岳阳城市旧改升级案例复盘

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  岳阳·游击巷·建于明朝

  在城市研究中,我们通常将楼市需求分为“内生需求”和“新增需求”。新增需求主要由于外来人口流入、区域外溢等人口红利带来的,而内生需求大多从城市改造中来,岳阳属于后者。

  岳阳这轮城市发展从2010年就开始,从政府发布的“十二五”规划总结中我们能看到这样一句话:“五年共完成旧城改造面积24万平方米,中建岳阳中心、天伦城等一批高品质楼盘相继建成,洞庭新城项目加快推进。“

  而在新的《国民经济和社会发展十三五规划》中我们再次看到:“要继续做大做强岳阳等区域性中心城市,加快产业转型升级,延伸产业和服务链,形成带动区域发展的增长节点。“

  岳阳凭借其自身的区位优势,以及产业结构,已经获得国家层面的重视。

  而这仅仅只是开始。

  房价直逼长沙如何完成逆袭?

  

  在16年前,岳阳楼市一直都是平稳运行的,市场供应长期过剩,最直接的结果就是单价爬升缓慢。进入16年后,楼市供求反转,成交量价进入爬坡期。在17年10月显示的数据看,均价已达到7589元/㎡,几乎追平长沙11月商品住宅均价7752元/㎡。可以说这次的逆行,让不明事理的人,猝不及防。

  春江水暖鸭先知

  住宅市场的火爆总是慢土地市场一步

  

  岳阳一级市场在14年稍有抬头,但在15年正式进入爬坡期(比新房市场提早1年到达),进入16年低,市场达到峰值2213元/㎡。这个楼板价反应到楼市上是什么概念呢?按照每平米3500元的建安成本算,单成本价就要达到6700元/㎡。

  岳阳房价要涨凭什么涨

  其实从2013年开始,岳阳市便开始了浩浩汤汤的旧城改造计划,从拿到的官方统计数据看,2013-2017年期间,岳阳计划改造89511户,其中共计建设面积585万方,投资规模133.41亿元。

  

  而分阶段看,15年棚改速度是最快的,占比达29.09%(与15年一级市场开始爬坡数据相吻合)。整个市场数据分析下来就是这样的,一环扣一环。从棚改到拿地,再传导到新房市场,这场城市旧改推动房价上涨只用了2年时间,而身在其中的大多数是浑然不觉的。

  岳阳城市棚改是分区域的

  

  17年岳阳棚户区改造,共计15个片区92个项目,涉及15万人。从区位看,主要分布在市区两大块:以岳阳楼为核心的老城区以及南湖景观资源和核心的成南板块。由此见得,岳阳的城市旧改并不是毫无目的乱拆,其核心目的依然是围绕着南方特有的湖山资源和岳阳自身的水系特点进行结合,同时搭配城市老工业区进行旧改提质。

  按目前的规划进度看,岳阳基建利好众多,在原有的城市旧改拆迁范围内,都对后续要建的项目进行了规划。

  

  功能分区看,原来的市中心位置定位为城市CBD中央商务区,主要以城市商务办公为主。而沿洞庭湖和南湖范围内,依据原有的景观优势和历史人文等资源打造成了以景观和历史文化的主题功能区,很好的将城市历史和时代发展进行了结合。在洛王和高铁新城为主的城东片区将主要打造成城市居住区,而实际上,现在岳阳城市也是逐步在往东扩。

  城市的扩张不能光靠盲目扩建,

  缺少实体经济支撑的美好愿景只会是空中楼阁

  岳阳的城市旧改工程到这一步并没完成,如果只是单单的依靠拆迁买地再扩建的操作手法,对城市后续的发展势必会造成影响,良好的实体经济支撑才能真正达到城市旧改的目的,特别是对岳阳这样一座内陆三线城市。

  首先需要明确的事,在此之前岳阳城市发展的综合实力一直是不错。湖南属于典型的单核城市,从城市GDP数据看,16年长沙GDP总值达9323亿元,一家独大,而之后就是岳阳,总值3010亿元,湖南省排名第二。作为湖南省新型经济增长极,岳阳在之后的发展过程中,势必将承载更多的社会责任,经济发展是此后的必经之路。

  今年4月份,在湖南省与香港工商界知名人士恳谈会上,总投资120亿元的南湖新区洞庭·南湖国际文化休闲小镇项目代表岳阳市17个省级签约项目上台签约,这是今年“港洽周”首个签约项目。

  

  在本次“港洽周”中,岳阳代表团先期精心筛选了196个重大招商引资项目赴港招商,主要涉及现代服务业、基础设施、新型工业化、农业产业化、园区建设五大类。

  南湖新区洞庭·南湖国际文化休闲小镇项目由深圳华创智成文化旅游发展有限公司投资,计划总用地面积约2600亩,分三期进行建设,总投资约120亿元。建设内容包括互动旅游文化街区项目、科技海洋馆项目、欢乐水世界项目、五星级主题度假酒店项目等。

  

  看到了吧,做到这一步岳阳城市旧改任务也就理清楚了。而在这轮就该当中,城市房价上涨,居民生活改善,岳阳城市地位上升,综合实力变强等目的也伴随而至。但在这轮城镇化进程中,曾经那些承载着岳阳人民城市记忆点的“老地方”也正在流逝。

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