楼8| 深圳大空港VS广州南沙VS东莞滨海湾 黄金三角选哪里

俯瞰整个广东地图，你会发现有三个炙手可热的新区分处三市，形成三足鼎立之局面，这便是深圳的大空港地区、广州的南沙自贸区和东莞的滨海湾新区。三个新区宛若一个三角形，为深莞穗三个城市的经济发展提供强有力的支撑。在这个三角形里，每一条“边”都有自己独特的优势与长处。那么对于置业的购房者而言，究竟该选择哪个区域落脚？哪个区域规划更适合自己发展呢？乐有家研究中心从多个维度分析了三个新区，为网友带来详细的片区楼市数据。

因东莞滨海湾新区和广州南沙自贸区尚处于开发状态，故以下数据统计区域为东莞滨海片区和广州南沙新区。

深圳大空港地区

简介：

大空港地区位于深圳市宝安区北部，由广深高速、机荷高速延长线、珠江治导线、深莞行政界线、茅洲河、松福大道、福海大道围区域，总规划面积95k㎡。包含了空港新城、宝安机场、海上田园、机场码头、综合港区等重大项目。

大空港范围内有五个街道：沙井13.78平方公里，福海16.56平方公里，福永18.32平方公里，航城14.32平方公里，西乡1.83平方公里。

战略规划：

大空港地区的空间结构定为“两核、两带、五区”。“两核”即“空港核心区、会展核心区”；“两带”是指“西部活力海岸带、综合功能发展带”；“五区”是指“机场片区、福永片区、新城核心区、半岛区、离岛区”等五大功能片区。

大空港地区规划承载就业人口约70万，规划居住人口约40万。至2025年，大空港地区基本建成开放合作、高端引领、创新驱动、环境优美的国际一流空港都市区。航空客运吞吐量达到5200万人次、货邮吞吐量达到280万吨，地区生产总值达到1600亿元以上。

前景分析：

大空港地区将全面建成国际知名的空港都市区、湾区新城。未来，大空港地区将成为深圳市“创新、创业”的经济新引擎，是粤港澳协同发展引领区、前海战略拓展区、国家未来产业创新集聚区。

广州南沙自贸区

简介：

南沙自贸区是中共中央政治局2015年3月24日召开会议，审议通过的自由贸易试验区总体方案。南沙自贸试验区总规模60平方公里，共分为三大板块（中心板块、海港板块、庆盛板块），七个区块。

战略规划：

南沙自贸试验区的7个区块有各自定位：

海港区块：国际航运发展合作区。重点发展航运物流、保税仓储、国际中转、国际贸易、大宗商品交易、汽车物流等航运服务业。在国际航运服务和通关模式改革领域先行先试，联手港澳打造泛珠三角地区的出海大通道。

明珠湾起步区区块：金融商务发展试验区。重点发展总部经济、金融服务和商业服务。推动粤港澳金融服务合作，探索开展人民币资本项下可兑换先行试验。进一步构建粤港澳金融和商贸服务合作新机制。建成服务珠三角、面向世界的珠江口湾区中央商务区。

南沙枢纽区块：粤港澳融合发展试验区。重点发展资讯科技、金融后台服务、科技成果转化、专业服务等, 打造粤港澳生产性服务业发展基地，探索内地和港澳社会管理创新及经济融合发展新机制。

庆盛枢纽区块：国际教育和医疗合作试验区。重点发展教育培训、健康医疗等产业，率先探索在教育、医疗等领域对港澳和国际深度开放。

南沙湾区块：粤港澳科技创新合作区。重点发展科技创新，文化创意，服务外包和邮轮游艇经济。创新粤港科技研发合作新模式，建设粤港澳创新成果产业化基地和国际化科技创新服务中心。

蕉门河中心区块：境外投资综合服务区。重点发展商务服务产业、培育外贸新业态，集聚中小企业总部。为港澳中小企业开拓国内市场、国内中小企业开拓国际市场提供支撑，建设成为国内企业和个人“走出去”的窗口和综合服务平台，构建“走出去”政策、促进服务保障和风险防控体系。

万顷沙保税港加工制造业区块：加工贸易转型升级服务区。重点发展加工制造、研发孵化、数据服务、电子商务、检测认证服务等生产性服务业。搭建促进加工贸易企业转型升级的技术研发、工业设计和知识产权等公共服务平台。

自贸区将充分发挥珠江三角洲地理几何中心、港口岸线资源丰富、与港澳合作紧密的优势，重点发展航运物流、特色金融、国际商贸、高端制造、专业服务等产业，建设以生产性服务业为主导的现代产业新高地和具有世界先进水平的综合服务枢纽，打造粤港澳全面合作示范区。

前景分析：

南沙区GDP自2012年808.7亿增长到2016年1278.76亿，一直保持着双位数的增速，成为广州经济新的增长极。

南沙自贸试验区致力于构建与国际新规则体系相适应的法治化国际化营商环境，率先实现与港澳服务贸易自由化，打造国际贸易功能集成度高、金融创新服务功能强的国际航运物流中心，形成21世纪海上丝绸之路沿线国家和地区科技创新合作的示范基地，建成港澳向内地拓展、内地借助港澳通达国际市场的双向通道和重要平台，为国家构建开放型经济新格局发挥重要作用。

东莞滨海湾新区

简介：

滨海湾新区于2017年4月获广东省编办批复成立，2017年10月正式揭牌，由长安新区、沙角地区和威远岛三大板块组成，规划总面积83.2平方公里。现有常住人口23.7万，户籍人口4万。

