香港楼王20年变迁史：每平96万系股神李兆基开发

文丨AI财经社 郑亚红

编丨嘉辛

永远在缔造分层式公寓单价之巅的香港，这一次又没让人失望。

据香港《星岛日报》援引知情人士消息称，香港一顶楼复式豪宅9月30日以5.22亿港元售出，约合每平方英尺10.5万港元（约为96.02万/平方米），再次刷新亚洲复式豪宅成交记录。

该豪宅位于恒基兆业地产旗下的西半山天汇，房屋面积为4871平方英尺，约为438平方米，此次以每平方英尺10.5万港元（约为96.02万/平方米），景观视野开阔，能够俯瞰整个维多利亚港海景。

富人区的豪宅常人难以企及，却折射出香港房价的疯狂。2017年年初，全球经济研究和牛津经济研究院最新发布的报告显示，对于一个中等收入家庭来说，想在香港、孟买或者北京上海买一套970平方英尺（约90平方米）的公寓，得花上30年以上的时间。

根据Demographia最新发布的年度报告，去年香港房价中间值是香港家庭税前收入中间值的1.8倍，香港已被公认为“严重负担不起的”城市。

天汇成“香港梦”，Angelabbaby曾花1.28亿购入豪宅

96万元一平米的天汇，俨然已成为楼王诞生的孵化器。在此之前，天汇已多次创下楼王记录，单平米86万元、92万元、96万元不断刷新着记录。同样，这里也曾多次吸引内地人甚至明星到此购买房产。

今年4月，Angelabbaby以其母亲董菊英的名义，斥资1.28亿港元（约合人民币1.09亿元）买下西半山天汇的一个高层豪宅。据悉，该楼面实用面积约为240平方米，也就是说每平米单价为53万港元（约合人民币45.14万元）。

天汇位于香港西半山，香港人认为“住在半山”意味着实现了“香港梦”。半山区是香港传统的高端住宅区，位于天平山山顶及中环之间。由于临近核心商业区，交通方便，一直是世界上最昂贵私人楼宇的所在地。这里的公寓以千万为单位起价，“过亿”的别墅更是基本配置。

而天汇更是香港港岛西半山的一幢著名高级住宅，楼高34层，共有66个单位，背靠天平山半山，俯瞰维多利亚湾，由香港大财团恒基兆业集团做主要持有人。而恒基兆业创始人李兆基，是香港著名的商界巨头、华人超级富豪，有“亚洲股神”之称。

自2009年10月，天汇以建筑面积每平方呎7万元港币以上，引发热议，塑造豪宅新盘。如此算来，从2009年至今，8年时间天汇的售价增长幅度超过50%。

寸土寸金，40平米的蜗居价格超600万

香港房地产的疯狂不仅仅体现在豪宅区。

今年6月，根据《纽约时报》的报道，香港西区豪华公寓区维港峰（Upton）的一个停车位以66.4万美元（折合人民币约451万元）的价格出售。

香港大学房地产和建筑系副教授列侬·乔尼(Lennon Choy)在接受《纽约时报》采访时表示，“这基本上是香港一套公寓的价格。”乔尼补充称，每个人都会说:“这太疯狂了。”

紧俏天价的车位对应的是，与车位大小的几乎无区别的微型蜗居的走热。由于香港城市的房价居高不下，香港人的居住空间变得也尤为逼仄，也由此催生出了富有特色的“港式蜗居”。

尽管价格高得诡异，但十几二十平米的超小型房售卖四五百万天价的新闻已经多次见诸报端。譬如，李嘉诚旗下的长江实业就曾推出过一批迷你户型住宅，最小的户型只有16平方米，其中卧室面积为8平方米。

AI财经社通过翻阅香港统计月刊，发现香港小于40平米的私人住宅楼盘价格一直高于40—70平米的住宅，充分印证了迷你户型在香港的受追捧程度。以2017年7月为例，前者的平均售价为16.1万港元/平方米，后者则是15.8万港元/平方米。

而香港自1997年到2017年，平均房价增长了1.22倍。1997年，香港的平均房价为6.97万港元/平方米，到了2017年，香港的平均房价为15.5万港元/平米，统计月刊显示，今年7月香港平均房价超过16万港元。这也意味着，在寸土寸金的香港，一间40平米的住宅对应的是640万港元（约合人民币545万元）的售价。

与天价房屋对应的是，香港普通居民人均住房面积仅为16平方米，超过一半的人住在小于50平米的房子里。相关数据显示，香港的人均收入世界排名第18名，人均收入4.2万美元（约合32.8万港元），也就是说，在不考虑香港房价再次上涨的情况下，一个香港人想要在香港买一套30平米的住宅，需要不吃不喝超过14年，若想住进90平米的豪宅，则需要近44年。

土地供应是根本

1997年以后，香港房地产经历了多次危机，包括亚洲金融风暴、SARS、全球金融危机等。香港的经济也一度陷入衰退的境地。究其香港高房价的根本原因，正如前香港特区行政长官梁振英在2017年施政报告中所指出，归根结底是土地利用问题。

香港的土地利用问题追溯起来其实有一段历史渊源。在此，引用香港中文大学前财务系教授王泽基接受第一财经采访时的原话：

“从1984年中英谈判后，香港特区政府限定每年售地50公顷，土地供应被大大压缩，房产价格从1989年就开始上涨，一直涨到1997年的楼价最高峰，1997年时在距离市中心很远的“贫民区”也要过万港元一平方尺（约等于0.09平方米），跟市民收入完全脱节。

香港特区政府当时为了压低楼价推出“八万五”政策，即从1997年起的未来10年里，住宅房屋供应量平均达到每年8.5万个，放宽房屋供应。随后亚洲金融危机加速了房地产泡沫的破裂，价格持续下降，直到2003年的低点。

为了挽救低迷的经济，政府开始用不拍卖土地来人为地提高价格，市场上的供应速度快速下降，而需求随着人口增加而增长，价格哪有不上涨的道理？”

实际上，香港并不缺土地。

香港现时总面积达1107平方公里，但有75%的土地因历史、地理环境及政治原因仍属郊野地区。目前，仅有26%是已发展土地，作为住宅用途的土地只占总面积的7%。香港楼市的需求量大，楼价居高不下，增加房屋供应是解决问题的根本。但一方面这会触及到房地产开发商以及各方利益，另一方面也会遭到团体及环保人士的强烈反对。

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