花都、增城告别"零地铁" ,地铁是怎样影响房价的?

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  文/杨思佳

  常言道,地铁一响、黄金万两。地铁是一个城市的缩影。当地铁贯穿了一个城市,它将不再仅仅是交通的轨道。地铁的修建,不仅会带动相关区域的发展,还推高了沿线的房价,对于北上广深等大城市尤为明显。

  广州20年前就开通了第一条地铁。据了解,昨日4条地铁新线开通后,广州地铁线路达13条,总里程改写为390.6公里,正式迈向400公里,稳居全国第三,世界前十(注:上海地铁运营里程617公里居全国第一北京地铁运营里程608公里居全国第二)。

  未来广州有更多的地铁线路将开通,预计到2019年,广州地铁总里程将超过500公里,全市11区将实现“区区都有地铁”。

  4条新线开通后,广州地铁线网的日均客流预计从目前的760万人次增加到820万人次以上,最高日客运量或超1000万人次,客流强度继续位居全国第一。

  楼事妹想知道,地铁是如何影响房地产的?有了地铁区域房价会迎来更多的涨幅吗?

  7条地铁线路途径的天河 一手楼网签均价“领跑”全市

  回溯历史。1997年6月28日,广州地铁一号线西朗至黄沙5.4公里线路正式开通,从此实现了广州地铁“零的突破”。那年,广州的房价仅1750元/平方米。

  1999年6月28日,全长18.5公里的一号线全线建成并投入运营。一号线呈东西走向,起于当时的芳村区(现为荔湾区),终至天河区,途穿越秀区,连接广州市的珠江两岸、新旧城区。

  广州“南拓、北优、东进、西联、中调”发展战略引导下,广州地铁从最初的一、二号线组成的十字线路开始,不断扩展地铁线网2014年,广州房价涨了8倍,为15534元/平方米。

  
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  2006年南北走向的三号线开通,支持了白云机场区域的建设以及番禺新居住区的发展。2007年四号线挺进南沙金洲2009年五号线联通东西,缓解了荔湾、越秀、天河等老城区的交通压力

  2010年国内首条城际地铁广佛线开通,缩短广州到佛山的时间这条线路在2015年又进一步延伸至燕岗2013年跨越白云、荔湾、越秀、天河等多个中心城区的六号线首期开通2016年,六号线向西挺进金沙洲,向东深入萝岗2017年六号线二期进入萝岗科学城板块,番禺区首条东西横贯大动脉的七号线一期也同步开通。

  今年底开通的4条地铁线,四号线南延段通往南沙客运港、九号线通往花都高增、十三号线通往增城新沙、知识城支线通往黄埔新和。如今,广州一手楼网签均价攀升至16414元/平方米。有专家认为,13号线和9号线分别进入增城和花都,意味着两个区域告别“零地铁”,对区域发展的意义和对地铁沿线楼价影响较大。

  此外,广州城市轨道交通第三期建设规划也获国家批复,预计到2023年,广州将形成18条线路、总长800公里的轨道交通网络。

  花都、增城通地铁 周边楼价有上扬趋势

  目前广州的地铁线路已覆盖10个行政区仅途径从化的地铁14号线要到2018年底才能开通,该区暂无地铁。

  楼事妹进一步统计发现,广州11区现有途径地铁线路方面,天河区目前有7条地铁线路途径,为全市最多;巧合的是,天河区一手楼网签均价也为全市最贵,为46767元/平(2017年数据,截止12月27日)。其次是海珠区和白云区,分别有6条、5条地铁线路途径。而中心城区越秀、荔湾以及外围区域番禺、黄埔的途径地铁线路均为4条。

  
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  地铁与房价存在着怎样的关系?

  地铁对城市功能具有带动作用。地铁的连通,不仅仅是提供出行便利,更是体现在人口导入、人口结构优化、产业升级、土地价值和物业价值带动等方方面面从产、人到城都会带来很大的提升。

  事实上,广州地铁除了改变城市规划的格局,带动了城市经济发展,催生了多个商业旺地和人口新区。一号线沿线分布着广州天河城商圈、中华广场商圈和公园前商圈。

  作为广州第一条规划引导型的三号线,不仅是客流量最大的线路更重要的是,它使得番禺区的人口密度从2005年的783人/平方公里增长到现在超过2700人/平方公里彻底改变番禺的区域地位。

  其开通对番禺房价也带来了极大的推升作用。数据显示,2005年番禺房价均价约为5220元/平米,2017截止12月28日,据网易房产数据中心监控阳光家缘,4条地铁线路途径的番禺房价均价已跃升至20794元/平米涨幅高达398%。

  地铁的兴建能为房地产发展带来什么?戴德梁行研究指出,地铁对不同物业的增值效应有所不同:在核心和显著影响区内,站点对商业的提升作用最明显;对居住的提升作用的递减梯度最小;对办公的提升作用最小也最有限。

  在商业物业方面,2016年1月第一太平戴维斯发布的一份“商业地产地铁效应专题报告”显示地铁通车后,北京、上海、广州地铁周边物业价值均得到大幅度的提升,其中离地铁站0-500米的近郊区物业价值提升20%—25%,而远郊区物业价值则提升10%—15%。

  上述报告以深圳为例,研究发现,深圳非中心区住宅对地铁的依赖度大,地铁通车前后住宅普遍呈现集中入市现象。同时,地铁促使深圳非中心区住宅价值快速提升。其中,距离地铁站越近,住宅价格较高;3公里范围内,向外每辐射1公里住宅价格下降6%—9%。以换乘站市民中心站为例,其周边租金上涨比单线经过的站点租金上涨快近一倍。

  很多研究表明地铁站等设施在两个时间点内会影响周边房价。第1种情况是,宣布建成后周边房价上升,人们在政府宣布建造地铁时对周边房价上涨有一定预期提高了周边房价但是建成后由于将预期附加在了周边房价中,导致在地铁建成时房价已经没有多少上升的空间。第2种情况是,宣布建成房价上升,地铁在建好后,所带来的便利叠加其他因素后也进一步提升了房价。

  (欢迎加楼事妹微信交流:qingtian1104)

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