新加坡买房必读:常见疑问最全解答和置业指南

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  新加坡买房常见疑问最全解答和置业指南。

  新加坡,作为亚洲最发达,设施最齐全的国家,是全球最适宜居住的城市之一,有着非常优越的投资环境和让人放心的社会治安,近年来吸引了大量中国投资客在此投资置业。较高的投资收益率、完善的交易体系和供小于需的房产市场,使在新加坡置业是一个很好的选择,今天狮城吴洲借此机会和各位读者分享下新加坡的买房基本常识。

  

  先简单介绍下新加坡房产的特点及优势

  1.高租金回报率,年回报率在4%左右,商业成熟区住宅的回报率可达5%,较北上广1.5%左右的回报率而言,投资优势明显。一套百万新币的房屋年租金可达4-5万新币;

  2.土地供给有限,且考虑到新加坡人口增长规划,需求增长速度大于供给,政府规划在2030年人口达到650万至690万,较现有的五百多万人口,约年增长8万左右;

  3.亚洲的金融中心,地理位置上连接印度洋和太平洋,环视亚洲。人才及产业集聚效应明显,经济增长空间巨大;

  4.稳定的政治经济环境,严格的法律保护和透明的产权交易,确保房产交易的合法性,政府对开发商的管制非常严格,开发住宅项目质量有保障,购买面积即房屋使用面积,买房即有停车位使用权(无须额外购买);

  5. 无遗产税,低房产税率、低房产贷款利率(当前年贷款利率1.48%左右)和外国人可申请最高60% 至80%的购房款贷款,降低了购房成本和对现金流的压力;

  6.优美的花园城市景观,完善的城市基础设施建筑,不断迎合人口的增长、经济的发展,置业潜力良好。;

  了解了在新加坡置业的各种优势之后,接下来让吴洲和各位分享下,什么样身份的人才有资格在新加坡购房及一般需要考虑的购房款预算:

  购房资格(Eligibility)

  新加坡是个人多地少的富裕岛国,对于外国人而言,唯一可以购买的即是私人公寓,不可以购买有地住宅(Landed Property)和政府祖屋(HDB),除了圣淘沙岛上富人区升涛湾(Sentosa Cove)的有地海景别墅外国人可买。而对于拥有永久公民身份的购房者而言,如果已经结婚或即将结婚也可考虑购买二手政府祖屋(HDB)

  购房预算(Affordability)

  新加坡私人公寓的单位平方米价格为一万新币至两万新币不等,以平均市场价格计算,两卧的私人公寓在100万新币左右,3卧的私人公寓在130万新币左右。除购房款以外,外国人身份的购房者还需额外准备律师费和政府印花税,律师费用一般为在$3000 新币左右,印花税率对外国人而言是购房款的18%(3%的印花税和15%的额外买方印花税 – ABSD),对永久公民而言,首套房的税务是购房款的8%。新加坡的贷款利息偏低,平均约为1.48% 左右每年,若客户有稳定收入证明或者有资金证明,银行是可以给外国客户贷款的,最高可达总房款的80% 。

  以$100万新币的私人公寓计算,向银行贷80%购房款为例,永久居民买家,各种印花税+律师费等杂费占房价的8%左右,首付$28万,其中至少$5万新币现金,其余可以y用公积金支付;对外国买家,各种印花税+律师费等杂费占房价的18%左右,贷款若可做8成,首付需要$38万新币现金(贷款百分比取决于贷款人的经济能力)。

  

  购房流程,购房款支付流程及交付时间

  第一步:

  看房,选择房屋尺寸、地理位置、周边商场及教育资源。

  新加坡根据地理位置将全国房地产划分为28个邮区,其中第9区(乌节路-顶级购物娱乐带)、第10区(武吉知马,荷兰村-高档住宅绿化区)和第11邮区等黄金地段深受外籍人士欢迎,因为这些地点方便他们前往中央商业区和乌节路购物区。而其它区域对于中国买家而言,新加坡邮区第15区(东海岸-新加坡最受欢迎的滨海区)也很受青眯,因其优美的海景、周边的名校和便捷的交通连接机场和市中心。

  取决于家庭规模,私人公寓通常分类有一居室、一居室加书房,二居室,三居室,顶楼双层豪宅等等,而购买时的面积即是房屋内部的使用面积,不存在公摊面积。

  购买新房的优势自然不用过多解释,但是购买二手房同样也具备新房所不具备的优势。可以直接拎包入住或者收取租金、有被集体收购的可能性(En Bloc),投资立刻翻倍、眼见为实,亲眼看见房子,不用从图纸上来分析房间格局和方位、更容易了解周边环境,判断它的潜在价值。

