建行加紧收取深圳闲置房 分羹长租市场首选国企合作

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  两周前,中国建设银行推出的第一批长租公寓迎来了首位长租贷款客户。在深圳工作了近十年的李先生,此次向建行总共贷款26万元左右,签下了深圳市龙华区一套100多平米、外带全新装修的四居室,租期三年。

  从中信银行为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金以及综合金融服务,到近期工商银行拿出6000亿融资支持租房市场,中国银行、建设银行等国有银行纷纷闯入长租公寓的市场。

  网易房产近日获悉,建设银行深圳分行,在继月初与招商、华润、万科、恒大、碧桂园等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议后,继续派出市场人员加紧对企业闲置房的收取。

  “只要红本房,拒绝绿本房”,是建行深圳分行收取长租公寓的一项硬性指标。

  深圳的房产证封面,颜色有红、绿、蓝之分。“红本房”指商品房,可以在市场进行交易的,也可以申请银行按揭。“绿本房”和“蓝本房”都是指有报建手续,但非市场商品房。

  网易房产向建设银行深圳分行求证,反馈的信息是:由建行设计推出的首款个人住房租赁贷款产品——“按居贷”,要求出租的房源必须是房产证为“红本”的住宅、商务公寓或者产业配套的居住用房。而小产权房或者是“绿本房”均不在贷款范围内。

  银行入局,规矩很多。

  梳理各行业,可以发现,每一个强者的背后,都离不开金融系统的支持。这是“行业”得以升级为“产业”的绝对助力。

  目前长租公寓市场,多主体特征愈发明显——有以新派为代表的“创业者”、开发商背景的“富二代”、政府主导的“国家队”,还有以银行为代表的“追风者”。

  “追风者”变换不同步调,搅动着长租公寓的舞池。

  从目前建设银行的操作模式上,我们能看出一条基本逻辑:通过大开发商获得房源,在自己打造的“CCB建融家园”APP上,提供在线看房、在线预定、在线签约、在线报修、租赁贷款等服务。

  进入长租公寓,银行的获利手段还是要靠租赁贷款。

  银行入局:解房企供应链、经费投入两大难题

  建行推出的“按居贷”,特点是“额度高、放款快、利率低”,以整体年息最低4厘的数字,印证了大型金融机构的产品创新能力。

  虽然利率很低,但在银行业内人士看来,掌握了客户资源,就是掌握了赚钱的根本。有了客源,银行再开展一些中间业务,或许会扩大利润攫取的空间。

  不过,一位农业银行的信贷经理则担忧,“信用贷款风险较大,这部分人群(租户),肯定是无房产,也就是无固定资产的人群,比较常驻人口,违约率的可能性会高很多。”

  网易房产向建行深圳分行核实,如果贷款期间借款人出现违约行为,逾期超过10天,建行有权通知出租方、租赁运营方或者管理方进行催收。

  如果贷款逾期超过20天,建行有权通知到出租方、租赁运营方或者管理方与借款人提前解除租赁合同,并且将借款人的房租和押金转入其在建行的指定账户。

  “届时,这笔资金将优先用于提前归还贷款本息,以及其它应付款项。”而对于“应付款项”的所指,建行深圳分行工作人员未给出具体内容。

  纵观开发商、酒店、中介、创业者多个运营主体,唯有银行的资金优势可以跟“财大气粗”的开发商相抗衡。

  毕竟谁掌握资本,谁就掌握了长租公寓的未来。

  链家研究院院长杨现领认为,“开发商的进入会让未来有更多可被管理、可被托管的资产。金融机构的进入,意味着有源源不断的长期资金和弹药。”

  在一位开发商背景的运营商看来,银行进入长租公寓是响应国家号召,“从金融到租赁,隔行如隔山,运营长租公寓可不是容易的事。”

  精明的银行绝不会做赔钱的买卖。

  按照借款合同约定,借款人的违约信息会提供给金融信用信息基础数据库,以及其他征信机构,对个人征信记录将产生影响。

  除了对逾期不交租者有一套管理规定外,明源地产研究院首席研究员刘策指出,擅长风险控制的银行,不会自己运营公寓,会采取托管的方法,避免投入较高人力成本。

  建行深圳分行选择将运营权交到自己参与投资的住房租赁服务公司——建信住房(深圳)手中,由其负责租赁专业化管理。

  切入长租公寓的举动,一方面确实是术业有专攻,另一方面银行恐怕也有自己的心思。要更多地分食蛋糕,银行似乎不只想扮演金融支持的角色。

  基于对主体抗风险能力的考量,银行当前选择的合作对象大都是大型开发商或者国企。

  11月2日,佛山万科将全自持项目打造成长租公寓,与中国建设银行共同推出“CCB建融家园·泊寓”。

  一位开发商背景的运营商告诉网易房产,“对银行来说,这是低风险领域;对开发商来说,银行的入局可以解决我们在供应链和经费投入上的两大难题。”

  强强联手,银行和开发商都想尽快回收租金。然而对小企业来说,这无疑是危险信号。对此,“富二代”的开发商建议:尽快融资。

  持币进场:银行被期待提供更多金融工具

  银行入局牵动的不止开发商,更有无数具有创业背景的运营商。与“富二代”不同,“创业者”亟需解决的核心问题就是金融工具的缺失。

  “未来长租公寓是属于品牌和资本的行业。”这是新派公寓创始人兼CEO王戈宏的判断。

  今年10月,新派公寓的全国首单长租公寓权益型类REITs产品正式获批发行。网易房产获悉,其优先级投资人便是招商银行和海口农商银行。

  在利益分配时,B级或次级享有物业处置收益,但通常期限较短,而优先级则可享有固定收益。

  目前,魔方公寓和自如寓发行了ABS,把未来预期的租金做成了证券化产品。新派公寓也与北京银行和58金融展开了合作。

  扩大规模,抢占市场,是各家公寓运营商期待的画面。网易房产获悉,新派正在准备收购成都、上海、重庆的物业,目前正在与各大银行和开发商接洽,试图借大资本之力,撬动大规模收购。

  投资大、回报周期长是运营商对行业的共识。然而,装修和改造成本是这条供应链上,最沉重的一环。

  没有充足的流动资金,很多背景弱小的“创业者”,或一夜转型到长租公寓的服务商,或一夜销声匿迹。

  王戈宏希望银行给出一个配资收益低的利息,推出符合公寓供应链的金融产品。在目前的市场上,尚未见银行有相关动作。

  如何让应收款(租金收入)、应付款(装修改造等投入)和物业资产实现证券化,像新派一样的“创业者”们,期待着银行给出新答案。

  预先取之,必先予之。作为最受欢迎的市场“分食者”,银行此番携重金闯入长租公寓,或许在不同背景的运营主体看来,这才是他们的最佳搭档。

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