当北京总体规划遭遇房地产 行业迎来七大机会

地产壹线 田晏林 发自北京

9月29日，中共中央国务院关于对《北京城市总体规划（2016年－2035年）》（以下简称《总体规划》）作出批复。至此，决定未来20年中国房地产发展格局的图纸慢慢展开。

住建部部长王蒙徽指出，“北京的总体规划编制工作，是在习近平总书记亲自指导下完成的。”

查阅批复文件，我们从中梳理出涉及房地产领域的7大关键词。综合业内专家的分析，看未来20年，中国楼市的机会在何处？

1、加强“四个中心”建设

文件批复：北京是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。

28日上午，在市委、市政府召开的北京城市总体规划实施动员和部署大会上，市委书记蔡奇强调，要把“四个中心”功能建设作为中心任务来抓。

根据北京市城市规划设计研究院副院长石晓冬的解读，此次将“四个中心”战略定位作为城市性质和功能的统领，是在空间和资源要素上提供保障，以切实增强首都功能的服务保障能力。

此次“经济中心”没有被提及。在链家研究院院长杨现领看来，这或许释放了一个信号：经济增长可能不是北京市最重要的战略考虑。

早前，住建部政策研究中心主任秦虹曾在中国城市更新论坛上表示，讨论城市的发展、经济的产出，以及当地民众会得到什么收益，比单纯看土地的经济价值要重要得多。

杨现领表示，“产业和人口疏解本身表明政府对经济增速下滑具有更大的容忍度，而且经济增长对房地产的依赖程度正在主动降低。”

2、疏解非首都功能

文件批复：明确首都发展要义，着力优化提升首都功能，有序疏解非首都功能，做到服务保障能力与城市战略定位相适应。

任何国家发展到一定程度，工业都要远离城市。中国正在面临这样的选择。

2015年，北京提出疏解非首都功能。由此开始的产业疏解成为目前特色小镇的主要发展机遇。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在第13届中国地产金融年会上表示，“到底是企业去还是地产商去？需要一系列的政策和制度的设计。”

特色小镇是城市疏解的出口之一。如何打造好疏解后的时代，需要房地产商在资本运作、房地产运营流程之外，真正深入产业，关注实体经济，摸索出一条商业模式。

3、人口规模、建设规模双控

文件批复：(1)到2020年，常住人口规模控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。(2)城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右。严格控制中心城区超高层建筑(100米以上)的高度和选址布局。

严格控制城市规模，成为北京发展的红线。链家研究院院长杨现领从长期分析，人口疏解与总量控制是能够抑制房价上涨的动力。“首次置业的增速将会减缓，对应换房需求的规模也会下降。”

一般来说，人口流入地的经济发展水平远远高于人口流出地，各种公共服务水平高，房价上涨是必然结果。

房价上涨，一方面跟土地财政有关，但另一方面，也与供需关系和资源配置分不开。李铁指出，“流入地的人口可能不一定买房子，但是流入带动经济增长，形成一批高收入人口，这些人买房子就成为了刚性需求。”

他建议，在关注中国住房供给形势时，一定要关注该地区人口是流入的还是流出的，流入的规模有多大。

《总体规划》提出，2035年全市森林覆盖率45%以上，建成人均公园绿地面积17平方米。亚豪机构市场研究部总监郭毅由此推测，城市更新后，市区不会再有更多的住宅开发，而是改成绿地，未来城区的住宅用地供应将十分宝贵。

压缩城市规模后，人口数量在不同城区流动，有增有减。中心城区人口虽然下降，但核心城市资源还在，对房价来说不会利空。从长期来看，购房需求的人口相对稳定，北京楼市的产品结构将会改变，刚需产品逐渐下降，中高端产品反而占据市场主力。

