正荣申请赴港上市 中小房企绕不开的筹款之路

9月26日晚，正荣地产集团有限公司（下称：正荣）向港交所提交IPO申请。

“中国房企30强中唯一一家至今未上市的公司——正荣地产，终于即将登陆香港资本市场。”经济观察网这样评论。

根据亿翰智库的资料显示，正荣于2017年在“中国房企综合实力TOP200”中排名第19位。不仅如此，自2005年起正荣就连续13年获多个行业研究机构评为中国房地产百强企业。

作为一家在中国所有未上市的开发商中排名首位的私营房企，正荣终于迈出了上市的第一步。

五年前的壕掷百亿

事实上，早在2013年，正荣就曾流露出赴港上市的想法，也是从这一年开始，正荣开始大举向长三角进军，并打出了全国化的招牌。

这一年，正荣陆续在上海竞得美兰湖、金山新城、虹桥商务核心区三幅地块，引起当时不小的波澜。不仅如此，这一年，正荣在上海、苏州、南京、南昌等城市拿地的总金额高达140亿元，而在当时，正荣集团的年销售业绩也才过百亿。

在当时，华夏时报曾发文表明：正荣集团的董事长欧宗荣与福建当地的知名财团欧氏投资集团掌门人欧宗金是兄弟关系。“有欧氏财团的支持，成功将福建民间资本嫁接过来，正荣的发展才会如此迅猛。”

当时福州克尔瑞总经理张旭东也表示：“除了做生意的资本，这些闽商往往会将多出的资金委托给熟人，通过机构进行投资。投资公司成为嫁接福建资本与开发商之间相当重要的桥梁。”

然而就在当时所有人都认为正荣土豪，有钱任性的时候，正荣却与融信一起把“激进”进行到底。当我们回过头来看的时候却发现，当时被认为拿地“激进”的很多房企，都在事后被市场证明其正确。

据正荣集团向港交所递交的聆讯前资料显示，2014年至2016年期间，正荣集团总收益由30.396亿元增至146.035亿元，复合年增长率为119.2%。与此同时，正荣集团已交付的总建筑面积由2014年的437,595平方米增至2016年的1,251,117平方米，复合年增长率为69.1%。而截止至2017年6月30日，其收益率再次同比增加了49.6%，已交付总建筑面积增加37.5%。

易居中国执行总裁丁祖昱也在今年6月向澎湃指出：“正荣地产开始全国化重点布局长三角和京津冀区域，当时大家都觉得正荣地产的拿地策略比较有魄力，现在看来，如果没有当时的大胆出手，可能正荣地产就不会有今天规模上的快速增长。2016年，以上海南京为代表的长三角区域就给正荣地产贡献了超三分之一的业绩。”

规模这个绕不开的坎

截止至2017年6月30日，正荣土地储备达1041.78万平方米，其中目前可销售的面积约13.6%，为141.78万平方米。

与此同时，截止至2017年6月30日，其负债总额达848.93亿，总资产944.34亿，负债率高达90%。

又据正荣集团向港交所递交的聆讯前资料显示，2016年10月10日，正荣地产全资附属公司江西房地产向合资格投资者发行3年期人民币20亿元的2016公司债券，票面年利率为6.4%。而2017年7月至今正荣又以约40亿人民币竞得包括赣州、上海及南京在内的五幅新地块。

从今年下半年市场情况及政策态度来看，想要市场回到2015年及2016年的水平几乎不可能，因此从项目销售上回笼的资金也将有限，想要继续扩张规模，则就需要从更多的渠道进行融资。

“我们持续寻求融资机会以支持我们的业务。该等机会包括通过资产抵押证券、企业债权及其他债券发售等资金筹集方式。我们已向上海证券交易所递交申请，申请非公开配售资产抵押证券并在上海证券交易所上市及买卖，以及向深圳证券交易所申请非公开配售企业债权并在深圳交易所上市及买卖，建议本金总额不超过人民币40亿元且仅向合资格投资人配售。该等申请正在由相关证券交易所审核，概不保证该等申请将获批准或我们将会进行该等债权的发行工作。我们亦可能于未来短期内考虑其他债权发送计划。”正荣集团向港交所递交的聆讯前资料中也有明确寻求融资机会的表示，看来面对如今的地价水平欧氏财团也捉襟见肘了。

事实上，对于很多中小型房企来说，规模是它们绕不过的一个坎，尤其是在如今房企分化明显的市场环境之中，当第一梯队已经稳入3000亿门槛之时，很多中小型房企尚未踏入千亿门槛，这就不得不让人着急了。

而要扩大规模则必须得有足够的土地储备，在如今地价居高不下的今天，要有足够的土地储备就代表着需要有更多的钱，更多的融资渠道，更优化的现金流。这也许就是为什么有那么多的私营房企在香港“汇合”。

千亿只是个分水岭，2017年4月正荣地产首次提出在市场环境没有大波动的前提下，通过合作、收并购等多种方式确保在2018年成为千亿房企。就正荣地产近几年增长速度和项目储备来看，千亿目标并非遥不可及。然而随着政策环境趋冷，市场的不确定性提高，如何控制好负债与现金流就成为了关键所在。