到底买市区老破小还是郊区二手房？年薪没有20万就别考虑了

本周案例

小乔：番禺二手房已经买不起了，求买买君支招，4号线往南还有没有机会上车？

人生的三大错觉就是：TA还爱我、股票要涨、房价会跌。

小时候总是纠结高考志愿到底填清华还是北大，长大后总是纠结200万到底买市区老破小还是郊区新房。最后才发现，清华北大都考不上，而200万，其实只能买郊区二手。

今年以来，为了帮刚需少走弯路，买买君的看房路径几乎可以写成一部置业血泪史。从看天河海珠二手、再到看番禺黄埔二手，直到最近发现，200万居然是南沙二手的预算……

高涨的房价不断把年轻置业者推向城市的边缘，买买君也只能心疼地抱住200斤的自己o(╥﹏╥)o

在出发去南沙之前，买买君心想，既然已经沦落到要看南沙二手了，怎么也必须是地铁盘吧，而且只看大品牌的大社区，这大概就是我等刚需最后的倔强吧……

于是买买君打开百度，快速在广州的南边画下1个圈。首先锁定已开通的地铁4号线最后两个站：蕉门和金洲，然后环绕地铁站搜索大盘，得到这张南沙二手楼盘地图：

综合考虑，买买君决定这次重点帮大家看的是：万科府前1号和碧桂园豪庭。

二手半年涨6千/平 没有80万首付买不起

万科府前1号临近蕉门地铁站，但距离还有1.4公里，步行需要20分钟。目前网上二手房放盘价已经去到2.2万/平，而从3月份新政以来，该小区居然足足涨了6千/平左右，升幅高达37%。这个速度，分分钟跑赢市区，但真的卖得出去吗？

万科府前1号原本属于广州南沙建设投资有限公司，后来被万科购入该项目95%的权益，买买君实地踩盘的感受就是，小区的密度非常高，压抑的建筑分分钟让你以为自己身处香港的屋邨。

▲感受一下万科府前1号的建筑密度

踩盘当天买买君看了1套21楼的91平南向三房，中介表示，虽然小区2012年已经交楼，但是后期的单位现在房产证还没满2年，所以加上各种税费（约10万），总价要去到210万左右，也就是说均价要2.3万/平。

这个价格都赶得上新房了，真的有人接盘吗？面对买买君的质疑，中介拍胸口保证：“出1套卖1套，最近有1套南北对流的单位，超过2.4万/平都很快卖出去了！”

但当买买君询问银行评估价可以去到多少时，中介开始摇摆不定，一开始说可能只有1.6万/平，后来看买买君准备放弃，又改口称做到2.2万/平没问题，所以说，买二手房找个靠谱的中介多重要！（划重点）

最后，买买君通过招商银行APP进行房产估值，给出的参考价在2万/平左右。如果按银行的参考价计算，首套最高可贷130万左右，也就是说买家首付要给80万，接近总房价的4成。

证满两年？有！但卖家要求一次性付款

买买君表示想找证满2年的房源，于是中介带买买君去到临近金洲地铁站的碧桂园豪庭，看了1套3楼106平西南向大三房，业主放盘价高达255万。算下来均价也要2.4万/平，中介还强调，这是因为低楼层才便宜卖……（求买买君心理阴影面积）

▲碧桂园豪庭生活配套已经起来

但最坑爹的是，这套房源的业主要求一次性付款！买买君忍不出吐槽，能拿出这笔钱，谁还买南沙啊？但据中介介绍，这种情况在南沙的二手市场并不少见，因为业主根本不急着卖。反正就是愿者上钩，卖得出去就挣了，卖不出去也不亏。

