长租公寓局中局：四大玩家的资本、运营、困境和野心

田晏林 地产壹线

导 读

从质疑到将信将疑，再到确定无疑，长租公寓的玩家们继续“等风来”。

地产壹线 田晏林 发自北京

编辑 刘乾超

全文6295字，阅读时间10分钟

三周前，刚刚在北京市住建委办公楼里喝完茶，万科泊寓和远洋邦舍上周再次受邀参加住建委组织的长租公寓市场规范化管理专家座谈会，与政府领导继续探讨行业标准与管理方向。

政策的东风已经持续地向住房租赁市场吹去，而长租公寓的“玩家们”，却仍在小心翼翼地摸着石头过河。

注册不标准、消防无定则、资本在抢滩……鲜活热闹的长租市场在一阵追捧过后，似乎走进了灰色地带。

网易房产在国家企业信用信息公示系统里查看了龙湖冠寓、万科泊寓、石榴集团的熊猫公寓等在内的多家长租公寓运营商的注册信息，发现在企业经营范围里，只有一个叫做“出租商业用房”的条目，最贴近长租公寓的业务说明。

而已在长租领域占有较大市场的北京自如资产管理有限公司，其经营范围里却连这一条都没有包含。

“反正就是没有‘公寓出租’这个专门名义，要真是细查起来，大家都在非法经营。”一位公寓运营商已经就此事向北京住建部反映。对方给出的回应是：正在研究当中。

一家知名长租公寓的店长向网易房产介绍，在改造装修时，每个房间都配有消防喷淋、烟感报警设备、灭火器以及紧急疏散图和常用式呼吸器。具备多年酒店管理经验的他表示，“没有标准，就是根据管理者工作多年的经验，酒店业有这些规定，我们就知道消防改造都需要做到哪些了。”

没有统一的标准，改造项目难获验收；配合工商部门检查，发现工商系统在经营许可范围里，还没有对公寓业务做出准确定性。

名不正，言不顺。因为消防标准和企业注册标准均未明确，导致目前市场上出现的长租公寓，几乎都存在非法经营的嫌疑。

行业标准的缺失直接导致税收的混乱。网易房产了解到，有些地税局把长租公寓视为“公寓式服务行业”，有些则将其划归为“不动产出租”，然而对长租公寓的两种不同界定，也对应了两个不同的税收点位。

市场需求旺盛，但行业没有准则。灵魂和肉体，总有一个跟不上对方。这让“玩家们”有点扫兴。

在他们看来，酒店行业有“特种行业许可证”，长租公寓行业也需要有符合自身定位的“许可证”，才能帮助更多进入长租领域的企业，做到有法可依。

今年7月，住建部联合发改委、公安部、财政部、人民银行等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（即九部委“153号文”），鼓励更多的主体进入租赁市场掘金。

房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业陆续设立子公司。如今的长租公寓市场，多主体特征愈发明显。

有开发商背景的“富二代”、以新派公寓为代表的“创业者”、政府主导的“国家队”，还有以中介、银行为代表的“乘风者”，四类玩家坐上牌桌，都想在长租业务里，试试手气。

长租公寓属于经营型房地产开发投资，相比出售型房地产开发投资来说，具有投资回收期长，利润率不高，管理负担重，后续投资大等缺点，发展了近十年，至今尚无清晰的盈利模式，一度被一些业内人士看衰。不过新事物的诞生，往往都要历经质疑。

围绕万亿元的存量房租赁市场，进攻与防守，入局与退出，四类运营主体打算如何讲述未来的故事？

“富二代”的焦虑

开发商有钱也不敢拿房 不忍自持地做长租

万科的泊寓、龙湖的冠寓、远洋的邦舍公寓、石榴的熊猫公寓……这些拥有开发商背景的长租公寓运营者，因其丰富的资金和土地资源，被业内视为长租公寓行业里的“富二代”。

网易房产在调查中发现，依托开发商母体做长租公寓的运营单位，在外界看来的那些“不差钱”、“多自持地”的优势，却也成为了他们最深的焦虑。

在资金端，乘风而入的银行，试图在长租领域分一杯羹。网易房产曾在《介入长租市场的建行正加紧收取深圳“红本”闲置房 合作伙伴首选国企》一文中表示，纵观开发商、酒店、中介、创业者多个运营主体，唯有银行的资金优势可以跟“财大气粗”的开发商相抗衡。