滨海湾新区位于广深两大核心城市之间的关键节点，地处粤港澳大湾区的几何中心，坐拥虎门、长安、厚街、沙田雄厚的产业基础，连接南沙自贸区和前海自贸区，区位优势非常明显，被称为广深科技创新走廊的明珠，有望尽领湾区风骚。滨海湾新区已被省列为粤港澳大湾区发展的五大重点平台和广深创新走廊十大核心平台。

战略规划：

1、定位

以新兴海洋产业为特色品牌，以商务贸易产业为重要支撑，以现代服务产业为战略取向，重点布局发展海洋科技服务业、海洋生物技术产业、战略性新兴产业、高端现代综合服务业、现代国际物流服务业、邮轮、游艇休闲产业。

2、交通

建设好滨海大道、常虎高速延长线，打通新区道路微循环。其中，滨海大道北接环莞快速路，南通滨海湾新区，连接虎门高铁站和虎门南站，全长约30公里，已经投资22.8亿元。

3、建设

2017年年内完成滩涂填土任务，实施土地1.5级开发，打造步步高项目、轨道交通TOD开发等作为“引爆点”。其中，轨道交通TOD项目建设将以二号线与三号线的滩涂换乘站为中心。

前景分析：

滨海湾新区是滨海片区先行区和片区中心，周边拥有成熟的产业体系，其所引领的滨海片区，虎门、长安、厚街、沙田四镇的工业产值达到3500多亿，形成了极富竞争力的产业集群。滨海湾新区全面对接深圳大空港、前海和广州南沙，融入粤港澳大湾区，对接“一带一路”，引领东莞经济未来30年发展。

楼市供应

截止到11月底，2017年大空港地区仅新增一手商品住宅2261套，相较于广州南沙1-11月的9962套，东莞滨海上半年的4509套，大空港在供应上远远落后于其他两个新区。

乐有家研究中心监测数据显示：

深圳大空港地区新增一手住宅供应仅出现在1、3、8月，几无规律可循。

广州南沙新区虽然供应有所下滑，但仍在全中位居前列。其中，供应高峰主要集中在4月份和10月份。

而上半年东莞滨海片区中，虎门镇供应最为充足，而且虎门的大社区非常多，相隔的长安则一直以来供应较少。

一手住宅

乐有家研究中心监测数据显示，2017年前11个月南沙新区一手住宅月均成交1076套，对比月均供应套数，2017年南沙新区一手住宅整体处于供不应求的状态。成交均价方面，因受调控政策影响，也出现了一定程度的回调。

而东莞滨海片区2017年前11个月成交7144套一手住宅，月均成交649套，远不及广州南沙。月度成交均价多在1.8万元/㎡上下摆动，其中二三季度整体来看处于上升态势。

因深圳宝安区一手住宅成交未单独公示，故难以统计大空港地区一手住宅成交情况。

部分在售新房项目一览表

二手住宅

从价格上来看，三个地区二手住宅成交价格虽然中间有过波动，但整体均呈现出了上升的趋势，其中深圳大空港地区价格最高。

对比一手住宅，广州南沙新区的二手住宅成交量似乎显得并不起眼，2017年前11个月月均成交271套，但对比2016年月均成交仅124套的南沙新区来说已经有了不少的增长。

东莞滨海片区的二手住宅成交量则与广州不相上下。一手房限购后，东莞二手楼市迎来了绝佳的机遇，成交情况明显走好。

同样，因深圳宝安区二手住宅成交量未单独公示，故难以统计大空港地区一手住宅成交量。

附：深莞热销二手住宅一览表

专家说

关于大空港

乐有家营销副总经理朱常彬：大空港地区的规划是政府非常具有前瞻性的部署，大空港一带不仅具有绝佳的地理位置，衔接港深莞三城，还拥有发达的交通配套：广深高速、沿江高速、107国道、宝安大道、松福大道、6、11、12号地铁线……再加上机场空港，庞大的交通网络为大空港与国内外的沟通提供便利。

作为大空港地区的重要组成部分，沙井未来的发展最被看好。从地理上看，沙井的地貌非常平坦，甚少山坡沟壑，有利于开展规划建设。大空港的落地，将会带动整个沙井、福永区域的经济发展，吸引全球人才聚集于此，加上沙井本身已有众多文化产业园，这里势必将成为新的国家未来产业创新集聚区。

关于南沙

乐有家营销副总经理邱兴：南沙是国家级新区，从地理位置上来看处于珠三角城市群中心，也是名副其实的广州“门户”。近年来，南沙借助自贸区以及粤港澳大湾区战略等利好正在飞速发展，尽管现阶段区域配套还比不上广州中心城区，但就区域规划来看，其未来不容小觑。而在房地产市场方面，南沙区也因其宜居的特点，近几年备受置业者的关注，且目前仍是广州的价格洼地。相信在自贸区以及粤港澳大湾区的发展带动下，南沙将成为未来珠三角具有潜力的区域之一。

关于滨海湾

乐有家营销副总经理罗健：滨海湾新区是东莞市政府非常重视的战略规划，自新区概念提出来后，滨海湾新区的四个镇的成交量也是一直都非常不错，在东莞33个镇区中排名靠前。

滨海湾新区由长安、沙角、威远岛组成，其中虎门一直是经济强镇，交通四通八达，高速、高铁、地铁配备齐全，价格对比长安性价比非常高，威远岛目前属于待开发状态，自然资源优越，置业是不错的选择。另外，沙田镇在四个镇区中价格相对比较便宜，如果有置业需求，也可以做考虑。

来源：乐有家研究中心