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“地产圈”震撼上线:专家揭秘你不知道的昆明楼市

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“圈子”一词是近代人经常挂在嘴边的一个名词,比如同事圈、朋友圈、娱乐圈、网红圈等。圈子之所以称之为圈子,很大程度上在于满足某种归属感,个体找到抱团互助、合作共赢的共同空间。大多数都是由一群具有相同爱好、兴趣或者为了某个特定目的的人所组成。网易房产,作为一个房地产平台,当然需要一个房地产“圈子”,来聊聊房地产的那些事儿,也吸引一波有着共同房地产兴趣的“圈内人”。

你想要了解昆明楼市的前世今生吗?你想要知晓城市规划对房地产的影响吗?你想要探索楼市政策的利与弊吗?你想要挖掘房地产那些“内幕”吗?那么,就请加入网易房产地产圈大家庭,成为“地产圈内人”,一起在这个圈子里博古论今、说房产、谈土地,不论是引导昆明楼市发展,对建筑设计指点江山,还是表白节目邀请的学者大咖,只要你参与,网易房产随时欢迎!

网易房产昆明站全新栏目“地产圈”正式上线,每周一期,满足你对房地产的好奇心和求知欲。

昆明楼市发展变迁20年,见证者有着更多的理解和体会。2017年已经步入尾声,回顾整年,昆明楼市在大家的感受里可以用“火爆”一词来概括。那么,在这些昆明楼市见证者、房地产专家大咖的心中,又会是什么样的呢?而昆明楼市未来又将怎样?

首期节目,“地产圈”邀请到了国家特批一级注册建筑师、云南省城乡建筑规划院原院长顾奇伟老师;昆明理工大学副教授、硕士生导师邓晓盈教授;云南财经大学副教授,云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研教授以及锐理数据云贵区域总经理梁彩霞女士,来给大家一起分享关于“昆明楼市发展变迁这些年,带来最大的感受和影响”。

顾奇伟:高强度、高密度、环境质量低、没有理性的开发对昆明楼市带来了消极的影响

(采访音译)引导、导向,这个是最重要问题。从1988年在上海开始探索,从土地批注,就是把土地资源从原来的无偿无极限的使用,到现在,把土地当做有偿使用、无极限的使用,再加上规划到控的使用,这个是一大进步。所以城市规划对房地产业的发展,说穿了是一个到控的作用,也使得房地产业有科学的、有序的发挥它对社会发展的作用。因此城市规划对房地产业,实际上,也是一种积极的推动。

从昆明最早的规划,80年代后期或者80年代中期已经开始逐步提到日程,所以城市规划对土地的性质(使用的性质,包括房地产业的各项指标)、开发的强度(包括对房地产业的结构、构成以及对环境的影响)等等,应该说起了一个推动又加上一个引导的作用,同样也应该起到一种控制无序开发的强有力的作用。

按我的观点来讲,昆明房地产应该跟全国的情况差不多,激进、大规模,也带来了很多没有理性的开发。本来房地产开发,特别是住宅的开发,是带有一定社会功利性的。现在把房地产当做一种纯产业,这就带来了很多没有理性的开发,很多商品房的库存量如此之大,这个不仅是对开发商而言,实际上对土地资源,乃至经济来讲都没什么好的作用。所以总的来说,目前昆明的房地产业是积极的,但存在的问题也很多。

现在的部分房地产住宅开发实际质量还不及本世纪初年,那个时候大家还是比较注意房子的质量问题,出现了一批比较好的居住区。而现在我们看到的,很多是高强度、高建筑密度、环境质量低、建筑设计水平低这样一些房地产商开发的楼盘,这对昆明来说,只带来了消极的影响。目前最重要的,就是像国家政策说的“转型”,不能死守在房地产上。

周大研:今年昆明房地产市场火爆,已经经过高速的上涨的阶段,加上政策发生巨变,势头会得到一定遏制

(采访音译)从今年以来,整个云南特别是昆明的房地产市场总的来说,是一个持续比较火爆的发展状态,整个市场供销两化,出现比较良好的发展势头。

关于明年昆明楼市的预期,就我个人而言,影响明年房价有四大因素,第一是政策,第二是人口流动因素,第三是土地因素,第四就是货币发行因素。我觉得影响房价的就是这四大因素的一种博弈,或者是一种平衡。那么从昆明来看,从去年到现在差不多一年半的时间一直在涨,而且涨的比较猛,也就是说它经过了一个高速的上涨,再加上现在的一些政策发生了巨变,我觉得这个势头会得到一定的遏制。

