楼8| 投资客注意了：今年前8月，深圳这50套二手房成交最活跃

2017年已经过去四分之三，金九接近尾声，距离去年“104政策”出台也将满一年，在过去的八个月整体活跃度一般的行情下，有哪些二手房脱颖而出？根据Q房网数据研究中心的数据，我们综合考虑楼盘绝对活跃度和相对活跃度，做出综合盘点。

1、总量

截至2017年9月26日，深圳新房成交30219套，二手房成交52426套，总套数82645套（以规土委数据为统一口径，下同）。按照目前的成交速度，预计2017年的总量值将会是2008年至今十年来的较低位置，即使在104政策实施一周年，恰逢金九银十，依然面临房贷利率频加码、其他城市调控频传的情况，对于深圳，行情难有明显好转的趋势。

2、市场流通率

就目前深圳的二手总体市场来说，全市大概有200万套二手房，每年平均约有8-10万套成交，高峰时期可达近13万套，也就是说，全市200万套二手房每年的流通率大概为4%-5%，高峰时期达6.5%。

3、楼盘集中度

2017年1-8月，二手房市场集中度表现为，全市1%的二手楼盘（前TOP100）占据全市近20%的二手房销售总量；1‰的二手楼盘（前TOP10）占据全市近4%的二手房销售总量。然而，实际上，今年的二手房集中度，是2012年以来的最高值，即在总量值走低的情况下，楼盘集中度反而提高。所以，榜单上也总能看到熟悉的名字。

2017年1-8月二手房成交热点楼盘标签云图

数据来源：Q房网云房源大数据，Q房网数据研究中心整理

4、楼盘绝对活跃度

以楼盘成交绝对值为依据，2017年1-8月，深圳绝对活跃度TOP20楼盘以汇商中心/嘉汇新城（该盘数据含QPARK全新产品，特此说明）为首，该盘每个月平均成交33套，即一天1套。这20个楼盘平均成交160套，即每个月成交20套。深圳全市二手楼TOP20入门门槛为8个月成交110套，即每个月要满足14套的数量。

5、楼盘相对活跃度

由于绝对活跃度仅考虑了楼盘总体成交量，而每个楼盘的体量规模各不相同，所以，我们以楼盘总套数规模为基数，计算楼盘的相对活跃度，即总成交/总套数来作为活跃度的另一项考核。在TOP150的活跃楼盘中，大部分楼盘的总户数为1000-1500套及2000-3000套区间，不足500套的小体量社区偏少。

通过计算总成交/总套数，得出楼盘相对活跃度排行，小体量的、绝对活跃度排中位的反而翻身，例如龙岗中心城的汇龙天下、蛇口的紫竹园、罗湖的文锦花园等；相反，丽湖花园、御景华城、龙珠花园、中海康城国际这类绝对活跃度高、但是楼盘总量庞大的项目，反而相对活跃度较弱。

6、楼盘综合活跃度排行

数据来源：Q房网云房源大数据，Q房网数据研究中心整理

（资料来源：Q房网数据研究中心）