不过银行首选的合作对象多是大型开发商和国企。对开发商来说，银行的入局解决了他们在供应链和经费投入上的两大难题。

相较银行，房企的另一大独特优势在于有一定的自持土地，可以随时支配。然而对于使用自持用地开展长租公寓，开发商的态度稍显谨慎。

一位北京某十强房企土地拓展部总监认为，“从自持地解套的逻辑上讲，做长租公寓不是特别好的解决方法。”

邦舍公寓是远洋集团客服事业部的新业务，不属于住宅板块。此前，据接近远洋集团的人士透露，公司内部对长租公寓发展比较看好，“但是住宅板块目前还没有把长租公寓业务做起来。自己拿地，盖好房子，再做长租，属于重资产模式，在算账时要看摊多少地价和建安成本。前期投入这么多，靠租金是赚不回来的。”

今年北京的土地交易市场，继续“限房价，竞地价”的竞拍规则，而且很多都要满足“70/90政策”。

常年跟踪土地市场的业内人士指出，“70/90是引导大家买小户型的房子，解决居住和落户的问题。企业自持的部分，国家是希望做租赁的，但是地块的价格到最后都拍得很高，导致房企都不舍得用自持地块做租赁了，现在开发商还没有一块自持地开始做起来。”

2016年12月份，万科和“万科+住总”联合体在北京曾以总价109亿元拿下海淀区永丰的2宗地块，住宅面积100%由企业持有，且自持年限为70年。

有媒体报道，万科向包括小米在内的多家高新技术企业进行调研。但之后与小米合作建房的事宜，因其不符合北京市住建委和规土委提出的“开发商自持商品住房持有年限与土地出让年限一致、最长租期不得超过10年、不得以租代售。”要求，被搁置下来。

类似的事情，日前央视财经也曾有报道，“中国铁建理想家”楼盘将于2018年春节前，向市场提供自持商品住房的租赁服务。但要求租户首付10年租金，再交20年的押金。

“以租代售”的嫌疑愈发明显，开发商应该还没有想明白，自持地块究竟要如何使用。

有分析人士指出，或许引入REITs出售收益权，可以帮助开发商转嫁风险或实现风险共担，同时也能快速回收资金。

虽然开发商对于自持土地有很强的主导权，但脱胎于石榴集团的熊猫公寓还是向网易房产还是说出了目前的拿房困惑。

“什么性质的产权能做公寓，什么不能做？”熊猫公寓CEO王玺龙表示，石榴集团有纯自持的、年限50年的商业用地，“按照国家支持的‘商改租’政策，应该是可以做的。但是对于商业用房是否能改成公寓，到现在没有明文规定。”

2015年，国家开始关于《农村集体经营建设用地》入市的方案探讨，北京市大兴区成为改革试点。

在巨大的市场空间面前，“富二代”们望而却步。

他们提出了一系列疑问：商业产权性质的房子可以改公寓吗？对于一些特殊产权，比如宿舍，能不能做？一些养老公寓，能不能改做青年公寓？要把农地变现，什么样的农地可以做？通过什么途径做？

不止是“富二代”，长租公寓的所有参与者们，正在期待政府给出标准答案。

“乘风者”的判断

产品是争夺市场的关键

站在长租公寓的风口下，有着中介背景的公寓机构——链家的自如，作为首批“乘风者”，用旗下自如友家、自如整租、自如寓、自如驿几条产品线，构建了国内目前规模第一的长租公寓品牌。

2015年，自如的房源规模在10-20万间；2016年达到了25万间左右。今年再次翻倍，冲到50万间。

早年，自如仰仗链家的渠道资源。前期成立时，链家不仅将经纪人转岗到自如，更在资金方面给予强大的支持。

客源和房源的获取渠道，是自如淌在血液里的天然优势基因，让其得以在分散式长租领域占据先机。

从自如的经验上看，以分散式房源切入长租市场，是经纪机构最得心应手，也是最方便的入行手法。

中介背景的公寓商最大的挑战来自运营，不管是集中式还是分散式，最终要通过运营提高效率和利润。对产品的理解和成本控制能力成为其争夺市场的关键。

2011年，当“自如”品牌第一次出现在市场上，熊林给它的定位是：产品公司。此后的六年时间，自如完成五次产品升级。

从自如友家1.0到今年发布的5.0，产品平均更新时间为1.5年。特别从2015年开始，后三年里几乎都在推出新产品。

在CEO熊林看来，集中式长租公寓——自如寓的出现，也是对市场的有机补充。

熊林从一开始就已明确，要给客户提供好的居住产品和生活。他看重产品研发能力，也重视与管理服务相关的人力资源培训。

从创立之初到2014年，自如用了三年时间打磨出一支高效团队。“我们提供的产品和服务都是不断地变化和扩展，直到今天，团队还是在高速的变化中，不断地去磨合。”