邓晓盈:对于昆明大多数地区规划,原来是商业和写字楼的占比比较大,目前住宅成为主流产品

(采访音译)因为每个阶段统计的数据支撑不一样,一般我们说上半年和下半年及全年的统计数据出来,才会有一个比较准确的判断。那从今年情况来看,用其他的数据来佐证下,昆明的这个房地产业对经济的贡献率到底达到了什么样的水平。因为从近三年的情况来看,先看一个指标,就是昆明的进出口贸易额的情况,那么,尤其是今年的前三个季度整个昆明的进出口贸易额不到50亿美元,但是,对比南宁的话,今年的前三个季度进出口贸易总额是400多亿美元,这就有个很大的差异。现在的话,昆明的贸易进出口在尾数,是在走下坡路,另外有一个指标,就是今年1-10月份,房地产开发投资额,昆明将近1200多亿,南宁的房地产开发投资额达到了600多亿,那说明昆明房地产经济的贡献值是非常明显的。南宁在进出口贸易这个方面的突破,说明他对房地产方面的依赖渐渐的在减少,而昆明的话依然是着重以出让土地进行房地产方面的建设,从这个指标就可以看出,昆明经济贡献率最高的还是房地产。

昆明楼市从2012年-2014年来看,去库存的任务非常重,尤其是商业和写字楼库存量非常大,住宅的库存量相对好一些。那么,从去年开始,在去库存这个重压之下,昆明很多项目在改规划,原来做商业和写字楼的项目在能改规划的情况下,都会尽量增加住宅供给量。另外一个方面,调整规划方面来看,对于巫家坝片区和草海片区的地区规划,原来是商业和写字楼的占比比较大,规划之后,住宅成为主流产品。那么,说明未来的昆明市场仍然是住宅为主,那么房地产商在打造住宅产品面向的市场不是昆明市场,而是全国市场。

梁彩霞:可能2018年的上半年的昆明,还会持续2017年房价的涨势。

(采访音译)我们先说现状吧,我们从现状再来看一下趋势的问题。其实从2017年开年伊始,昆明的楼市就是非常兴奋、亢奋,房地产一直处于上涨的趋势,就拿现在刚刚开盘的中交锦绣雅郡这一样一个楼盘,他们推出400套房左右的房源,但是有三四千人进行认筹,场面非常火爆。其实很多盘也存在“日光盘”现象,这样的现象在2014、2015年是很难见到的。那个时候我们都说开盘劲销80%就已经很棒了,但如果现在有这样的现象,我们可能都不好意思说出口。

房价呢也是连续十几个月上涨,就我们昆明主城来说,从2016年的9000元每平,到目前已经涨至12000-13000元每平,我们可以想象,在这一年多的时间里,均价差不多涨了4000元每平左右,这样的涨势其实是非常出乎我们这些专业人士的意料的。以前我可能一直都说昆明房价“很平稳”,从2007年到2015年的时候,我们昆明的房价一直很平稳,涨幅空间大概在每年10%左右,而今年我们一年的平均涨幅超过了20%,有的楼盘达到了40%,可以用非常“火爆”来形容今年的昆明楼市。

那么,我们再谈谈未来的趋势,应该说照这样下去,其实我们消费着购房的热情是持续增长的,就像大家说的“买涨不买跌”,跌的时候大部分人就会想是不是会再跌,涨的时候就会想是不是会再涨,从消费者的层面来讲,大家的热情越发高涨。而且,今年奇怪的一个现象就是,外地客群占比非常大,有的楼盘的外地客群达到了40-50%,这是昆明之前就购买客群而言是完全没有的,最多就是20%左右,所以今年外地客群大量的进入,这自然会带动本地客群的购房热情。从开发商的层面来看,因为市场需求在,开发商的热情也在高涨,再加上昆明的楼市政策是比较宽松的,整个昆明的政策仅有呈贡区出现“限售”,主城区基本是蛮宽松的,政策的宽松也使得昆明房价出现涨势。可能在2018年的上半年,这种涨势还是持续的。但是,说到以后会不会跌,任何事情都是符合经济规律的,不会有永远涨的市场,涨到一定的程度他会跌,但什么时候会跌,就保守的说,不管明年下边年怎么样,上半年是会呈现上升的趋势。

本期,各位房地产专家大咖为大家或是讲解了城市规划的前世今生,或是呈现了今年昆明楼市的概况和对未来的预期。那么下期,我们又将请到哪些嘉宾“大话”楼市呢?欢迎继续关注网易房产昆明站全新栏目“地产圈”!

记者手札:

经采访四位房地产专家,今年的昆明楼市无疑是从“销售火爆”、“房价高涨”、“住宅主导”、“土地大推”、“无理性开发”几个方面来体现。昆明楼市过热的现状,对于购房者而言倍感压力的同时也有非常大的呼声为“不理解”,而在专业人士眼中,昆明房价的上涨,是一二线城市“限售”、“限购”、“限价”的导致的必然趋势,是投资客从北上广等城市转移投资的必然趋势,更是城市发展的必然趋势。昆明城市经济正处于高度发展的状态,而房地产开发仍然是昆明经济贡献率最高的部分,在这种经济形势下,昆明市中心四区的房价涨幅目前似乎仍在一个可控并合理的范围内,并未像呈贡区一样上涨离谱而导致调控政策出台。

此番的房价上涨,可能在短时间内仍然会表现出上涨趋势,但是随着价格的过度上涨,国家政策也会如“北上广深”等地一样相应出台,到时的房价也许会受到政策的遏制最终趋于平稳。

(转载自网易房产昆明站)

责任编辑:潘立_km03

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