楼市“银十月”迎惨淡开局一二线城市成交量跌70% 北上广领跌

今年，十一黄金周的楼市成交只有冷清氛围，“银十”或已不再。

数据显示，刚刚过去的国庆假期中，30个热点城市楼市网签量同比跌幅达80%。特别是20个一二线城市，楼市成交量环比下降近60%，同比跌幅达到了70%。

10月9日，港股的内地房地产股出现明显下跌，雅乐居集团跌5.04%，跌5.02%，中国恒大跌4.80%，碧桂园跌3.79%。10月10日，A股的房地产板块普遍走低。

多位业内人士认为，黄金周楼市的惨淡势头必给10月热点城市成交埋下阴霾，这背后包括调控政策趋紧、房企推盘节奏减缓、预售证严格审核、消费贷收紧等多重因素，四季度楼市成交量可能继续走低。

北上广网签量跌幅均超6成

10月1日-6日，一二线城市合计成交105.4万平米，较9月同期环比下降63.5%，较去年10月同期同比下降69.8%，三四线城市合计成交8.8万平米，较9月同期环比下降94.1%，较去年10月同期同比下降91.9%。

据中原地产研究中心的数据，黄金周期间，热点30城网签量同比平均跌幅约8成。

一线城市中，北上广网签量跌幅在均在六成以上。比如：10月1日-7日，北京楼市合计签约143套，同比下调65%；黄金周前6天，上海网签新建住宅147套，跌幅达到78%；黄金周前七天，广州一手楼网签成交485套，同比下降88.47%，特别是海珠、越秀和白云三区零成交；10月1日-7日，深圳新建住宅网签445套，同比2016年同期的508套下跌13%。

二线城市成交下滑也非常明显，南京市前7天新建住宅网签457套，同比去年同期的905套跌幅达50%；福州前7天新建住宅网签345套，同比去年同期的540套下跌36%。

根据国信证券的跟踪，如果按全部城市口径，黄金周期间新房和二手房周同比为-49.5%和-56.9%。按三四线城市口径，黄金周新房和二手房周同比为-55.7%和12.1%。

链家的数据也验证了这一点，其中指出，和2016年国庆黄金周相比，今年重点城市的二手房成交量出现较大幅度的减少，超过一半的城市成交量下滑50%以上。

市场更有消息称，多地新房项目迫于资金压力开始降价促销的情况，而二手房议价空间也在加大。

16个重点城市的推盘数据也十分惨淡。数据显示，国庆前一周16个重点城市推盘面积环比+94%，而国庆当周推盘面积环比下降88%。

分流刚需

楼市“银十”开局不利与调控政策的变化有很大关系。中原地产首席分析师张大伟认为，以往房地产市场调控依赖事后管理，今年强调“预期管理”，楼市过热征兆出现时提前发布政策降温。

华尔街见闻发现，自2016年“9·30”调控以来一二三四线调控政策逐渐加码，有超过100个城市(县级以上)发布了150余次与房地产调控相关的措施。

比如：过去一年内，北京发布了超过30次各种调控措施，包括调高首付比例、减小房贷打折力度、甚至暂停房贷、多校划片、五年内推出25万套共有产权房等。

上海市将首付比例调高至35%，要求“十三五”期间新增住房170万套，上调最低房贷折扣和房贷利率，延长审批周期等。

二线热点城市为代表的南京，规定新购住房三年不得转让，武汉本市户籍居民购买二套房最低首付款比例为50%，禁止购买第三套住房。

9月22日，西安、南宁、长沙、南昌、石家庄等城市再次收紧调控政策，9月30日，宁波、青岛等调控政策再次升级。

因此，预期管理的调控影响下，投机性买家开始选择观望，多城市试点的购租并举开始分流购房刚需，这一定程度上改变供给端的构成。

此外，需求端也受到了多重因素影响：第一，央行、银监会等多部门整治消费贷违规流入房地产市场，各大银行收紧消费贷后，资金价格出现一定上升，限制了购买一方的支付能力。

第二，全国已有46个城市执行不同年限的限售政策，即要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。换言之，限售将使得购房者必须要以自用为目的配置资金，高杠杆高成本资金流入楼市难度加大。

对于国庆假期楼市成交清淡另一原因，华创证券首席地产分析师袁豪认为，这源于全国多地楼市调控升级加码影响以及去年930政策在国庆期间加紧成交形成的高基数综合所致。

此外，预售证的严格审核也是不可忽视因素。易居研究院严跃进分析称，一些楼盘因为备案价的原因，预售证迟迟拿不下来，推盘节奏受到影响。此外也不排除一些资金压力不大的房企，在十一期间推盘意愿并不高，这些也都影响了新房成交的锐减。

值得注意的是，预期管理式的调控正逐渐加码。10月9日，也是国庆长假后第一天，海南三亚的调控再次升级，在购买以及交易两端同时加码：在海南省无住房的非本省户籍居民家庭，在三亚市中心主城区范围内购买住房的，需提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明；同时对非本省户籍居民及法人购置的商品住宅施行5年限售。

可见，今年“银十月”很可能成为泡影。