在他看来，客户住进来的那一天，其实运营商只完成了10%的价值交付，剩下的90%都要在接下来的服务期限里去实现。

乘风者，破浪潮。

今年8月，自如成功发行了国内首单租房市场消费分期类ABS,允许租客对全年房租进行分期。有金融产品助力，熊林变得更加自信。

在获取房源上，自如也不再单纯依赖链家的门店，而是以及有很多业主，主动通过自如APP、微信、400电话端口提出委托房屋的需求。目前，自如已拥有20万左右的业主，而且每个月由老业主转介绍的新业主比例也在逐渐增加。

这一切的发生，让熊林更加确信，做好产品、做好服务、依靠强大的互联网力量、为客户构建良好社区，才是长租公寓的经营本质。

爱动脑子研究产品的还不止自如。迟来的“乘风者”、长租的新玩家——银行，已经开始通过创新金融产品，闯入长租领域。

中国建设银行推出的“CCB建融家园”的租赁服务管理平台，以及面向租户发放低利率产品“按居贷”，试图用金融手段，解决长租公寓的资本难题。

新派公寓创始人兼CEO王戈宏希望，银行可以在应收款（租金收入）、应付款（装修改造等投入）和物业资产方面，助力企业实现证券化，推出符合公寓供应链的金融产品。

明源地产研究员首席研究员刘策分析认为，中国建设银行战略性进入租赁经营管理市场，是融资环境正在改善的表现。“现在国家政策有鼓励，像魔方、自如都发行了ABS，保利和新派也做了REITs，未来有助于解决运营商规模扩张的压力。”

无论是对长租公寓居住产品做升级，还是创新金融类产品。事实上，“乘风者”们都在用服务实现资产增值。在刘策看来，“扎实练好内功，盈利是水到渠成的事情。”

“创业者”的求生

另辟三条路径开拓长租市场

没有充足的流动资金，很多背景弱小的“创业者”，在长租领域举步维艰。网易房产观察到，面对长租公寓的市场洪流，“创业者”们另辟蹊径，走出了三条不同路径。

第一，走资产证券化道路；第二，走轻资产模式，做托管运营商；第三，转型成为长租公寓服务商。

第一类的代表企业，如新派公寓。今年10月，新派公寓的全国首单长租公寓权益型类REITs产品正式获批发行。在新派公寓创始人兼CEO王戈宏看来，“品牌+资本”是长租公寓的未来出路。

第二类的代表企业，如乐乎城市青年社区。通过轻资产托管的方式获取更多房源，帮助业主管理、出租，俗称“二房东”模式。房子的租金收入都归业主，他们只收取管理费。不过，网易房产曾在《保利、新派类REITs发行暗藏长租公寓重模式盈利密码》一文中透露，由于类REITs发行对产权有要求，所以该模式无法实现资产证券化。

如果说前两条路还是在长租公寓的正轨上折腾，那么第三条路则是彻底地“出轨”。

第三类的代表企业，如蘑菇租房、水滴公寓。这两家在业界有着“北蘑菇，南水滴”的称号，都属于转型的成功案例。

从2011年创业，到2014年正式自营长租公寓，蘑菇通过中介获取房源，在上海拥有将近1万间的分散式公寓。蘑菇租房联合创始人龙东平告诉网易房产，投资金额大、回报周期长、管理成本高，是刚刚创业的蘑菇团队面临的三大难题。

“一套房子改造就要几万块的投入，一万套房子就是好几亿，这都是实打实的真金白银，一年半的时间能收回成本已经算不错了。对创业机构来说，没有足够的资金真的很难做。”

运营了一年后，蘑菇的创始团队发现，帐务不清晰、缺少租客流量、资金需求大是公寓管理方的痛点。于是决定将研发的SaaS管理系统向同行开放。“与其跟大家竞争，还不如成为合作伙伴，做平台的价值可能会更大。能帮助更多的公寓提升效率，公司增长速度也会加快。”