  第二步:

  选择房产,支付定金,支付行政费用

  在选择了适合的房产之后,与世界各国一样,购房者需要支付定金。新楼盘需要支付相当于购房款5%的定金给开发商。买家一般在支付了5%首付款以后的第五周左右,要到律师行支付外国人印花税18%(3%的印花税和15%的额外买方印花税),并且要在第八周之内支付另外的15%的费用来完成产权交易(尾款80%可根据购房者收入经济能力可以和银行贷款,不足部分需要买家现金支付)。

  第三步:

  逐步完成付款

  这是购买新房才有的一大好处,即买家可以根据楼盘的施工进度分期支付您的购房款,而不用一次性支付全款,大大降低了现金流的压力。简言之就是房子建到特定阶段付特定的款项(例如,完成地基,完成混凝土框架,完成砖墙等等)。这样的付款方式降低了购房者放贷供款负担,意味着如果贷款比例达到80% 的话,购买者可以更轻松的以一种更具管理性的还款方式偿还贷款。在工程初期,举例$100万新币左右的房子月供刚开始才$300-500每月,随后才根据工程进度增加,房子月供才慢慢增加,有效减轻来购房者的负担。

  第四步也是最后一步:

  房屋的交接

  开发商将房屋移交给购房者的流程,从房产取得临时占用许可证(TOP)时即告开始。通过购房者律师将把房屋占有权通知(NVP)传达给购房者,购房者在收到NVP

  的14天内交付尾款,即可收到一份关于移交钥匙的通知(Keyslip),即可约定时间取房。购房者应携带移交钥匙通知(Keyslip)和NRIC/护照(对国外购房者而言)以进行核实和记录,整个交接过程大概在一小时左右。

  在新加坡,政府对房产开发商的管制非常严格,开发商必须在开发住宅项目前取得建房计划许可和房地产开发商销售许可证,才能开始销售。因此,即使是购买期房,有了政府建筑控制专员和房产审计官的监督,买家可以放心的在新加坡购买期房房产。

  Q & A

  常见疑问及解答

  

  文章的最后和大家一同再了解一下再新加坡购房时常见的十大问题:

  1.优先普及一下常见房产术语

  OTP(Option to Purchase),即购房意向书,签订后支付5%的定金,

  QC(Qualifying Certificate),即合格证书条例,用于限制开放商在规定日期内出售全部房产;

  ABSD(Additional Buyer Stamp Duty),即额外买家印花税,政府用于在2013年给房市降温的一大杀器,外国人购房的ABSD达15%;

  TOP(Temporary Occupation Permit),即临时占用许可证,宣告房屋移交流程的开始;

  CSC(Certificate of Statutory Completion),即法定完工证书,法律层面上宣告房产的竣工;

  2. 如何向银行贷款,贷款数额以及贷款利率是多少?

  如果是贷款购房,银行通常会给予外国人高达60%到80%的贷款,取决于金融机构对不同客户的信用评估,按揭贷款服务最长是30年或者到65岁截止。目前,新加坡房贷利率约在年利率1.48%左右。

  可贷款的新加坡本地银行有:UOB大华银行、OCBC大华银行、DBS星展银行、Hong Leong Finance新加坡丰隆金融公司;

  可贷款的新加坡海外银行有:中国银行、渣打银行、花旗银行、ANZ澳新银行、Maybank马来亚银行、CIMB联昌国际银行、RHB马来西亚兴业银行;

  3. 新加坡房地产的地契类别?

  新加坡房产地契年限主要存在三种地契形式,99年,999年,永久地契。绝大部分楼盘地契为99年地契,但是999年地契和永久地契是新加坡在英国殖民时期留下的历史遗留产物,至1965年建国后,新加坡政府发售的土地均为99年,而房产市场上存在的新楼盘地契若为永久地契或999年地契的,都是房地产开放商从私人业主手上集体收购买下来重建新楼盘再出售的。

  一般来说,在新加坡永久地契的价格会比99年地契价钱贵10%到15%的不等,孰好孰劣,如果是从投资的角度来说,这是一个比较难答复的问题。根据笔者吴洲的个人从业经验,影响房产投资潜力的最重要的还是地理位置,入场价钱,政府规划等因素,买到适合自己有升值潜力的才是最好的。

  4. 新加坡买房必须要通过律师吗?律师费用是怎么收取的?

