楼8| 施永青∶香港楼市崩盘前有何迹象？

出席了一个香港的经济研讨会，席间有听众提问：楼市在崩盘前会有甚么迹象？好让他可以及早作好准备。

我很理解听众在这方面的担心，因为楼市不同股市，套现需时甚长；若不能及早看到先兆，很容易措手不及。

我虽然认为，楼市的升势尚未这么快就会逆转，但及早留意一些关键性的讯号，有助于提前意识到逆转的苗头。

以下是我是在房地产市场打滚了四十多年的经验体会，读者可看看是否适用。通常，房地产市场的泡沫爆破前，会有以下迹象：

(一)空置率上升，这显示需求少于供应；投资者找不到租客的风险因而增高；而租金亦会因空置多而回落，令投资的回报愈来愈失去吸引力，买家不肯再轻率追价。

现时香港的住宅楼宇空置率只有3.7%，属于偏低水平，历史上楼市甚少会在这个空置水平崩盘，待空置率升至5%以上才关注也未迟。

不过，有时即使空置率很高，楼市也不一定「爆煲」，因为还要看货币供应。以大陆的一些三四线城市为例，空置率虽然高，但闲置的资金也很充裕，加上一二线城市皆限购，以致没有回报的物业也有人追捧。

(二)货币政策开始收紧。譬如央行开始抽资(缩表就是其中一种方式)，利息开始上升。不过，今次联储局缩表速度缓慢，加上日本、欧洲，以及中国大陆仍在量化宽松，足以抵销联储局缩表的负面影响；至于加息的趋势会持续多久，现时尚未有定论；再者，历史上，楼市甚少加息周期一开始的时候就「爆煲」，而是要等息率加到高于通胀率，并快将控制住通胀的时候才「爆煲」。但现在通胀率仍很低，楼市不似会在这种通胀水平「爆煲」。一旦真的「爆煲」，政府势将要为通缩重临而头痛。因此，政府一定不会轻易让楼市「爆煲」。

(三)股市通常先于楼市「爆煲」。现时香港的股市才刚起步，历史上的高位都未冲破；一旦可以有所突破，这次股市的上升浪估计可以持续一段相对长的时期，楼市可以搭一段顺风车。

(四)经济已成强弩之末，各项数据都开始停滞不前。但现时香港的经济增长预期会加快，零售业与旅游业都在复苏，而失业率更只有3.2%，近乎全民就业。在经济前景一片乐观的情况下，人们不会对楼市突然失去信心，卖家多会惜售。

(五)政治出现不稳。香港现时虽有很多政治争拗；但反对派只是声大夹恶，却无实力左右大局，投资市场已习以为常。

(六)楼价实在偏高得离谱。现时的楼价可谓已与用家的购买力脱节，但香港的投资者手上的资金仍很充裕，而且对投资房地产仍兴致甚浓，足以支持现时的楼价作进一步的上升。这种情况虽然不健康，但短期里政府也无能为力。要待公私营楼宇的供应量，每年达到合共五万五个以上的时候，楼价才会有回落的机会。

（资料来源：公众号“施永青”）