买买君跟业主攀（ba）谈（gua）的时候了解到，他家在南沙就至少拥有3套房！

面对这种有钱任性的卖家，买买君只想对他说下面3个字：

针对这套房源，买买君也在招商银行APP上进行估值，显示评估价为223万，最高可贷156万，也就是说，按现在的报价，就算卖家同意贷款，首付也要准备好100万。

插播1则二手房小诀窍

在这里也跟二手房买家分享这个小诀窍，下载招商银行APP，点击全部功能，进入“我的贷款”，选择“房屋估值”，就可以精确到某个小区的某个具体单位进行估值。

需要提醒的是，这个数据仅供参考，真的去到交易环节，还是要以专业评估公司给出的价格为准。但根据网友的反馈，招行给出的数据，基本靠谱。（至少比中介信得过）

看到这种让人想掀桌子的报价，还能坚持读到这里的网友，都是真爱。但相信大家最大的疑问就是：

▲一二手倒挂，为什么还有人买二手？

▲卖家这么强势，是梁静茹给的勇气？

年薪不够35万买不起蕉门一手房！

首先回答第1个问题：一二手倒挂，为什么还有人买二手？

有句话说得好，上帝为你关上一道防盗门，还会顺手给你上一把钛合金锁。为什么二手这么坑爹不买一手？那是因为你对一手的套路一无所知。

以万科府前1号对面的一手楼盘叠翠峰为例，项目目前最便宜的特价单位是均价2.2万/平（好的楼层和朝向要去到2.7万/平），由于备案价只有1.4万/平，超过的部分8千/平，不能贷款！

为了体验买一手到底多心塞，买买君找销售算了价。叠翠峰3期13栋403单位，88平西北向三房，用上所有折扣，总价192万，这已经是这个楼盘的最低门槛了。

▲叠翠峰88平三房户型图

因为合同价只能按123万来算，首套贷7成也就是86万。剩下的106万，要在2年前付清。算下来，相当于首付要给5.5成。（这样一对比，是不是觉得万科府前1号首付不到4成，已经很良心了？）

这笔钱要怎么给？签约7天内，先给61万，明年9月份付19万，2019年7月再付26万。而在这两年里，你还要同时还房贷，按目前利率上浮5%计算，月供4700元。

在总价差不多的情况下，买买君算了笔账：

买一手房

买一手房，首付61万，两年内要给56万（两笔装修款+两年月供）。因为这期间还没交楼，所以需要另外租房住。所以最保守的估计，年收入没有35万根本扛不住！

买二手房

买二手房，以万科府前1号91平三房为例，首付80万，月供7千左右，两年的月供总额是16.8万。拎包入住，期间不用另外租房，所以年收入20万左右就可以承受。

所以说，对于刚需来说，买房根本不是“怎么买活得更舒服”，而是“怎么买不被虐太惨”。

愿者上钩 南沙的投资客：不着急

再来回答第2个问题：卖家这么强势，是梁静茹给的勇气吗？

什么情况下二手卖家愿意松口？通常是自住业主急着腾出购房名额、拿钱换房，才可能存在议价空间。但在南沙，这种情况非常罕见，因为大量的买家都是投资客，不急着套现。

▲万科府前1号晾着衣服的阳台并不多

买买君踩盘时看到，万科府前1号的入住率并不高，而碧桂园豪庭人气相对旺一点，不过也有不少是租出去的单位，1套大三房的租金在2500元/月左右。

对投资客来说，限购导致他们卖掉手头的房子再另外买的成本提高了，与其这样折腾，不如继续持有，等到政策宽松的时候再卖。毕竟楼市永远不缺有钱人……

卖家不着急，于是中介推波助澜，鼓励业主高价放盘，然后再向买家不断鼓吹一二手倒挂，一手更抵买，将需求引向一手，当一手开始涨之后，二手自然又会被继续带起来，形成恶性循环。

买买君总结

综上所述，买买君认为，如果认定要在南沙买房，鉴于现在一手房“双合同”泛滥，即使均价差不多，买二手房还是门槛更低，蕉门和金洲附近的房源，评估价在2万/平左右。但最好认准这4点：地铁盘、大社区、证满2年、卖家接受贷款。

除了上面提到的万科府前1号和碧桂园豪庭外，符合上述条件的小区还有龙光棕榈水岸、南沙滨海花园和南沙碧桂园。

这些楼盘除了小区配套已经起来之外，距离南沙万达广场也比较近，满足日常所需没问题。大家也不用想到南沙，就开始打冷颤。

其中南沙滨海花园规模大，各期情况不同，买买君在8月份踩过盘，当时电梯楼基本都要2.3万/平，部分毛坯单位在2万/平以内，如果是楼梯楼，大概是1.4万/平左右。但滨海花园二手税费高，据中介介绍，滨海花园、滨海水晶湾、滨海半岛税费要交9.6个点，因为当年拿地是豪宅性质，后来虽然建成低密度洋房，但税率还是得按照豪宅性质来算。

除此之外，龙光棕榈水岸的配套也比较成熟，密度低，但户型偏大，两三房放盘少；而南沙碧桂园是2010年的房源，所以单价在这几个盘里最低，2万/平以内有交易。

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