实探增城官湖地块 村庄仓库环绕 房价已跃升至2万/平

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  文/楼事妹 (综合广州中原研究发展部报告)

  12月1日上午,备受瞩目的地铁13号线官湖车辆段及上盖地块被广州地铁集团以131.5517亿摘得。这是其在11月27日以底价63.8亿拿下番禺汉溪长隆地铁上盖地块后再度出手。

  值得一提的是,这是广州首宗公开出让的地铁车辆段上盖地块,同时也是2017年以来广州公开出让总价最高、面积最大的地块。地块的宗地面积为32.33万平方米,建筑面积为87.70万平方米。虽然最终底价成交,但扣除公建后折合楼面价高达15937元/平方米。据预计,地块由广州地铁与房企合作开发可能性大,未来地块入市后售价至少3万/平方米起。

  

  总占地32.3万平方米 住宅用地比重高

  官湖地块位于地铁十三号线线路的东端,官湖站的南侧,新塘镇官湖村和石下村境内,环城路、石新公路及新沙大道包夹的位置,整个地块大致呈东西走向。

  

  地块全部为净用地,容积率≤2.81,建筑限高≤120米。地块的计容建筑面积≤877011平方米,其中住宅≤795958平方米,商业≤25471平方米,公建配套≥51539平方米。

  

  值得注意的是,地块对竞买人有严苛条件限制,不仅不接受联合竞买,还要求竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验,且该竞买人(或其全资子公司)须具有地铁上盖物业(指位于地铁站点主体结构正上方,且结构相连的物业)开发经验。这一竞买条件门槛极高,定向出让也是在意料之中。

  周边村庄仓库环绕 生活氛围一般

  楼事妹实地探营发现,地块北侧为环城路,靠近官湖村,东侧分布着货运市场,西侧也有较多厂房和仓库,南侧是物流产业园和一较大型的住宅小区锦绣天伦花园。

  
官湖村

  地块所处的地铁13号线官湖车辆段目前已经建好并投入使用。车辆段距离官湖地铁口500米左右,官湖地铁口A出口已经施工完毕,B出口仍在进行紧张的施工,以确保年底地铁13号线首期如期开通。

  
远处建筑物为官湖车辆段,周边地块目前未平整

  
官湖地铁站A出口已基本完工

  
官湖地铁站B出口仍在施工

  由于地块毗邻城市主干道,大货车往来较多。再加上地块东部和南部分布着物流仓库、货运市场、汽车修理厂,有一定的粉尘。地块本身条件较好,但周边整体居住氛围还有待提升。

  
物流园区

  
货运市场

  
货车大卖场

  道路通达性好 未来地铁一站直达东部交通枢纽

  地块毗邻环城路,临近东部要道广园快速路,距离区域城市主干道石新路、新沙大道也较近,可方便外接东部要道和连接东莞、深圳等周边城市,整体道路交通较为便利。此外,地块西侧未来将配建一条城市主干道,将进一步改善地块对外联通条件。

  

  然而,目前地块周边的配套较为匮乏。公交方面,较近的集邦货运市场站和裕村路口站仅有一至两条公交线路,出行较为不便。

  
集邦货运市场站

  
裕村路口站

  不过,年底地铁13号线官湖站开通后,由地块步行5分钟左右可达。通过地铁13号线既可快速直达未来广州东部交通枢纽新塘站,还可较快通达黄埔、天河等中心区域。

  此外,官湖站也是地铁远期规划线路23号线的首站。该线路日后通车,意味着从该片区,未来还可快速到达增城开发区、科学城、白云区等热点区域。

  周边配套匮乏 未来需依赖地块自建配套

  目前地块所在片区商业配套较为匮乏。仅距离地块约1公里的锦绣天伦小区有水果店、便利店、小型肉菜超市。

  
锦绣天伦小区商业配套

  而较大型的商业配套多集中在地铁13号线新塘站附近,如金海岸城市广场、汇太广场等,未来该片区将建设有新塘万达广场、凯达尔枢纽国际广场等大型商业。值得一提的是,地块未来会配建2.55万平方米的商业配套,涵盖健身所、肉菜市场等。

  

  金海岸城市广场

  
汇太广场

  
凯达尔枢纽国际广场

  目前地块周边教育资源也比较匮乏。仅锦绣天伦花园配套有公立的锦绣天伦幼儿园,锦绣天伦小学。但地块未来会配建2处托儿所,2处幼儿园(共18班),一所42班小学,一所18班初中。

  周边医疗配套同样匮乏,附近仅有一处官湖卫生站,距离地块3公里范围内还有一家小型医院。不过,未来地块将配建一个社区卫生服务站。公园配套方面,距离地块1公里左右的四望岗公园,有一定山景资源。

  周边无一手楼盘在售 未来预计3万/平起步

  增城区是广州一手住宅市场的成交大户。网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示,2016年广州成交最热门区域集中在东部,其中不限购的增城成交32361套,占全市约25%。相当于广州每卖出4套房,就有1套在增城。

  对于新塘板块来说,产业的转型升级,富士康等大型项目的引进,未来势必吸引大量的优质人才,再加上区域交通规划的利好的逐步落实,使得该片区楼市受到不少刚需和投资客的青睐。

  楼事妹现场了解到,目前地块周边没有一手房在售,二手楼主要集中在官湖地块的西侧和南侧,如锦绣天伦花园、中森茗苑、富雅都市华庭等。

  据附近中介介绍,靠近地铁官湖站且楼龄较新的锦绣天伦花园,目前二手房业主放盘价毛坯约为1.9万/平方米,带装修约为2-2.1万/平方米。相比于去年年初的1.2-1.3万/平方米,涨幅约为7000元/平方米。不过,由于大部分房产证未满两年,税费较高。而靠近四望岗公园的中森茗苑价格约1.7-1.9万元/平方米,嘉骏豪苑价格大约在1.7-1.8万/平方米。

  

  沿着汇太中路两旁的多个大型住宅小区,分布着许多二手中介门店。这一片区靠近新塘地铁站,楼事妹了解到,周边的一手房同样“短缺”。“由于政府设置了备案价,开发商干脆等地铁开通,限价有所放松再卖。”据附近中介介绍,靠近地铁口的电梯二手房业主放盘价高达2.5-2.6万/平方米,成交价约在2.3-2.4万/平方米,若想首付在50-60万之间,几乎只能考虑单体楼或是楼梯楼。“这边现在放盘房源不多,像现场城市花园放盘量仅有10套左右,大部分业主现在都不急卖,坐等地铁开通后涨价。”

  

  此次出让的官湖地块,扣除公建面积后,楼面价已接近1.6万/平方米。广州中原研究发展部分析认为,这一价格与周边在售二手住宅价格差距不大,预计未来地块入市后,售价至少3万/平方米起步。而考虑到官湖地块的规模,预计未来地块开发,由广州地铁与房企合作开发可能性大。

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