楼8| 租金回报率低，房企为什么仍挤破头进入租赁市场？

1. 政策导向要求大力发展租赁市场。

自2017年年初，国家各部委以不同的方式促进房地产租赁市场加快发展之后，各城市的相关政策也纷纷得到落实，只租不售用地的出让、租赁平台的搭建、租赁服务企业的成立均有序地进行着。

“租购并举、住有所居”成为未来5-10年的房地产发展基调，租赁买卖两手抓，且两手都要硬，国企本着其服务社会的责任一马当先，成为租赁市场发展的排头兵，而民营房企也不甘示弱，努力跟进，一时间租赁市场的发展可谓如火如荼。

2. 只租不售用地数量猛增，一般商品住宅用地占比被挤压。

随着纯租赁用地的增加，一般商品住房用地的份额变得越来越少，房企如要继续生存，不进军租赁市场似乎便是死路一条。再加上，各政府在政策上其实有对租赁市场给予倾斜：如更低的土地出让价格、建设周期税收优惠、租赁营运周期税务优惠等等，拉上补下，租赁市场也是大有可为。

3. 租金回报率是时点数据，目前虽然偏低，但走高的几率很大。

住宅的租金回报率一直比较低，根据美联物业深圳蓝筹价格指数显示，目前深圳住宅的租金回报率在1.7%-1.8%之间。为了不到2%的回报去投资租赁市场，似乎并不划算。但要知道，租金回报率是租金价格和买卖价格的比值，是一个滚动数据，在以往租金上涨幅度低于房价増涨速度的时候，租金回报率走低很正常。但在未来房价预期平稳发展之下，租金升幅即使不增加，租金回报率依然会出现上涨的态势，因此房企的数学也是杠杠滴。

　4. 租赁市场更容易获得资本市场的青睐。

建行推出“按居贷”业务，表面上是为租赁群体提供低息租房贷款，实则也在为房企提供低息开发贷款，是一箭双雕之事。

而房地产证券化一直是一个热议的话题，但要将房地产证券化，需要一个载体，租赁产品可谓自带优势。近日，全国首单住房租赁类REITs产品，也是首单长租公寓权益型类REITs产品正式发行设立，并将在深圳证券交易所综合协议交易平台挂牌转让。长租公寓租金收入稳定，运营模式清晰，是开展资产证券化业务的适合行业。尽管针对房地产证券化的相关法律法规还不完善，但未来的发展却是前途无限。

（来源：美联物业全国研究中心2017-11-18）