广州将现"地铁穿小区过" 居住有怎样的特殊体验?

来源：网易房产

起拍价131.5亿、计容建筑面积87.7万平米、位于13号线官湖站上盖……11月将出让的增城巨无霸地块备受关注。

地块为地铁车辆段上盖地块，建成的小区为TOD社区，相当于在“地铁车库”上盖房子！真正的地铁上盖物业！

不同于一般意义的地铁沿线物业开发，需在上方加盖“钢板”作未来开发项目的“地基”。

根据《2012-2018年广州轨道交通线网建设规划》，到2016年，广州具备上盖物业开发条件的车辆段共有5处，位于黄埔、增城、白云等区域。

其中黄埔的地块，地铁盖板连着山体开发！

将开发上盖物业的车辆段

萝岗车辆段建成效果图 地铁盖板连着山体开发

萝岗车辆段由于靠近大公山，规划拟将山体较近部分的盖板外延至山体，使盖板与山体景观连成一体，并设置绿色连廊，连接上盖居住小区和大公山。

施工前的萝岗车辆段

去年的萝岗车辆段

N年后的萝岗车辆段

车辆段上盖物业 居住会有怎样的特殊体验？

1、房子建的稳固吗？车辆运行安全吗？

建筑的高度、体量造型要根据车辆段的情况来决定。

为了确保建筑安全，规划要求，物业布局需符合盖下车辆段轨道及功能用房的结构和工程要求，物业的基础结构与车辆段同步施工。

2、车位在哪里？

私家车交通主要在夹层停车库内解决，一般情况不在盖上层通行。因为盖上层可用于紧急情况下消防车、救护车等特殊车辆通行要求。

上盖物业布局示意图

3、房子会受到噪音的污染吗？

按照其他城市的经验，一般采取架空物业首层或以绿化、盖板覆盖等方式消除噪音。

4、地块权属属于谁？

盖上盖下的土地权属不同。

盖下车辆段为交通设施用地，采用土地划拨方式获取土地，土地使用权归地铁公司所有。

盖上物业开发一般为商业或居住等经营性用地，采取招拍挂等公开竞价方式出让。

5、为什么要在地铁上直接盖房子？

一是探索以地养铁，二是可以集约用地。

在地铁车辆段上盖开发物业既符合城市精明增长、集约用地的需求，又有效缓解筹集轨道交通建设资金压力，同时能够减少车辆段对周边环境的影响。

五大车辆段 上盖物业长啥样？

1、增城官湖车辆段 巨无霸地块将出让 起始价131.5亿

地块为2017年以来广州公开出让的总价最高、面积最大的商住用地，为广州首宗公开出让的地铁车辆段上盖地块，宅地比重高，地块将于12月1日10时出让，建筑限高120米。

竞买条件也十分苛刻，不接受联合竞买。要求竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验，且须具有地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。

地块出让信息

地块位于增城市新塘镇官湖村境内，为环城路、石新公路及新沙公路包夹的大片地块内，地铁13号线官湖车辆段上盖。

地块位置图

官湖车辆段全貌

官湖车辆段上盖鸟瞰图

2、白云湖车辆段 建成综合性公共服务中心

白云湖车辆段地处白云湖地区的核心区，距离白云新城7公里，西接广清高速，北临华南快速路，占地面积28.6公顷。

白云湖车辆段位置图

规划总建筑面积约94万平，住宅建筑面积约42.54万平方米，公共配套建筑面积约4.68万平方米，商业约19.48万平方米，项目有限高。

项目将结合周边高档商业、高级服务设施、大型休闲绿地等，建设高层住宅和商业商务建筑，凝聚形成集聚商务办公、商贸零售、体育运动、文化娱乐等多功能为一体的综合性公共服务中心，打造白云湖滨生态宜居新城中的“城中心·生活上城”。

黄色为居住用地 红色为商业用地

3、萝岗车辆段：地铁盖板连山体

萝岗车辆段位于萝岗中心区内，占地面积35.4公顷。目前周边已有中海誉城、万科东荟城都住宅项目，以及香雪商贸城、飞晟文汇、清大瑞泰科技和音乐基地音乐创意产业基地等办公商业项目。

建筑效果图

萝岗车辆段的开发面积为28.32公顷，也是黄埔三个车辆段中最大的。建设28栋住宅，高度从66米到120米不等。

萝岗车辆段上盖开发效果图

4、镇龙：南侧还有城轨轨道站点

镇龙车辆段位于萝岗区镇龙镇和增城中新镇交界处，开发面积为24.5公顷，综合容积率为2.1，居住人口约1.46万人，将建33栋住宅，旁边还将建3栋形状极具未来感的城市综合体和长途客运站。

拟修改的镇龙规划示意图

值得关注的是，这里不仅有地铁车辆段，南侧还有城轨轨道站点，通过上盖盖板及盖上环境设计，有效降低车辆段对城市环境的割裂，减少对周边景观的影响。

同时结合镇龙交通枢纽、地铁站点开发城市综合体，与周边片区统一打造，以此形成集约、便捷、高效的TOD社区，打造成为进入知识城的门户窗口。

镇龙车辆段示意图

镇龙车辆段上盖开发效果图

5、水西：建政务服务中心

水西停车场位于萝岗南部、萝岗行政服务中心的北侧，开发面积为8.2公顷，综合容积率为2.75，居住人口约6200人。

水西车辆段上盖开发效果图

地块在北二环高速和广惠高速交汇处的西南侧，临近凤凰山隧道工程。东侧有敏捷广场及南侧是市保障房住房项目，水西停车场地块将建12栋住宅。规划最高33层，120米。

规划拟采用错层、阶梯布局，保留山体的通透性；采用上盖公园设计，增加地区公共绿地，与山体景观协调。结合周边项目公建配套建设情况，新增综合管理用房、政务服务中心等区域级配套；顺应上盖地形及山势设置步行道，联系周边组团。

4月地铁族网友拍摄的水西停车场

（部分资料来源：广州地铁、信息时报、羊城晚报、地铁族）

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