深圳村委出售统建楼后又起诉合同无效 小产权房还能买吗?

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  网易房产11月30日原创报道在高房价及调控政策面前,价格相对低廉、无购房门槛的小产权房成为了深圳部分“上不了车”的购房者的另一种选择,但由于缺少相关保障,小产权房的交易一直繁荣在地下市场。

  近年来,深圳关于小产权房纠纷的案例时有发生。2015年6月,宝安福永查封违建“鸿福花园”;2016年10月,龙华两栋小产权房的“强制拆除”通知犹如平地一声雷。除此之外,交易后个人卖家毁约更是俯拾即是。

  在深圳小产权房的众多交易方式中,与村委进行交易被视为相对安全的一种。然而近期宝安区小产权房“明月花都”的6名购房者却遭村委起诉,要求确认合作建房合同无效,返还房屋。


  小产权房业主竟遭村委起诉:合同无效

  明月花都位于宝安西乡大道与共和工业路交汇处(大益广场旁),系深圳市共乐股份合作公司建的统建楼,共728户业主。据周边中介介绍,其于2013年开盘时约7000/㎡,目前二手房均价约2.5/㎡。

  “这个小区差不多每个月都会放出来23套房,每天会有23批客户来访这个小区,平均每个月店铺能成交2套的样子。”中介刘某告诉网易记者,明月花都带有花园、商业及写字楼,除了产权外与商品房基本无异,条件在周边小产权房中处于上游,价格约周边商品房的1/3,因此吸引了部分购房者的关注。

  据了解,被起诉的业主于2013年向共乐股份公司出资约一百万元,签订“明月花都集资建房合同书”,取得一套建筑面积131㎡的住房,使用期为70年。今年以来,被告的6名业主由于侵占公共空间、组织活动等和股份公司多次发生矛盾,私下谈判后双方未能达成一致,遂股份公司就刘某等六人提起诉讼,以其非本村所在村民,无资格购买自己出售的房屋、自己所建房屋属于小产权房,合作建房不合法等理由,要求确认集资建房合同无效,收回房屋。


  “这事情出来我们也很惊讶,也对小区交易产生了一点负面影响。但其实就是因为双方产生了不可调和的矛盾,否则村委起诉追回房屋这种事基本没见过。”在中介刘某的带领下,网易记者进入了小区内部,上午十点左右,小区内多老人与小孩在花园休闲,生活氛围良好。


  近年来,深圳商品房价格的涨速远超购房者攒首付的速度,动辄百万的首付款及高昂的月供让购房者喘不过气,因此不少买不起商品房或被限购政策束缚的购房者将目光转向小产权房市场。

  “深圳小产权房市场量很大,交易也很繁荣,虽然政府不保障小产权的买卖交易,但是也没有严格管控、禁止交易,因此大量存在买卖行为,尤其是龙华、龙岗坂田、宝安沙井、福永等是成交热门片区。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

  由于小产权房的交易缺乏法律保障,在深圳,交易双方为了防止任何一方违约,找村委盖章更名成为行规。“村委属于街道办下的社区组织,一般懂行的去买小产权时会去找村委签一个协议,由村委层面给相对的一个保障,虽然不具备很高的法律保障,但是比私人间的买卖要安全一些。”据宋丁观察,近年来深圳小产权房交易中村委方反悔的案例并不多。

  “安居”险中求 小产权房该怎么买?

  由于小产权房并没有官方法定概念,只是民间对在可以自由流通合法商品房之外房屋的俗称。就全国范围内而言,小产权房仅指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅,而深圳早在2004年便完成了全市集体土地国有化、农民城镇居民化,成为全国首个没有农村社会管理体制的城市,自此深圳已不存在严格意义上的小产权房,但在城市化过程中及城市化后产生了大量的违法建筑,形成了颇具深圳特色的城中村。

  于深圳而言,非完全产权商品房之外的所有房屋类型都属于小产权房,既包括有合法报建手续的农民房、集资房、军产房等,也包括没有合法报建手续的违法建筑。

  2016年底的一组数据显示,深圳住房总量约5.2亿㎡(1035万套),实际的商品住房与保障性住房合约仅1.7亿㎡(162万套),约占15.7%,其中79%存量住房未确定产权的原农村私房。

  深圳土地资源匮乏,数量庞大、价格相对低廉的小产权房一直吸引着不少买不起或没房票的购房者,购房者权衡价格和风险后,多因法不治众的心理而最终决定购买,但不受法律保障的交易下,违约、拆除等风险客观存在。

  “由于没有房地产证,很多小产权房的交易多为一纸合同,而这种合同往往属于无效合同,存在着房价波动或拆迁赔偿时当事人一方毁约的重大风险。且没有报建手续的违法建筑类小产权房不被法律所认可,面临着随时被政府拆除、没收的可能,即使一直使用,在拆迁时也很难得到补偿。”信荣(深圳)房地产律师团队首席律师张茂荣指出,政府拆迁认土地使用权和认原村民,若遇拆迁时有一方反悔,因为交易不合法,故法定补偿受益人应当还是原业主。

  宋丁表示,虽然交易有一定的风险,但也不是买了以后一定无利可图,也有购房者日后在征地旧改中从开发商处得到赔偿。“深圳面临没地的窘境,很多小产权房面临拆迁补偿,很多购房者去赌赔偿,但还是要保持谨慎。”

  张茂荣告诉网易记者,对于未经报批手续的违法建筑,如遇强制拆除,从法律层面来说,不予补偿购房者,但实际操作过程中,开发商为了不扩大矛盾,可能会给予一点补偿。

  近年来,由于深圳商品房供不应求,价格上涨的同时,小产权房价格也水涨船高,无力购买商品房的刚需人群及逐利的投资客活跃于小产权市场。

  张茂荣认为,从相对安全性角度出发,合法报建、办了军产证的军产房相对安全,其次则为与村委交易的统建楼。“如果没办军产证的军产房,只签订合同也是无效的,此外村委出现反悔的几率比较低,而没有报批手续、私人进行交易的违法建筑,这是最危险的。”

  此外,张茂荣提醒各位购房者不要迷信律师见证,在小产权房交易过程中律师见证并不提供法律效力。

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