楼8| 马光远：用过去的思维预测房价一定错得离谱

马光远，独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论员。学术旨趣主要在宏观经济、民间投资、房地产和产业安全等领域。正筹办国家经济安全与战略研究院。兼任北京市政协委员、民建北京市金融委员会副主任，北京市西城区政协常委、经济委员会副主任等职务。

近日，马光远发表文章认为：中国社会主要矛盾的变化，对于思考房地产市场下一步，具有非常重要的指导意义。现在，很多人思考中国房地产问题，预测未来的房价，仍然停留在过去“房子不够”，“住房短缺”下的市场变化规律，而没有意识到中国房地产的主要矛盾也已经发生了颠覆性的变化。

以下为文章原文的几个要点提炼：

一、从1998年房地产市场化改革以来，中国用了差不多20年的时间，实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是房地产市场化的伟大成果。

二、房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。

三、无论是户均拥有住房的状况，人均居住面积，以及未来房地产市场的增量等数据互相印证，我们可以肯定地认为，房子基本够了。

四、按照现在城镇居民人均36.6平米的居住面积，2016年全国城镇人口是7.9289亿，那么，城镇住房建筑总量超过了290亿平，如果再加上60到70亿平的小产权房，以及大概率不小于小产权房规模的其他特殊房产，中国城镇居住建筑总面积应该超过了400亿平，按照400亿平，城镇人均居住建筑面积应该达到了人均50平，而不是36.6平米，如果按照80%的比率折成使用面积，全国城镇人均居住使用面积其实也达到了40平米。

五、更具有指标意义的是，包括北京、上海、广州、深圳在内，二手房的交易量已经超过了新房，这也意味着，中国的住房市场已经从增量住房市场正在迈入存量住房市场，而这也是住房告别短缺的一个极具说服力的指标。

六、中国人均居住面积除了低于美国，其实已经超过了2009年的英、法、德、日等发达国家。根据OECD研究报告的结论，在人均居住面积超过35平后，房地产将迎来转折点，高速增长和房价高涨的阶段结束，房地产进入平稳发展期。

七、失衡才是我们研判中国未来城市房价的核心逻辑，而不是总量。总量已经没有任何意义。中国房地产其实早已经进入到了下半场，住房已经告别了绝对短缺的阶段，下半场最关注的已经不是总量问题，而是结构问题。

（资料来源：公众号“光远看经济”）