限售又加息，楼市闹哪样？

• 作者：过蝈 ／ 微信公众号：qspyq2015

• 这是秦朔朋友圈的第1550篇原创首发文章

限售调控，在锁死什么？

一夜之间重庆、南昌、南宁、长沙等城市接连发布楼市调控新政，而且调控均指向同一个方面： 限售 ，而石家庄被媒体爆料更加恐怖——“拥有1套和2套以上住房的5年内不得上市交易，3套住房8年之内不得上市交易。”哎，如果石家庄的限售政策坐实，那又要催生多少“假离婚”？

笔者虽作为房地产从业人员，但对政府的“限售“政策也一直不太理解——如果打击投资炒房，房子本身就是在所有投资品中流动性最差的。且不论销售周期，只要市场预期一旦改变，不用你“限”，大家压根不会去买；如果是调控供应，那也说不通，要降房价、稳房价，更应加大供应才是；如果结合近日美联储缩表，防止资金外逃，那为什么又仅仅针对增量房源，而且这五个弱二线城市房价还算不得高，能封锁多少资金？

因此，虽然媒体评论喧嚣尘上，但笔者之前认为“限售”是所有调控中最为“空调”的一招，其威慑大于实质：

• 限购，设立各种门槛直接锁死需求端，一年社保就挡住了千军万马；
  
• 限贷，目前信贷收紧，又在严查房抵贷、消费贷、信用贷的流向，坚定了楼市“去杠杆”的决心，这又挡住了一大波的杠杆投机者；
  
• 最后加息——目前100万贷款，按照目前很多城市首套基准上浮10%，25年期等额本息还贷计算，每月供在6000元以上。较1年前8.5折利率时每月多还1200元！实打实的增加月供成本，即使千辛万苦打破重重关卡，最后每个月的月供，才是对买房者最为直接封喉的一剑。
  

而限售，哪怕之前保定有出台的特定住房“十年限售”，也更像一只纸老虎：只要不是疯狂大牛市，房子很少能今天挂明天卖的。虽然房子有金融属性，但也是所有投资品中，流动性最差的。古话说“乱世买黄金，盛世买房产”，意思就是，一旦兵荒马乱，房子最不值钱。日子都朝不保夕，房子根本卖不出去。还不如鸡蛋和大米。

所以针对各类政策的影响，本人的排序一直是：加息＞限贷＞限购＞限售。

但今年“限售”来得凶猛，是往年任何一次调控所没有的。联想8月数据以及近日楼市加息，可能与目前信贷政策以及各类短期贷款冲入楼市有关。

楼市加息，步入紧信贷时代

信贷从严，利率上调，楼市已进入了“加息通道”——

“近日，北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%～10%成为主流，部分银行甚至将首套房贷利率上调到基准利率20%的水平，还有个别银行的一些网点因额度问题，暂时无法申请到房贷。不止北京，上海、深圳、广州、南京等热点地区商业银行近期均陆续提高了首套房贷利率水平，上浮空间在5%～20%不等。”（来源：《山东商报》2017-09-22 13:57:59）

这已是今年来北京楼市的房贷利率第六次上调。而郑州市内五大行以及浦发、民生、中信等银行，首套房利率也已普遍上浮，有的甚至上浮30%或者直接停贷。南京多数银行首套房利率均有上浮，幅度在基准利率基础上上浮5%-15%。不少银行还出现无款可放的情况。

利息是时间的金钱。在低利率货币宽松的环境下，时间值钱，钱不值钱——罗振宇一直传递“帮用户省时间、帮用户把时间浪费在美好的事情上”此类的观念。但伴随美联储缩表加息，欧洲经济复苏，可能全球化的低利率、宽货币的时代都将逐渐告一阶段。中国也不例外。

目前，上海银行间同业拆借利率（Shibor）一年期品种利率报4.4028%（2017年9月22日数据），高于4.30%的上海银行间市场一年期贷款基础利率（LPR）。

• Shibor，是由信用等级较高的银行自主报出的人民币同业拆出利率计算确定的算术平均利率；
  
• LPR则是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，是相对较便宜的贷款利率。
  

1年期Shibor超过LPR，简单来说就是银行负债成本与资产收益开始出现倒挂。这说明两点：一、钱紧了；二、钱值钱了。

中国人民银行9月15日发布2017年8月金融统计数据报告。8月末，广义货币(M2)余额164.52万亿元，同比增长8.9%，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和2.5个百分点，8月M2增速创2017年以来历史新低。同日央行公布的金融数据显示，8月新增贷款1.09万亿元，较去年同期多增1433亿元，创历史同期新高。

M2新低，信贷却新高——口袋里钞票在变少，债务却在增多。而贷款最终的流向地，并不是央行所希冀的消费市场，而是一如既往的楼市。

《华夏时报》称：“8月居民部门贷款上行1019亿，其中主要是短期贷款的增长。金融数据的“强”部分是由居民部门的信贷扩张所导致。”

所谓短期贷款，就是各类抵押贷、消费贷等金融贷款，消费贷一般额度30万期限大多3年。而房抵贷额度是房产市值的70%，规模巨大。并且部分银行贷款期限可达15到20年。

在目前很多二线楼市“补库存”之际，房源依旧供不应求。银行不放按揭，开发商遵循“一次性优先”的潜规则。

那么炒客就会如下操作——

比如，在某市看中一套房子250万，而自己住的房子目前市值400万且贷款还清，那么按照70%的市值额度则可以贷款280万。即便一次性优先、银行不放按揭，完全可以轻松一次性付完。然后选择3年期的先息后本的还贷方式。3年后，房子交付挂牌卖掉。还掉贷款，坐收差价。而你所要支付的，仅仅只是每年6%-7%的抵押利息。

——这就是标准的炒房。利用一切资金杠杆，进行市场博弈、套利。他所承担的风险，就是3年后市场的政策与涨跌。

信贷是个“信心指数”，当信贷规模最高的时候，也是众神狂欢最盲目乐观的时刻，高潮还是谢幕，还真不好说。

美国版次贷，是把贷款发放给信用评级不良的人；中国版次贷，则是把贷款都发放给有太多房子的人。前者被穷人坑，后者被富人害。你都有房子了，你还信用不好？

这个发放逻辑是有点道理的，如果你手握几套房子，你至少是个有钱人，是有能力还贷的人，再说本来房子就是7折抵押的，即便3年不涨也有三成套利空间，年化6%-7%的利息，3年先利后本，怎么也回来个20%。所以，这笔生意，银行肯定是不亏的。

银行不会亏，但社会信用体系却会遭遇瓦解。因为很多有钱人恰恰也爱好投机耍赖。想想张大美女的老公，包装如此光鲜，都能娶女明星，即将赶赴新三板敲钟了，还不是被爆料是个在逃“老赖”？

• 作者为资深房地产从业人员，财经爱好者以至于怀孕中还在码字。

• 作品链接：

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