10月广州住宅租金水平小幅回升 但想靠租房回本"没戏"

住房租赁市场正成为各方竞相追逐的“新风口”。最近几个月，广州陆续出台了一系列政策支持住房租赁市场的培育和发展。

2017年7月，广州公布《加快发展住房租赁市场工作方案》，率先提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障‘租购同权’”。并被确定为全国首批住房租赁试点城市。

之后，10月19日，广州市官方房屋租赁信息服务平台——“广州智慧阳光租赁平台”正式上线。该租赁平台实现房屋租赁“全过程”服务，可一站式完成放盘、交易、备案、评价、数据发布。

该平台上线近一个月，楼事妹登陆发现，当前平台显示放盘房源为253套，备案房源为27107套。

10月30日，广州一连出台3份有关房屋租赁的文件，从多角度规范房屋租赁市场。其中，《广州市房屋租赁合同网上备案规则》标志着广州市全面开启房屋租赁合同“线上线下”备案模式。

11月16日，广州市首批国有租赁住房企业挂牌成立，广州珠江住房租赁发展投资有限公司和广州越秀住房租赁发展投资有限公司未来5年将获得来自建行和工行不少于万亿元的融资支持。

广州租赁市场利好不断。那么，目前广州租赁成交状况如何？热门租赁区域在哪里？租金最贵的又是哪些区域？包租婆们依靠租房回本难度大吗？

天河、海珠最热门 占据中心六区租赁成交近6成

广州市房地产中介协会的统计数据显示，中心六区中，天河、海珠是租赁成交最热门区域。虽然9月大幅下调后，但10月海珠、天河的租赁成交占比实现“补涨”，两区租赁成交总占比达57.12%，接近中心六区租赁成交近6成。

其中，天河10月上涨5.2%至29.09%，成功赶超海珠，重回中心六区租赁成交榜首。海珠10月上涨2.5%至28.04%。

但黄埔、荔湾两区在经历了一波“四连涨”后，10月占比双双回调。其中，黄埔下跌4.2%至5.7%，荔湾则回落2.2%，占比降为8.7%。

10月全市租金水平小幅上涨 越秀、天河租金高

广州市房地产中介协会的最新统计数据显示，2017年10月全市住宅租金为53.53元/平方米，环比9月上涨2.07%，同比2016年10月上涨4.19%。这一涨幅远远低于广州过去一年的房价涨幅。

其中，中心区域10月住宅租金为55.78元/平方米，环比上涨1.86%。外围区域则保持平稳，住宅租金为35.01元/平方米，环比下跌0.13%。

注：中心区域指的是：荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区（含原萝岗区）；外围区域指的是：番禺区、花都区、南沙区、增城区、从化区。

但与9月市场交投冷清、租金价格有所松动的情况不同，10月租赁成交量小幅回暖，环比上涨12.19%，而且中心六区的优质物业成交上升显著，带动全市租金水平也出现了小幅拉升。

10月，广州全市住宅租金整体走势小幅上扬，电梯楼尤为明显。从全市住宅租金走势来看，10月全市电梯楼住宅租金为60.57元/平方米/月，环比上涨2.51%；楼梯楼住宅租金为46.5元/平方米/月，环比上涨0.7%。

成交量方面，10月中心六区电梯楼成交量环比上涨10.97%，明显高于楼梯楼5.65%的成交量涨幅。其中，海珠、天河两区的涨幅分别为38.21%和17.14%，是助推中心六区电梯楼成交回暖的中坚力量。

在电梯楼租金方面，黄埔有结构性下调；白云、南沙、从化三区基本平稳；其余各区都有一定幅度的上涨；其中天河区租金水平回升明显，以5.5%的涨幅领涨全市。

广州租金最贵的区域在哪里呢？楼事妹拿到一份广州中原地产研究部关于2017年7-10月各区的电梯楼/楼梯楼平均租金的报告。数据显示，天河的平均租金为67.68元/平方米/月，位居全市之首，越秀以65.74元/平方米/月紧随其后，海珠位列第三名。具体到电梯楼方面，平均租金也是天河最高，达70.19元/平方米/月；但楼梯楼平均租金，则是越秀更胜一筹，达57.04元/平方米/月。

由于盘源增加扩大议价空间，市场成交处于低位企稳状态。据前线经理人表示，临近年底，市场退租将逐渐增多，而新增需求有限，未来成交整体偏疲软。

“盘多客少”的情况让部分业主在议价过程中稍处弱势，租客有更充足的时间“货比三家”。成交则以优质物业为主，因此租金将仍然坚挺，但市场成交量会在低位徘徊。

前10月广州住宅租赁登记备案20多万套 备案租金偏低

目前房屋租赁市场，不备案、不缴税的房东并非少数。据统计局官方公布，2016年年末，广州的常住外来人口就高达533.86万人，而根据阳光家缘公布的房屋租赁登记备案统计信息，整个广州11区今年前10月住宅租赁登记备案套数仅约208346套，月均备案约20835套。

中原地产项目部总经理黄韬表示，目前广州住宅小区房屋租赁约有7成备案，备案意味着要交税。“部分业主为了少缴税，会做低备案价格。”他表示。

根据广州市地方税务局去年4月发布的《关于调整我市个人出租房屋税收政策的公告》，自2016年5月1日起，个人出租房屋营业税改征增值税。个人出租住宅房屋月租金收入（不含增值税税额，下同）未达2000元的，税费综合征收率为4%；月租金收入2000元以上（含2000元），30000元以下（含30000元）的，税费综合征收率为6%；月租金收入30000元以上，100000元以下（含100000元）的，税费综合征收率为7.9%；月租金收入100000元以上的，税费综合征收率为8%。

假设放租一套2500元/月的住宅备案后，每个月就需要缴纳150元的税，一年就需要交1800元的税费。

将广州住建局官方公布的房屋租赁登记备案住宅月租金均价数据，与中介机构成交数据对比，可以发现，备案后的各区住宅月租金均价水平普遍偏低。

热门板块楼盘10月租金回报率 大多数不到2%

虽然10月广州全市租金水平小幅上涨，但想靠租房回本基本没戏。根据广州市房地产中介协会的统计数据，热门板块楼盘的租金回报率大都在2%以下。

根据智谷趋势发布的《中国租金回报率最全地图》，100个城市的租金回报率排行榜如下图。

该份研究报告把净租金回报率在4%左右视为高回报。中国城市的租金回报率普遍偏低，一方面是因为房价较高，另一方面是因为租金水平与国外相比较低。

广州整体的租金回报率水平为1.69%，排在第89名，虽然租金回报率高于北上深，但仍不及大多数二三线城市。