楼8| 80后90后对于写字楼办公室会有哪些诉求？

11月9日，由华润置地主办，深圳市南山区经济促进局作为支持单位，网易新闻作为官方合作媒体的Officepark2017润商务节，于深圳南山区华润深圳湾体育中心盛大启幕。

当天，戴德梁行深圳公司副总经理罗进良现场进行了主题为“共享经济时代下的办公模式”的报告分享，其认为，如今人力资源的年轻化、外部环境的不确定性，还有科技变革带来的一些灵活性，都呼唤一种新的办公模式的出现。

罗进良表示：“现在整个办公方式发生翻天覆地的改变，无论是处于科技行业还是金融行业，无论我们公司是刚刚起步，是5个人还是国际领先的企业，我们都会发现我们需要重新来思考我们的办公模式。目前，我们正在往一种以科技为主导的模式来进行我们的办公，我们在办公场所的科技含量不断提高，我们需要更多灵活、共享的空间，我们鼓励随时随地的工作文化，我们鼓励部门长期合作而不是单个任务，我们以任务为导向完成工作的目标。”

其观点还包括了：

1、国内目前联合办公的情况，联合办公还是以初创团队、微型企业、自由职业者和个人工作室作为他们主要的市场切入点，这种中小型和微型企业会占到了联合办公的用户70%左右；

2、年轻化、不确定性、科技的变革是目前改变整个办公方式最根本的驱动元素。

3、很多企业发现更灵活的办公环境和更智能化的科技手段和可识别化、智能手机、电话会议等等，都可以更有效的帮助他们的员工，增加员工的满意度，提高生产率，更有效的降低办公成本。

4、深圳的百度总部，我们看到它的建筑有花园和景观楼梯，他们创意改造为灵动、有趣的外部空间给员工进行交流。这是我们之前做的深圳金融总部的案例（见PPT），当时我们和高层进行访谈，问到他们，你们希望总部物业给员工带来什么？他们讨论了很久，其中一个非常重要的诉求点是，希望总部办公让员工的工作寿命更长。

5、我们可以看到联合办公未来会对整个办公的租赁、办公的使用带来很多改变，我们也希望可以通过更科技、更灵活的手段让我们的同事有更好的归属感、有更高的工作效率。我们希望让整个企业对我们的工作有更好的应对能力。

6、80后、90后已经成为我们办公室主要的生产者，到底他们的诉求是怎样的？这直接影响到他们的办公方式和办公满意度。

更多的现场语录速记内容如下：

大家好！很高兴和大家分享《共享经济时代下的新办公模式》的话题。

共享经济是很大、很热门的话题，共享经济的核心理念是我们的使用权比拥有权更重要。摩拜、OFO等都是有关共享的应用，共享在改变生活，也在改变很多传统企业的竞争环境。今天我们看一下共享经济条件下给我们带来什么样的新办公模式。

第一，到底有什么原因促使我们的工作方式带来根本的改变？第二，新工作方式中的变革；第三，办公模式的突破、创新如何颠覆固有的市场。

年轻化、不确定性、科技的变革是目前改变整个办公方式最根本的驱动元素。我们曾经为一个全国领先的互联网企业提供关于办公规划的顾问，当时这个企业处于飞速发展的阶段，每年人员的增长是30%，意味着每年要寻找6000个新增的办公座位，当时对办公需求来讲是非常紧急，而且非常复杂。这个企业的员工非常年轻，提出很多个性化的要求，种种挑战是相当有趣的，也是希望借这个机会和大家分享。我们希望借当时发生的故事和场景来说明刚刚讲到的三个驱动因素的发生和改变。

年轻化，当时我去到这个企业问他们，你们的员工平均年龄是多少？他们说，员工的平均年龄是27岁，刚刚比我小1岁，我明年28岁。到第二年我再问他们，你们今年员工的平均年龄是多少？他们说26岁，又年轻了1岁。其实80后、90后已经成为我们办公室主要的生产者，到底他们的诉求是怎样的？这直接影响到他们的办公方式和办公满意度。我想分享当时的一个故事，当时我们同事帮他们准备了一个新的办公场所，经过了装修，还有清除味道，所有专业工作做完以后，整个检测达到安全标准，我们请同事上班，80后、90后的同事还是有很多意见，觉得办公室的味道过重。其中一个有创意的同事买了防毒面具，带着防毒面具在办公室工作，而且拍了照片放到公司的群里，突然引发几千条的内部讨论。老板看了觉得这个事情怎么搞得这么大的意见？我们说所有该做的、应该做的已经做了，而且我们为他们提供非常健康、专业的办公空间给同事。所有办公的同事都搬到新的办公场所，跟同事一起来用，这些同事就没有意见。用最传统的办法还是可以解决问题的。

