业崛起能否改变这一“冷清”。

  惟愿,2018,昆明新城能车如流水马似龙,满城尽带黄金甲 。

  第六宗罪:商业去化周期西南最长!

  2017年昆明楼市火热,截至今日,房价已经连续18个月上涨,但热的大部分是住宅,而商业部分依然不温不火。

  2016年,RET睿意德机构发布的《2016西南商业地产年度盘点及展望》报告,报告显示,昆明在建和建成的商业总量达到2300万㎡(备注:此处商业总量的盘点包含已开业或未开业在建的购物中心、商业街,不含写字楼、公寓、酒店,不含2万平方米以下的底商),领跑整个西南区域,成渝两地基本持平,均显示在1800万㎡左右,贵阳商业总量则刚过1000万㎡。

  人均商业面积方面,2016年昆明以4㎡居于西南首位,是西南4城中唯一人均商业面积超过4㎡的城市(成都最低为约1.3㎡),人口和经济发展水平均在昆明之上的成都、重庆人均商业面积一个不到1.5㎡,一个不足2.5㎡。更令人惊讶的是,昆明的人均商业面积竟然早在16年就超过了香港和上海,有“购物天堂”之称的香港最新数据也才3㎡。RET睿意德机构分析显示,昆明巨大的商业开发量和城市人口的巨大差距,让昆明商业去库存压力明显高于其他城市。

  2017年,根据昆明锐理发布近三个月的数据显示:

  4月,成交总面积为:110.52万㎡,其中商业:3.47万㎡。

  5月,成交总面积为:101.28万㎡,其中商业:3.25万㎡。

  6月,成交总面积为:110.46万㎡,其中商业:4.69万㎡。

  商业三个月总成交仅:11.41万㎡,平均成交:3.8万㎡。

  因此,要将这2300万方的商业全部消化完,按照现在的去库存速度,需要605个月,即:50年!

  惟愿,2018年昆明的楼市能“少生孩子多种树”,在去库存问题上继续努力前行!

  第七宗罪 功能性楼盘虚假营销博眼球

  对于昆明楼市开发商来说,主要目的还是赚钱。因此,很多打着功能性优势噱头进行营销的楼盘,竟然都存在着或多或少的“功能障碍”!养老楼盘未必适合养老,功能定位甚至频繁变脸;地铁沿线楼盘离地铁站很远;学区房竟是伪学区房。为了营销冲量,开发商的套路真是深得可怕!

  目前,昆明的养老地产处于探索范畴,很少有叫得出名的养老地产项目。据统计,从2016年年底“中国健康之城”发展规划出台至今,除了智者的山丘以外,其余项目均签约不久,尚未启动开发。目前,昆明唯一以养老定位为营销的某楼盘,不但离市区距离较远,周围的生活配套也并不完善。曾经还更改楼盘定位为主打旅居,而在2017年底楼盘定位又更改为“养老+旅居”。连续多年入选十大养老宜居城市的昆明,到目前为止却没有一座真正的养老楼盘。

  除此之外,虚假文案诱导消费者的现象也屡见不鲜。“学区房优势,毗邻多所学校,交通便利,周围地铁沿线覆盖,生活配套齐全......”在昆明,类似的广告用语几乎成为了每家楼盘营销必用的“金句”,但现实却往往未必有沙盘、地图和广告语描述得那么美好!

  还有楼盘打着学区教育资源优势进行营销,但实地踩盘了解才发现,该楼盘离学校的距离也并不近,距离足足5公里,仅仅是借助“学位房”三个字博眼球。除此之外,尽管很多楼盘与名校相邻,甚至是一街之隔,却未必一定是该校的学区房,购房者在买房之前应提前咨询相关教育部门、居委会,查询该项目的学区是如何划分的。

  惟愿,2018买房能少点套路,多点真诚!

  我怕三十的祝福太多你看不到,网易房产就在这提前给大家拜个年吧!

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