房地产库存跌回4年前是什么信号房价是要上涨吗？

以前在一二线城市，可以说房子不愁卖，库存经常紧张，有时候会有库存荒现象。而那个年代，三四线城市几乎到了房子卖不出去的地步，甚至有鬼城出现。再看看现在的三四线城市，其火爆程度远高于一二线城市，这应该感谢调控，没有调控这里就没有机会。因为调控限购，让炒房者蜂拥而至到了三四线城市，把这里也炒起来了。加上去库存的任务，可以说这两年三四线城市真是热闹了一番。

当你跟他们说三四线城市很危险时，几乎没人信。因为他们只看眼前的，眼下正是火爆时候，据说他们看到的是房子都得抢着买，安家融媒经常被他们“教训”，“看看我们这里房子正涨得欢呢，怎么可能会有问题呢？”没办法，我也只能呵呵。

中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布的2017年11月《住房市场发展月度分析报告》显示，中国房价全面退热，越来越多的城市房价开始进入调整期。报告预计，房地产调控政策仍将延续，租赁市场迎来大发展的契机，房价的停涨或短期调整将由一二线城市逐步向三四线城市扩展。

也就是说三四线城市还在涨。中信建投首席房地产分析师陈慎表示，从今年第三季度开始，作为热点区域的三四线城市，已经出现增速下滑的局面。也有业内人士认为，很多三四线城市（尤其是四线城市）的市场容量较小，今年的销售规模几乎达到这些城市的历史新高，市场空间释放殆尽。因此未来市场持续火热的动力已经不足。

虽然现在三四线城市涨幅有所回落，但是越是这样，开发商和炒房者越是拼命制造热销气氛，让大家感觉到房子不好买。不知情的购房者还在疯狂追捧。

我们稍微动点脑子，三四线城市火爆都超过一二线城市，您觉得会持续吗？这正常吗？然而，没办法，很多人眼里觉得不买就更买不起。他们喜欢跟风，喜欢买涨不买跌。只有这样去库存才更快，要的就是这个效果。

不可否认，如此火爆的楼市，的确加快了去化速度。

随着全国房地产市场去库存政策持续发力，商品房库存延续下跌态势。11月27日，易居最新数据显示，截至2017年10月底，受监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2.1%，同比减少10.1%，已经连续27个月同比下跌。对比历史数据，当前全国80城库存规模相当于2013年8月的水平，即库存规模回落到了四年前。事实上，2015年以来全国80城库存规模就呈现出持续性下跌态势，这也意味着全国去库存“战役”取得了较好的效果。

不管是一二线城市还是三四线城市，库存量都在大幅减少，尤其是一二线城市，库存量减少，意味着未来房价的下跌空间不会太大，也就是说需要补库存，房价就会有上涨压力。

但是三四线城市的去库存任务完成差不多后，该如何呢？

只要您认为房价涨，你看到什么都是上涨的信号，就三四线城市去库存来说，库存减少，房价要涨，库存积压意味着要去库存还是涨价。总之，都是涨价。原来库存多的时候，涨价去库存，如今库存减少了或几乎没了，依然是未来要涨价。安家融媒想说，不管库存多少，反正都是要涨价呗？

安家融媒发现一个有趣的现象，相信你也知道，那就是在去库存大背景下，无论库存量的多少如何变化，都会被人当成热炒房价的说辞。这也说明对于这种观点极其不靠谱，完全是为了炒房价而炒房价，丝毫没有逻辑。

去年到今年三四线城市主要去库存，在涨价的气氛下，大家你争我抢，好不热闹。安家融媒认为，主要是抓住了购房者买涨不买跌的这个心理，真可谓掌握了市场主动权，只要购房者上了套，就任由你涨价了，事实也是，购房者已经被洗脑，完全认同这种观点，所以，对于三四线城市的高库存压境来说，无论是地方还是开发商都赌定了购房者吃硬不吃软，你越是涨价他们就越追得欢，今年市场火爆与买涨不买跌还是有很大关系的，而由此背景下造成的购房者恐慌也让开发商达到了目的，去库存的速度也在加快。

虽然都是库存减少，但是安家融媒认为一二线城市与三四线城市还有很大差别的。一线城市去库存成果显著，说白了就是无房可卖了，供应紧缺房子涨价倒也好理解。但是三四线城市本身资源不足，而买房的很多是炒房者，不能因为开发商把房子转移到了炒房者手里就叫去库存了。所以，库存去化完成后，最怕的就是炒房者，他们的房子该如何卖出去。因为不比大城市，这里有价无市，即使你想租出去，都没人租。

去库存表面上把房子卖光了，但大多都是投资客，很多房子没人去住，只是房子从开发商手里转移到投资客手中。

这一年来，国家尚未顾得上三四线城市，所以这里还是调控盲区。安家融媒认为，在国家对房地产稳定的主基调下，未来无论是一二线城市还是三四线城市，都应该以稳定为主。如果三四线城市仍然继续火爆，那么风险就会加大，很可能会出来调控防止市场风险发生。一些限制性政策可能适时出来锁住炒房者，想跑都跑不了。一旦市场稳定后，炒房者就很难有生存的余地，很难再有炒房的动力，因为炒房必须追求快速暴涨，当这个条件不具备时，炒房者就会退出，可是当三四线城市的炒房者想退出时，才发现已经晚了，没有趁市场火爆时卖掉，那时已经没有购房者来接手了。

中国网财经报道说，当前，房地产市场调控政策力度持续从紧。限售措施向三四线城市继续深入。山东省东营、柳州、聊城等城市加入限售行列，扬州针对二手房提升限售年限。

不信大家可以观察，如果三四线城市不能降温，火爆持续，那么必然会在明年迎来调控措施，当前已经有星星点点的限售等措施打击过热的市场了。