第二个场景，我们当时我们帮他们租了一个很大的办公场所，他们要的很紧，我们为他们找了2万平米的新办公地点，他们希望利用这个办公地点招兵买马，快速拓展他们在网上购物的业务。我们用半年时间把这个办公场所装修的非常精致、漂亮，满足他们各种需求。他们进驻了，半年以后这个业务板块做得非常好，而且业务非常快速增长。但是不幸的是他们要退出，搬离这个物业，原因是他们和其中一个最大的竞争对手进行合并。整个办公的团队要进行很大的变化和搬迁，原来我们租的2万平方米的面积，包括装修起来，总共运营半年时间就要进行退出的安排。目前互联网带来的其中一个变化，整个市场的变化非常迅速，有些时间，战略方向的选择往往会给我们战术的胜利来得更为重要，今天的竞争对手有可能是明天的同事。

有关科技的变革，科技变革把外部变化加速放大，不能今天在你的行业或者在你的位置，你都要撸起袖子准备迎接随时发生的挑战。科技进步大大提升我们工作的灵活性和效率，让我们采取更多不同的办公方式来解决问题，更快完成我们的业务。

总结，人力资源的年轻化、外部环境的不确定性，还有科技变革带来的一些灵活性都呼唤一种新的办公模式的出现。工作，我们以往的定义是我们要去的地方，我每天上班我的孩子都问我去哪里？我说上班。孩子问，去哪里上班？我说办公室。今天工作的定义是我要完成的事情、要解决的问题、要交付的任务。我们通过互联网的介入、云端的共享和远程的协助等科技，让我们可以在任何时间、任何地点来开展我们的工作，完成我们的任务。我们的工作模式业带来很多改变，以前的工作更多的发生改变。为了应对市场的变化，我们整个工作流程打乱了，我们的研究会借助销售人员，我们的销售、营销都会把各个功能糅在一起进行更快速的反响。以前一个部门一个部门在一起，如果要讨论大家去会议室开会讨论，开会讨论的结果是没有工作拿回来，这种工作不是有效率的工作模式。今天有些公司采用项目组的方式来进行工作，他们更多的是改成业务导向的工作小组，很多公司目前的KPI是按照部门来进行考核的，而是按今年完成的任务进行考核。所以让工作方式发生了根本的改变。

因此，我们所使用的空间的布局、需要提供的设备也发生了相应的改变。目前我们需要更多的共享空间，而让我们的同事可以更快速、更活跃的进行交流，我们需要有wifi的连接，我们可以随时通过wifi连接去进入视频会议、进入投影的讨论，我们也需要更多可以非正式交流的空间，让同事有更灵活的思维方式。目前我们正在往一种以科技为主导的模式来进行我们的办公，我们在办公场所的科技含量不断提高，我们需要更多灵活、共享的空间，我们鼓励随时随地的工作文化，我们鼓励部门长期合作而不是单个任务，我们以任务为导向完成工作的目标。但越来越多把工作和生活进行结合。

需要讲一下破坏性创新这个词，当一种新的技术出现的时间，往往都是相当不起眼的。相信在座各位99%都有微信，微信刚刚出来的时候，大家真的不觉得怎么样。我当时有幸和腾讯进行合作，微信1.0出来的时间我就开始使用，当时我觉得微信是非常不好用。当时就是MSN的留言板，大概是朋友说话、录音留在上面，大家可以有些聊天、讨论，用起来不是很方便。用了不久就卸载了，过了没多久，我身边的朋友、同事都在用微信，微信都不一样了。我想说说是，图片上黄色的线是客户和消费者最低的满意度，当创新的技术刚出来的时候往往很不尽如人意，和我们的期望值差很远，我们认为不会成为主流，只是小众的产品，往往这种技术会进行快速的迭代，很快的时间经过几轮的变化，突然抓住客户的痛点。当它满足客户的需求点之后，它就会进行爆发式的增长，并且快速超越远有的行业领袖。

