“不务正业”的万科：不造房子造热带雨林

几年前，郁亮曾说，在白银时代，所有的房企都应该换一种思维。

在郁亮说出这话之前的十多年中，专注于造房子的万科，打造了四季花城、金色家园、城市花园等一系列涵盖中高低档的住宅产品线组合，成为了中国房企的领军企业。

十多年后，原本专注于造房子的万科，在郁亮的带领下，开始了“不造房子”的折腾。2013年,郁亮表示,万科将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型。三年后，万科上海区域提出了热带雨林规划。

事实上，早在去年12月，万科上海区域“热带雨林”体系初次亮相时，万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海就曾为其做过注解，热带雨林是世界上生命力最强的生态系统，它有几个特点：第一、物种复杂多样，彼此间生物链紧密关联，互相依赖、互相循环；第二，自然形成，不设定生长方向，适用于新物种意外发生和进化；第三，此消彼长，对抗力、稳定力最强，对外界变化可实现自我调节。

不造房子建物流地产

万科认为，一个复合型业态的大杂烩布局正是万科在上海区域践行城市配套服务商的模型和思路。然而从万科近阶段的动向来看，网易房产却发现，万科这几年其实主要就做了两件事，第一是其旗下长租公寓品牌“泊寓”，第二就是入驻物流地产。

在这其中，物流地产领域早在2014年5月万科就已宣布进入了。直至一年后，2015年6月，万科撤销了物流地产事业部而成立了万科物流地产发展有限公司，从此，万科物流成为了一个独立的公司品牌。

两年后，2017年7月14日，万科宣布与厚朴、高瓴资本等组成的中国财团以每股3.38新加坡元，估值约790亿元人民币，对全球最大物流地产商和物流公司之一的普洛斯进行收购，万科占股21.4%成为第一大股东。

这一收购被业界称为亚洲历史上最大的私募股权并购案。究其缘由，因为被收购的普洛斯来头不小，其不仅仅是新加坡的物流巨头，甚至可以算是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商。

据普洛斯年报显示，截至2017年3月31日，普洛斯占据中国物流市场90%的市场占有率，并长期领跑中国、日本、巴西市场。万科成功组团收购普洛斯后，毫无疑问将会成为国内物流地产老大，甚至连百世快运、京东、德邦物流、唯品会、中国外运长航等都会成为其客户。

不仅如此，同年10月12日，万科企业股份有限公司（下称：万科）发布《关于投资设立物流地产投资基金的公告》，参与设立物流地产投资基金，拟认缴15亿元，占出资比例25%。该物流地产投资基金的认缴出资总额为人民币60亿元，未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。

“万科未来10年版图业务中，优势业务包括两项：一是印力的商业地产开发和运营，二是物流地产。”2017年中期业绩会上，万科董事会主席郁亮如此说道。

据网易房产了解，截至2016年年底，万科物流地产累计已获取18个项目，总建筑面积约147万平方米，而据万科刚发布的第三季度业绩报告显示，万科新获取物流地产业务14 个，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）约 109.7 万平方米，累计合计总建筑面积约256.7万平方米，已超出顺丰官网所公布的约247.84万平米总规划建筑面积。

不造房子建物业团队

“未来万科将沿着十九大报告指引的方向，坚持城市配套服务商战略，在巩固住宅开发和物业服务两大核心业务竞争优势的基础上，积极发展长租公寓、商业、物流、度假、养老、教育等业务，满足居民日益增长的美好生活需要，成为无愧于这个伟大新时代的企业。” 郁亮表示。

在万科住宅开发和物业服务两大核心业务方面，网易房产查询万科近5年年报发现，万科2012年至2016年期间，物业服务营业收入从85932.29涨至426025.14平均涨幅49.83%，远高于2012年至2016年期间房地产营业收入平均27.64%的涨幅。

在这其中，2015年是一个分水岭。这一年万科物业启动完全市场化战略，开始对外承接开发商的物业业务，市场化后，万科物业2016年实现总营收55亿元，较2015年增长了48.25%；实现净利润4.5亿元，同比增长23.63%。

2017年，中国指数研究院发布中国房地产品牌价值研究成果，在这其中，万科物业位居中国物业品牌价值榜首，并获2017中国物业服务品质领先品牌第一名。

“我们曾经遇到一个特别难缠的业主，因为小区其他住户养的宠物会在晚上发出叫声而拒绝交物业费。”万科物业前员工接受网易房产采访时说，“后来，我们几个物业工作人员，就轮流晚上守在这家业务家门前，等待狗叫，直到辨别出了是具体哪家住户家的猫后，我们白天特意前往沟通，最终解决了这一问题。”

这位前万科物业的员工表示，这类的事情在万科物业非常地常见，甚至还有因为业主挑剔大堂的光泽度而特意委派了一位清洁工在业主的指点下清洁上光，直到业主满意为止。

时至今日，万科物业官网显示，截至2017年8月底，万科物业已布局中国65个最具发展潜力的大中城市，服务项目共计超过2000个，合同面积超过3.9亿平方米，服务375万户家庭，超1117万人口，在管资产突破5.59万亿元，在职员工人数约4.7万名。

在各大房企再一次进入转型期的今天，万科似乎已经完成了其多元化的转型，这个名为“热带雨林”的大杂烩中，有长租公寓、有商业、有物流、有度假、有养老、有教育……

与很多企业喜忧参半的转型不同，万科似乎成为了一个均衡发展的三好学生，也许每年的房企业绩销售榜上，万科不再是持续的榜首位置，但从综合能力来看，万科依然不输其龙头老大的地位。