  新加坡房产交易一般都通过律师交易,特别是若有银行贷款就必须通过律师参与交易。

  具体费用,是需根据海外买家所购房产的形式与价格来定的:

  如果是期房(under construction project),所购房屋价格低于400万新币,一般律师费不会超过3000新币,如价格超过400万新币,则需询问律师事务所;如果选购现房,价格低于200万新币,一般律师费不会超过3000新币;如果投资者选购私人住宅项目(Private completed project),价格高于200万新币,需向律师所询价。

  5. 听说新加坡有房产税?每年要交多少?

  是的新加坡确实有房产税,根据自住(4%)和整套出租(10%)区分税率。税务局会根据你的房产所在区域的平均市场价值来评估你的房产税。例如一套房产被税务局认定每月的市场租金为$3000新币,年收益为$36000新币。如果是自住则需缴纳$36000 X 4%=$1440 新币,而如果是出租,则需缴纳$36000 X 10%=$3600 新币。

  6. 当前新加坡房市的现状怎样?

  房地产分析师表示,今年楼市的关键词是“稳中求进”,市场普遍认为行业以触底,交易逐步开始活跃,成交量较同期大幅上升。同时对政府调整降温措施的预期也有所上升。预计新私宅销量有望上扬10%至20%,明年全年房价在2018年可以上升6%到10%左右。

  7. 一次性全部支付购房款能否获取优惠?

  无论买家是付全款或是向银行贷款,对于发展商来说,是根据工程施工进度收款的,他们收取的都是最终售房价格。一般购买者会向银行贷款,但是发展商所向银行收取的也是最终售房价格,只是购买者需支付因贷款而产生的银行利息。所以对于发展商来说不存在买家全款买房打折行为。

  8. 投资新加坡房地产买家小于21岁可以吗?

  购房者小于21岁是不可以把名字加入产权证书。在新加坡法律规定,年龄没有21岁者签定的所有法律文件是无效不受法律保护的。

  9. 新加坡房产交易有没有监管机构?

  有。新加坡为提升房地产行业服务水准,在2010年10月22日正式成立了一个政府法定监管机构——新加坡房地产代理理事会(Council for Estate Agencies,简称CEA)。该机构将负责审查房地产经纪的从业资格、考核、签发统一的经纪从业证,对从业人员门槛极高,同时该机构也受理民众对房地产经纪服务的投诉。房地产经纪从2011年3月开始,在服务客户时必须佩带由政府机构CEA统一签发的上岗证。

  10. 外国人不在新加坡是否也可以购买房产?

  房产购买者若果无法抵达新加坡签署相关法律文件执行交易的话,以下两种方法可供参考:

  第一种:买家可以通过律师准备授权书由买家签名指定授权自己在新加坡的亲戚朋友全权代理执行产权交易。

  第二种:买家可以通过自己的律师或者房产中介将相关法律文件快递到买家目前实际所在地由买方签署后在寄送回新加坡自己指定的律师。

  

  总体而言,新加坡是一个相对非常诚信的社会,法律严明,买家在新加坡置业一般都会受到房产经纪人的专业服务,虽中新两国同为华人社会,但是文化还是有区别,所以买家找一位合适的经纪人显得尤为重要,以下是吴洲个人给予各位来新买房者的建议:

  1:选择了解中国文化或者有中国背景的房产经纪人可让您买房事半功倍。

  2:在选择经纪人前一定要了解下这个经纪人本身的从业经验并且多与经纪人沟通去了解他是否是你喜欢打交道的经纪人,做人做事,感觉彼此舒服最重要。

  3:一个优秀的房产经纪人一定要有良好的投资思维以及良好的财务计算能力,这样的经纪人能很好的协助您购买到您满意的潜力房产。

  最后狮城吴洲祝您早日在新加坡拥有属于自己的家,欢迎转发分享给您的朋友!

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  关于吴洲 ,任职于新加坡最大的国际性产业集团ERA担任高级营销总监,金牌房产经纪人(新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主),他从业7年,秉承专业诚信,事无巨细的工匠精神从业理念,迄今为止,成交完的产业总市值以数亿新币计算,服务过数百位中高端客户投资新加坡产业,并获得客户满意好评,服务过的客户群体有新移民,企业家,艺人,教授学者和房地产开发商等,常年专业提供【新加坡任何公寓楼盘和商业地产以及地皮的买卖投资服务,买私宅无任何经纪费用】,如果您有任何新加坡产业需求,欢迎买家/卖家联系我们,常年买卖各类产业,我办事,您绝对放心。

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  手机:(+65)96728008

  CEA Reg:R009913B

  

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