办公场所方面，现在有多种新的办公方式正在演化当中。第一个是孵化器，第二个是联合办公，还有服务式办公。孵化器今天下午有一个有关加速器专场，同事会为大家做详细介绍，我今天不讲这部分。我今天想聚焦联合办公这部分，这个方式将为我们的办公方式带来翻天覆地的改变。联合办公是以共享办公空间为主要工作场所的办公模式，公司不同部门的人，他们有些人在联合办公场所共同开展工作。一般联合空间会把30%、40%的空间做共享的功能，比如共享的讨论区、会议室或者是演示的场所，来促进使用者之间的交流。剩下的面积会分成个人的工位、联合开放工位，甚至移动的工位来出租给客户使用。典型代表是wework，wework2008年估值300万美金，经过高速发展，它2012年估值达到1亿美金，2013年是4.5亿，2014年是50亿美金，到今天他们已经在18个国家有超过15万的会员，运营超过100万办公面积，估值超过200亿美金。wework主要是打造一种社区的氛围，鼓励会员之间的交流，也鼓励会员之间的业务往来和合作。整个装修风格会以开放的、活跃的方式来进行，wework会为客户提供更好的服务，包括融资、人力资源、物流等等服务。他们也有自己的APP，他们的APP提供业务合作，也是交流平台，也会把企业的需求放在APP上，让里面的企业共同参与。

我们看一下国内目前联合办公的情况，联合办公还是以初创团队、微型企业、自由职业者和个人工作室作为他们主要的市场切入点，这种中小型和微型企业占他们用户70%左右，但是我们不要忽略剩下25%，它往往是不容忽视的。wework的客户结构，他们的大客户有超过一千名员工的企业占20%，对他们的营收超过30%的贡献，目前中国区应收贡献也去到25%。我们可以看到共享办公并不是没有钱的个人或者小公司才会去的地方，目前很多大公司也采用联合办公的场所。我们公司刚刚在上海协助美团和大众点评租赁了一个地方，544个工位，是今年最大的联合办公的中介交易，联合办公现在不是讲5个人的工位或者50个人的工位，而是500个工位。是不是只有科技企业用联合办公？其实不是。我们在上海，汇丰银行拥有国际自有的物业，他们刚刚把自己的其中一层物业租给wework，他们把wework的工位租赁过来自己使用。汇丰为什么不自己做共享办公，而是把自己的物业租给wework再返租回来？我不知道具体原因，但是我认为最大的原因是时间。我租给对方再返租回来，基数成本增加。理论上自己省中间环节，有更高的效率，但是从我看来，时间成本、成功的要素比你节省的成本更重要。

我们公司对很多金融企业针对联合办公和智能办公做了一些研究，很多企业发现更灵活的办公环境和更智能化的科技手段和可识别化、智能手机、电话会议等等，都可以更有效的帮助他们的员工，增加员工的满意度，提高生产率，更有效的降低办公成本。我们看到很多企业总部不断增加他们的共享办公的功能，比如Microsoft总部。Google的总部把卧室带到总部，让工作和生活无缝对接，让他们的工程师更好的休息、更好的创意。再就是深圳的百度总部，我们看到它的建筑有花园和景观楼梯，他们创意改造为灵动、有趣的外部空间给员工进行交流。这是我们之前做的深圳金融总部的案例（见PPT），当时我们和高层进行访谈，问到他们，你们希望总部物业给员工带来什么？他们讨论了很久，其中一个非常重要的诉求点是，希望总部办公让员工的工作寿命更长。一个好的基金经理工作5年就退休，一是赚够了。二是工作太忙碌，完全没有自己的生活时间，公司给他发消费卡，一年不用一次。我们希望满足员工的需求，给他们带来更健康的生活，让工作和生活取得更好的平衡。所以我们在这个总部里规划了很多运动的设计，有运动中心、游泳池，有很多人工休闲、吃饭的地方，也有一些企业用来接待、培训的地方。

现在整个办公方式发生翻天覆地的改变，无论是处于科技行业还是金融行业，无论我们公司是刚刚起步，是5个人还是国际领先的企业，我们都会发现我们需要重新来思考我们的办公模式。上星期，我们和中国一个龙头科技企业沟通，他们总部在深圳，全球都有他们的分部，他们正在研究把非核心的办公场所都通过联合办公的方式来进行。什么叫非核心？他们认为在6000平米以下的定义为非核心场所。我们可以看到联合办公未来会对整个办公的租赁、办公的使用带来很多改变，我们也希望可以通过更科技、更灵活的手段让我们的同事有更好的归属感、有更高的工作效率。我们希望让整个企业对我们的工作有更好的应对能力。

最后，我希望用达尔文的一句话总结今天的演讲：能存活下来的生态，既不最强壮的，也不是最聪颖的，而是对变化做出最灵活反应和调适的物种。谢谢大家！