4、职住均衡

文件批复：压缩生产空间规模，提高产业用地利用效率，适度提高居住用地及其配套用地比重，形成城乡职住用地合理比例，促进职住均衡发展。

“职住均衡”，作为城市规划领域的术语，首次以政策目标的方式被提出。通俗来讲，此概念表示人们工作时间和睡觉时间几乎在相同的地方。

在杨现领看来，今天北京面临的最大问题是晚上人口少，白天人口多。

《总体规划》明确提出，到2020年北京全市城乡职住用地比例由2015年的1:1.3调整为1:1.5以上，到2035年调整为1:2以上。

郭毅表示，“职住均衡”可以帮助减轻公共设施高负荷的运转状态，但这或许是政府理想化的设定。

当今社会，人员是流动的，工作是变化的，家长为了满足孩子上学需要，搬到学区房附近，但离自己工作地点非常远，这样的例子比比皆是。“职住平衡是区域性的，要想更大范围的实现，仍需时日。”

“黑夜、白天的人口比重非常失衡，带来的是大量的通勤需求。”因此，杨现领认为从中长期来看，拥有产业和交通支持的房地产市场将迎来新的机会。

5、缓解城市交通拥堵

文件批复：坚持公共交通优先战略，提升城市公共交通供给能力和服务水平，加强交通需求管理，鼓励绿色出行，标本兼治缓解交通拥堵，促进交通与城市协调发展。

目前北京、上海等中国特大城市的轨道交通规模在百公里以内，与世界范围内平均2000公里的交通规模相差甚远。

《总体规划》明确指出，要提高轨道交通和中心城区公交专用道的里程、控小客车出行比例和强度。预计到2035年，轨道交通水平达到2500公里左右，有超过1500车道公里。

专家分析，如果轨道交通延伸到北京更多的镇甚至河北，房地产的发展将大有可为。在李铁看来，这不仅解决了北京市住房供给的问题，还解决了人口通勤的时间长短问题。

6、完善购租并举的住房体系

文件批复：加强需求端管控，加大住宅供地力度，完善购租并举的住房体系，建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，努力实现人民群众住有所居。

《总体规划》指出，未来5年新供应各类住房150万套以上。租赁类住房约占30%，产权类住房约占70%。在产权类住房里，保障性住房约占30%，商品住房占70%。

其中对于商品住房，中小套型普通商品住房、共有产权住房约占70%。共有产权住房的70%面向北京市户籍人口，30%面向非京籍人口。

今年开始，北京通过共有产权房、“租售同权”等市场化手段建立住房保障长效机制。作为一项持续性的政策，这也是增加房屋可持续供应能力的重要一环。

中介人士认为，“机构化是规范发展租赁市场的最大抓手。”此举将让专业化运营机构进入发展的黄金时代。

不过，在金融专家看来，在租售同权的背景下，对房租的管控，未来会超过对房价的管控。“它是一个非常好的政策，但对企业来说，可能不是一个好生意。”

新城控股集团高级副总裁欧阳捷在中国地产金融年会上表示，“如果按照一套房子住三口人，北京要新增加450万人，显然是不可能的。因此这150万的住房里面，大量的属于拆迁、更新改造和保障房，很多的住房都不会真正的用来新增我们的人口。”

7、京津冀区域协同发展

文件批复：发挥北京的辐射带动作用，打造以首都为核心的世界级城市群。全方位对接支持河北雄安新区规划建设，建立便捷高效的交通联系，支持中关村科技创新资源有序转移、共享聚集，推动部分优质公共服务资源合作。

2016年5月27日，习总书记在中共中央政治局会议中就指出，建设北京城市副中心和雄安新区两个新城，形成北京新的‘两翼’。“这是我们城市发展的一种新选择。”

目前房企们早已陆续布局京津冀区域，只有站在城市发展的功能和住房发展的功能上才能认真解决楼市问题。

此次北京市域范围内确定下“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，表明总规在推进产业和资源方面不断向南渗透。在郭毅看来，这对于均衡北京市南北发展和环京区域的楼市都是利好行为。

业内人士判断，雄安新区更多的承接了非首都功能，是一片新的试验区，而天津的产业优势，与雄安将形成差异互补。

就像秦虹谈到城市更新时认为的那样，“产业共生、业态共享非常重要，多元化的资本参与也非常重要。”