2015年，蘑菇公寓将其手里的剩余房源转让给另外一家创业机构为主体的公司，并更名为“蘑菇租房”，正式完成从长租公寓运营商到服务商的转身。今年与支付宝达成战略合作，拿到蚂蚁金服的C轮融资。

龙东平介绍，蘑菇正在打造“租房里的S2B2C”，一手托两家：一是面对公寓出租方，利用SaaS管理系统，倒入流量；二是面对租客，不仅在蘑菇租房的APP上，还有支付宝上的租房频道都可帮助租客完成交易。

转身后的“创业者”们，终于不用被资金扼住咽喉。然而他们接下来要面对的，却是另一片血雨腥风。

开发商做租赁，跟卖房子时类似，都是线下找中介，线上找平台。

熊猫公寓CEO王玺龙表示，“如果硬从排名来讲，58同城、蘑菇、水滴、嗨住，都是不错的线上平台。但58同城的客源有效占有率能达到80%以上。”

据了解，在58同城的“散租品牌公寓馆”，每月发布50条帖子，需要收12800元的展示费。这点钱对于开发商来说不算贵，毕竟结果最重要。

熊猫公寓的北工大店，曾经有两个月，所有的订单都来自58同城。

强大的对手几乎垄断了市场，但“创业者”们还没有放弃。

死，不是最难的；活着，才叫勇敢。面对万亿的存量租赁市场，“创业者”们使用的招数叫做：八仙过海，各显神通。

“国家队”进场

解决房源问题，建立监管平台

12月1日，在链家举办的大连思享会上，中信建投首席房地产分析师陈慎表示：“围绕住房保障体系，供给体系可能会发生变化，从德国和新加坡的情况来看，需要国家的强烈干预。”

10月31日，北京租房新政正式实施，住房租赁监管平台上线。具体操作方法是：通过链接网络交易平台，由其为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。

网络交易平台的运营主体，可以是房地产经纪机构、住房租赁企业、行业组织、商业网站运营者等，但他们今后的一举一动都将纳入政府的监管视线。

此前，广州推出了政府住房租赁平台――“阳光租房”；9月底，杭州联合阿里巴巴、蚂蚁金服打造的政府住房租赁监管服务平台已正式启用。

“国家队”进场，站在食物链的顶端开始制定规则。及时披露租赁住房供应总量、租赁人口、租金等信息，引导市场合理定价。

截至目前，全国已经有10多个城市出台了“加快培育和发展住房租赁市场”的实施方案，均提及搭建政府住房租赁交易服务平台。

据媒体报道，除了北京、杭州以外，多个试点城市明确了住房租赁平台建设的时间表:沈阳提出12月底前，实现官方平台的全部设计功能；厦门提出，年底前形成基本框架、实现初步功能，明年6月完善；广东提出，争取到2018年底建立相对完善的住房租赁交易服务平台。

广东省住建厅厅长张少康表示，未来由政府主导建设的住房租赁交易平台，将与住房交易和不动产登记数据信息充分对接共享，实现“放盘－交易－备案－评价－数据发布”一条龙服务，严把房源真实关，并逐步将各类租赁住房纳入平台统一管理。

长租公寓的刚需性还将坚持多久？虽然故事才刚刚开头，但“结局”已经开始令人揣度：是凤头豹尾，还是狗尾续貂？

如果是后者，长租公寓的运营商们是否想过Plan B？

一位公寓运营商告诉网易房产，“只要在资产升值的预期里，就不用担心未来的退出。”

网易房产在调查中了解到，熊猫公寓去年包租下的房子3元/平，据悉今年就涨到4.3元/平。翻手覆手间，每平米净赚1.3元。就算退出长租行业，只要能把房子再租出去，赔本是不会出现的。

运营商们现在害怕的不是退出，而是空房率的提高。“90%的出租率对我们来说，今年就算不赚钱。”10%的空房率，是王玺龙算出的临界值。

在他看来，空房很危险，长租公寓不应是烧钱的生意。“这是要有利润要求的，我们对净利润和现金流都有要求，所有指标都卡得很严。”

在对四类长租公寓运营商进行追踪时，网易房产发现，冬季似乎是洽谈公寓项目的好季节。据业内人士分析，年底的租金相对便宜，“现在拿下的项目，用三个月进行装修改造，正好能赶上明年3月份的招租季。”

每一个时间节点，每一处户型规划，每一笔资金投入，“四类”公寓玩家正在认真地博弈着。等风来，长租公寓的灰色地带会很快过去，一片真正沸腾起来的蓝海或许马上就要到来。